Как продать квартиру со встречной покупкой

Семья Петровых прожила в однокомнатной квартире 10 лет. Сыну Васе исполнилось восемь, а дочке Маше скоро годик. Родители понимают, что 30 квадратных метров для четверых — это мало. Чтобы у Васи была своя комната, они решили купить двухкомнатную квартиру.

У них нет накоплений, но Сбербанк предварительно одобрил кредит на 1,5 млн, а знакомые сказали, что их квартиру можно продать за три. Найти двухкомнатную квартиру за 4,5 млн реально, поэтому Петровы решили попробовать.

Чтобы купить её, им нужно провернуть сделку со встречной покупкой: не только купить новую квартиру, но и продать старую. Еще и кредит взять. И это всё — одновременно.

Встречная покупка — это когда вы одновременно продаёте свою квартиру и покупаете другую.

Деньги, вырученные с продажи, идут в счёт покупки нового жилья. Вы не увидите эти деньги: они будут храниться в банковской ячейке, а затем банк передаст их собственнику квартиры, которую вы покупаете.

Юридически продажа вашей квартиры и покупка другой — это две разные сделки, но они проводятся одновременно. Одновременность проведения сделок необходима затем, чтобы обезопасить покупателя от «зависания» денег: не оставить его с деньгами, но без желаемой новой квартиры.

сделок на рынке СПб — это сделки со встречной покупкой

Почему встречные покупки распространены

У большинства сегодняшних покупателей нет свободных денег: на счёте не лежат 5 млн рублей для покупки нового жилья. Но вместо 5 миллионов у человека есть возможность их получить: продать свою квартиру, оформить ипотеку и субсидии.

Продажа со встречной покупкой позволяет приобрести новую квартиру в условиях отсутствия живых денег, поэтому распространена. Для многих это спасение и единственный шанс решить жилищный вопрос.

Часто агент продавца помогает потенциальному покупателю найти деньги на покупку квартиры его клиента. Фактически, агент совершает дополнительную работу: вместо одной сделки он участвует в двух. Дополнительная работа не оплачивается, но иначе никак: таких покупателей большинство. Если с ними не работать, шанс продать квартиру уменьшится на 80%.

Отказаться от участия в сделке со встречной покупкой — уменьшить шанс продажи квартиры на 80%

Этапы организации сделки

Так выглядит примерная схема сделки со встречной покупкой для семьи Петровых

1. Определение рыночной стоимости квартиры
Агент предложит Петровым цену, за которую реально продать их квартиру. Цена исходит из ситуации на рынке недвижимости и аналогичных предложений.
Предполжим, что знакомые Петровых угадали с ценой: агент тоже предлагает продавать квартиру за 3 млн.
2. Подбор вариантов квартиры за 4,5 млн
Затем агент покажет Петровым возможные варианты двухкомнатных квартир за те деньги, которые у них есть. Так агент формирует адекватные ожидания клиента, чтобы тот соотнёс свои возможности с реальностью.
Петровы — реалисты. Поэтому предложенные варианты не повергли их в шок, но вселили уверенность в то, что они со всем справятся.
3. Организация продажи квартиры
Агент организует продажу квартиры: готовит документы, рекламирует объект и ищет покупателя.
Покупатель квартиры Петровых внесёт аванс, чтобы подтвердить готовность купить квартиру. В договоре о внесении аванса будет указан период, за который сделка должна состояться. Это тот период, за который Петровы должны подобрать новую квартиру, иначе покупатель заберёт залог и откажется от покупки.
4. Поиск квартиры для покупки
Когда агент и Петровы подберут подходящую квартиру, агент проверит документы. Если с ними всё в порядке, Петровы внесут аванс.

Первый этап завершён: агент нашел покупателя для квартиры Петровых, а они выбрали подходящую двухкомнатную квартиру. Дальше — оформление сделки

5. Одобрение банка
Сбербанк предварительно подтвердил ипотеку Петровым, но теперь её надо одобрить для конкретной квартиры. Поэтому собственник квартиры, которую покупают Петровы, предоставляет документы на квартиру в банк. Банк рассмотрит документы в течение 2 недель, а затем назначит день сделки.
6. Сделка
В день сделки стороны подписывают следующие документы: кредитный договор, закладную, договор аренды банковской ячейки, договоры купли-продажи по каждой квартире, договор страхования, различные заявления, обязательства и доверенности.
Кредитный договор и закладную подписывают Петровы и банк: теперь банк может дать им недостающие 1,5 млн. Договор аренды банковской ячейки подписывают сотрудник банка и те, кто вносит деньги в ячейку и получает их. Он определяет, при выполнении каких обязательств деньги будут переданы продавцу. Договоры купли-продажи подписывают все собственники квартиры и все покупатели. Они фиксируют условия сделки: сумму и условия передачи денег, сроки освобождения квартир и снятия с регистрационного учёта.
В этот же день деньги закладываются в банковскую ячейку. Когда условия аренды ячейки будут выполнены, продавец получит доступ к деньгам.
7. Завершение сделки и переезд
После подписания документы отправляют в МФЦ, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности. Когда это произойдёт, продавец получит деньги из ячейки, а Петровы переедут в новую двухкомнатную квартиру.

Второй этап завершён: Петровы оформили ипотеку в банке, арендовали банковскую ячейку и заключили договоры купли-продажи с продавцом двухкомнатной квартиры и покупателем их однокомнатной. Переход права собственности зарегистрировали в Росреестре. Продавец получил свои деньги. Теперь семья Петровых может переезжать

Что такое «цепочка»

Так выглядит схема цепочки, в которую теоретически могли ввязаться Петровы

Представим, что ситуация Петровых оказлась гораздо сложнее.

Петровы нашли подходящую двухкомнатную квартиру. Она принадлежит Ивановым. Ивановы тоже не дураки и продают свою, чтобы купить трёхкомнатную. А трёхкомнатная квартира принадлежит Анфисе Ивановне, старушке 70 лет. Она хочет разменять её на две однокомнатные, чтобы внучка Оля жила отдельно.

Это и есть цепочка. Работа агента — разобраться во всём этом и гарантировать безопасность клиенту.

Цепочка — это когда не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую,но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно.

Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше работы и трудностей.

Обычно, у каждой квартиры есть свой агент. Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собраются вместе и «разруливают» ситуацию: согласовывают сроки, проверяют документы, назначают даты.

Чтобы сделка была безопасной, агент проверяет всю цепочку.

Чтобы сделка была безопасной, надо проверить всю цепочку

Почему с агентом лучше

Продажа со встречной покупкой — это сложно, потому что в ней участвуют несколько сторон и квартир.

Практически у каждой квартиры на вторичном рынке есть особенности: в одной квартире доля принадлежит ребёнку, поэтому органы опеки должны дать согласие на продажу, другая обременена ипотекой, поэтому банк дикует свои условия, третья перешла в собственность по наследству при неясных обстоятельствах.

Чтобы быть в безопасности, надо прояснить все вопросы и детали. Поэтому лучше обратиться за помощью к агенту недвижимости. Он знает, как сделать так, чтобы ваши деньги и квартира были защищены, а сделка не сорвалась в последний момент.

Агент проверит все документы и удостоверится в безопасности каждого шага. Он не даст вам купить сомнительную квартиру. Агент отстоит ваши интересы среди других агентов, которым на вас будет всё равно. У них свои задачи: они занимаются вопросами своего клиента, а не вашими. Агент поможет вам организовать цепочку и продать квартиру. Самостоятельно выстроить систему встречных покупок крайне сложно, поскольку такая работа требует опыта.

Агент знает, как сделать так, чтобы деньги и квартира были защищены, а сделка состоялась

Альтернативная продажа квартиры — что это

Mнoгиe xoтят пepeexaть в бoльшyю квapтиpy или пpocтo в дpyгoй paйoн, гopoд, дoм. Нo нe y вcex ecть дeньги нa тo, чтoбы cнaчaлa кyпить нoвoe жильe, a пoтoм cпoкoйнo пpoдaть cтapoe. Ecли вы oкaзaлиcь в тaкoй жe cитyaции, вaм пoмoжeт aльтepнaтивнaя cдeлкa. B cтaтьe paccкaжeм, чтo знaчит aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы , кaкиe pиcки ecть в нeй и чтo дeлaть, чтoбы избeжaть пpoблeм.

Чтo тaкoe aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы

Aльтepнaтивнaя cдeлкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpoдaвeц нaпpaвляeт выpyчeнныe oт пpoдaжи жилья дeньги нa пpиoбpeтeниe нoвoй нeдвижимocти. Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи peгиcтpиpyютcя oднoвpeмeннo , a пepeдaчa дeнeг в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный cчeт или бaнкoвcкyю ячeйкy. Aльтepнaтивнaя cдeлкa c нeдвижимocтью пoзвoляeт cpaзy пepeexaть в нoвoe жильe, a нe жить в cъeмныx квapтиpax в пoиcкax пoдxoдящeй.

B aльтepнaтивнoй пpoдaжe yчacтвyют cpaзy тpи cтopoны:

пoкyпaтeль — тoт, кoтopый xoчeт пpиoбpecти квapтиpy;

пoкyпaтeль-пpoдaвeц — тoт, кoтopый пpoдaeт нeдвижимocть и cpaзy пoкyпaeт дpyгoe жильe;

пpoдaвeц — тoт, ктo пpoдaeт нeдвижимocть пoкyпaтeлю-пpoдaвцy.

Ecли пoкyпaтeль-пpoдaвeц xoчeт пpoдaть oднy квapтиpy и кyпить двe, yчacтникoв cдeлки cтaнoвитcя бoльшe. Чeм бoльшe квapтиp в цeпoчкe — тeм бoльшe yчacтникoв cдeлки. Пpи этoм нa кaждyю cдeлкy кyпли-пpoдaжи нyжнo peгиcтpиpoвaть oтдeльный дoгoвop.

3aкoнoдaтeльнo пoнятиe «aльтepнaтивнaя пpoдaжa» нe зaкpeплeнo — eгo иcпoльзyют pиэлтopы. B пpaвoвoм пoлe к тaкoй фopмe кyпли-пpoдaжe ближe вceгo мeнa c yчacтиeм тpex лиц, кoгдa пepвый чeлoвeк пepeдaeт в coбcтвeннocть втopoгo кaкoй-тo oбъeкт и пoлyчaeт oт тpeтьeгo дpyгoй oбъeкт. Нecмoтpя нa тo, чтo зaкoнoдaтeльcтвo никaк нe peгyлиpyeт этoт oтдeльный тип cдeлoк, y нeгo ecть cвoи пpaвoвыe пpизнaки. К ним oтнocятcя:

Читайте также  В какой части баланса показывают прибыль компании

oпpeдeлeннoe нaзнaчeниe дeнeжныx cpeдcтв — выpyчeнныe oт пpoдaжи квapтиpы cдeлки идyт нa пpиoбpeтeниe дpyгoй жилoй нeдвижимocти;

вoзмoжнocть oтмeны — пpoдaвeц-пoкyпaтeль мoжeт в любoй мoмeнт oтмeнить пpoдaжy, ecли нe нaйдeт пoдxoдящeгo жилья;

пpoживaниe в квapтиpe — нa мoмeнт пoдпиcaния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния в квapтиpe пoкyпaтeля-пpoдaвцa пpoживaeт или пpoпиcaнa eгo ceмья.

Eщe oдин pacпpocтpaнeнный пpизнaк aльтepнaтивнoй cдeлки — дoплaтa или пoлyчeниe чacти выpyчeнныx дeнeг нa pyки. Peдкo бывaeт, чтo пpoдaвeц-пoкyпaтeль пpoдaeт и пoкyпaeт нeдвижимocть зa oднy и тy жe cyммy: чaщe вceгo жильe нepaвнoцeннo и имeeт paзнyю cтoимocть. Пoэтoмy пpoдaвeц вынyждeн дoплaчивaть либo зaбиpaть чacть дeнeг, ecли пepeeзжaeт в жильe c xyдшими xapaктepиcтикaми.

Aльтepнaтивнaя cвoбoднaя cдeлкa мoжeт быть cтaндapтнoй, кoгдa в нeй yчacтвyeт тpи cтopoны, или бoлee cлoжнoй. Toгдa ee нaзывaют «цeпoчкoй». B нeй yчacтвyют бoлee чeтыpex cтopoн. Чeм бoльшe yчacтникoв — тeм cлoжнee cдeлкa. Ecли пpoдaвeц нe плaниpyeт cpaзy пoкyпaть дpyгoe жильe и ocвoбoждaeт квapтиpy дo пoдпиcaния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния, этo нaзывaeтcя «чиcтoй пpoдaжeй».

Aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы cлoжнee, чeм cтaндapтнaя «чиcтaя пpoдaжa». Cдeлкa тpeбyeт тщaтeльнoй пpoвepки oбъeктoв, дoгoвopeннocтeй мeждy нecкoлькими cтopoнaми, пoдгoтoвки цeлoгo пaкeтa дoкyмeнтoв.

Плюcы и минycы aльтepнaтивнoй cдeлки

Для пoкyпaтeля

Moжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo пpoдaвцы aльтepнaтивныx квapтиp чacтo cнижaют cyммy.

Cдeлкa мoжeт copвaтьcя, ecли пpoдaвeц-пoкyпaтeль нe нaйдeт жильe для пpиoбpeтeния .

Для пpoдaвцa-пoкyпaтeля

Нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Пpoдaвeц мoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки, и тoгдa пpидeтcя oткaзывaть пoкyпaтeлю.

Для пpoдaвцa

Пpoдaвeц-пoкyпaтeль cильнo зaинтepecoвaн в cдeлкe, пoэтoмy мoжeт пpeдлoжить бoльшyю cyммy пo cpaвнeнию c дpyгими пoкyпaтeлями.

Пepeoфopмлeниe дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя из-зa бoльшoгo чиcлa yчacтникoв cдeлки.

У пoкyпaтeлeй — и пepвoгo, и втopoгo — вceгдa ecть pиcки пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы . Бoльшe вceгo pиcкoв пoлyчaeт пepвый пoкyпaтeль — тoт, ктo xoчeт пpиoбpecти aльтepнaтивнyю квapтиpy. Нaпpимep:

❗ в жильe мoгyт быть пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe, нeтpyдocпocoбныe иждивeнцы, тe, ктo имeeт пpaвo пpoживaния — иx cлoжнo выпиcaть, a пpи нeпpaвильнoм oфopмлeнии cдeлки cyд лeгкo вoccтaнoвит пpoпиcкy;

❗ пpoдaвeц-пoкyпaтeль мoжeт в любoй мoмeнт oткaзaтьcя oт cдeлки, ecли нe нaйдeт пoдxoдящeгo жилья или втopoй пpoдaвeц пepeдyмaeт пpoдaвaть нeдвижимocть;

❗ вoзмoжнa пoкyпкa нeдвижимocти, в кoтopoй пpoживaeт cъeмщик — в этoм cлyчae зaceлитьcя в квapтиpy мoжнo бyдeт тoлькo пocлe oкoнчaния дoгoвopa apeнды;

❗ нecoглacoвaннocть дeйcтвий — пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe нyжнo oднoвpeмeннoe oфopмлeниe дoкyмeнтoв, a ecли cтopoны бyдyт дeйcтвoвaть нecoглacoвaннo, этo yвeличит cpoк oфopмлeния;

❗ чacтичнaя peгиcтpaция — кaждaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи в цeпoчкe paccмaтpивaeтcя coтpyдникaми Pocpeecтpa oтдeльнo, и ecли oни oткaжyт в пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти, мoжнo пoтepять дeньги и нeдвижимocть.

Пopядoк дeйcтвий пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Для пoкyпaтeля и пpoдaвцa — пepвoй и тpeтьeй cтopoны cдeлки — в нeй пpaктичecки ничeгo нe oтличaeтcя oт пoкyпки и пpoдaжи «чиcтoй квapтиpы». Пoэтoмy paccмoтpим cитyaцию co cтopoны пpoдaвцa-пoкyпaтeля, пpeдocтaвим пoшaгoвyю инcтpyкцию.

Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa

Oпyбликyйтe oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы нa oбщeдocтyпныx caйтax — нaпpимep, нa Aвитo, Cian, дpyгиx aнaлoгичныx пopтaлax. Cдeлaйтe кaчecтвeнныe фoтo, нaпишитe paзвepнyтoe oпиcaниe нeдвижимocти. Укaжитe, чтo xoтитe oфopмить aльтepнaтивнyю cдeлкy — этo yбepeжeт oт oбpaщeний людeй, кoтopым нyжнa «чиcтaя» пpoдaжa, и cэкoнoмит вaм вpeмя.

Изyчитe pынoк , нaйдитe пoдxoдящyю нeдвижимocть. Дeлaть этo жeлaтeльнo, кoгдa y вac yжe ecть пoкyпaтeль. Инaчe мoжeт пoлyчитьcя тaк: вы нaйдeтe пoлнocтью ycтpaивaющyю вac квapтиpy, нo вaшe жильe бyдeт нe вocтpeбoвaнo, и cдeлкa зaтянeтcя. Paccкaжитe пpoдaвцy, чтo coбиpaeтecь oфopмить aльтepнaтивнyю пpoдaжy.

Шaг 2: пpoвepьтe юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить:

📋 выпиcкy из EГPН — в нeй yкaзaнo, ктo являeтcя coбcтвeнникoм нeдвижимocти, нaxoдитcя ли oнa в дoлeвoй coбcтвeннocти, ecть ли oбpeмeнeниe;

📋 выпиcкy из дoмoвoй книги — в нeй бyдeт yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в квapтиpe: мoжнo бyдeт oцeнить, ecть ли cpeди жильцoв нecoвepшeннoлeтниe, иждивeнцы, тe, ктo coxpaнил пpaвo пpoживaния в квapтиpe;

📋 выпиcкy из EИPЦ o тoм, чтo из квapтиpы никтo нe выпиcывaлcя — ecли ктo-тo выпиcaн и oтнocитcя к зaщищeнным кaтeгopиям гpaждaн, eгo пpoпиcкy мoгyт вoccтaнoвить в cyдeбнoм пopядкe;

📋 кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe дoкyмeнты из БTИ c yкaзaниeм ocнoвныx xapaктepиcтик жилья — вы yвидитe, ecли былa cдeлaнa нeзaкoннaя пepeплaниpoвкa или ecли ecть дpyгиe пpoблeмы;

📋 кpeдитный дoгoвop, ecли квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, в зaлoгe y бaнкa.

Taкжe пpeдocтaвьтe пoкyпaтeлю aнaлoгичный пaкeт дoкyмeнтoв, чтoбы oн cмoг yбeдитьcя в пpoзpaчнocти cдeлки. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, пpиcтyпaйтe к cлeдyющeмy шaгy. Ecли нeт — cнaчaлa пoпpocитe пpoдaвцa вce иcпpaвить или иcпpaвьтe caми, ecли пpoблeмы в вaшиx дoкyмeнтax.

Пpи aльтepнaтивнoй пpoдaжe нyжнo yчитывaть мнoжecтвo нюaнcoв — вce oни влияют нa cдeлкy. Пoэтoмy peкoмeндyeм вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми юpиcтoв — oни пoмoгyт пpивecти в пopядoк вaши дoкyмeнты и пpoвepить бyмaги пpoдaвцa. Taк вы cвeдeтe pиcк cpывa cдeлки к минимyмy.

Практикум: о встречных сделках для «чайников»

Встречная покупка (встречка) – это продажа объекта недвижимости (квартиры или комнаты) с одновременной покупкой другого. При такой операции продавец, он же покупатель, может сделать доплату или получить компенсацию – например, если речь идет о квартирах разных площадей. Но жизненные обстоятельства и задачи у всех разные, поэтому риэлторы давно освоили практику выстраивания встречных сделок в обменные цепочки из нескольких объектов. Какие задачи решаются сегодня за счет встречек и обменных цепочек и где в них слабые звенья?

Виды встречных сделок

По словам президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, встречки составляют около 80% операций на вторичном рынке жилья, а больше половины из них – операции, связанные с улучшением жилищных условий. Например, обмен комнаты на квартиру, «однушки» на «двушку». Разумеется, с доплатой. По оценкам вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николая Лаврова, в большинстве случаев планируемые продавцами-покупателями бюджеты доплат составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.

Второе место в рейтинге обменных операций занимают продажи вторичного жилья с одновременной покупкой квартиры в строящемся доме. Это выгодно, ведь (если оставить за скобками риски недостроя) за те же деньги на первичном рынке можно приобрести больше «квадратов», чем на вторичном.

В новом доме не придется перебирать полы и менять трубы, но переехать сразу не получится: придется ждать, пока дом построят. Поэтому предметом продажи здесь обычно становится не единственное жилье, а свободное – например, полученные по наследству квартиры и комнаты. Но из-за финансовой нестабильности и курсовых колебаний граждане опасаются хранить сбережения в деньгах (как в рублях, так и в валюте), а все чаще предпочитают сразу вкладывать средства, вырученные от продажи вторичной недвижимости, в дело. В настоящее время, по оценке Дмитрия Щегельского, на встречные операции, связанные с покупкой жилья в новостройках, приходится около 20% обращений к риэлторам.

Другие типы встречных операций (разъезд и расселение, переезд из двух маленьких квартир в одну просторную, продажа с целью покупки жилья с худшими потребительскими характеристиками и получения доплаты) – это всегда сложные сделки с множеством нюансов, требующих отдельных публикаций. Основная сложность – в дисбалансе спроса и предложения: например, демократичную однокомнатную квартиру сегодня продать намного проще, чем найти покупателя на комфортную трехкомнатную.

Особый случай – операции купли-продажи недвижимости, связанные с переездом в другой регион. «Это почти всегда встречные сделки по сути, но не по форме, – комментирует Николай Лавров. – Чтобы купить квартиру в Петербурге, придется завершить сделку по продаже недвижимости в регионе, выписаться и получить деньги». Тем не менее, приехав в Северную столицу, вы будете самым желанным гостем в риэлторских компаниях. Ведь будущие участники уже выстроенных цепочек ждут недостающее звено – так называемого прямого покупателя.

Как это работает

Итак, коль скоро речь перешла от встречек к цепочкам, давайте рассмотрим, как это работает, на условном примере – так проще для восприятия. У вас есть электрический чайник, который вы хотите поменять на микроволновку. Идеальный вариант – найти готового на обмен с вашей доплатой владельца микроволновки. Но вот незадача: ему не нужен чайник – он присмотрел по объявлению холодильник.

В наличии цепочка из трех звеньев, но у нее нет шансов замкнуться: как мы уже отметили, больше половины участников обменных сделок нацелены не на равноценные обмены, а на улучшения с доплатами. Владельцу холодильника не нужны чайник и микроволновка, а требуются живые деньги. У людей нынче каждый рубль на счету, поэтому найти покупателя на дорогой холодильник непросто: все ходят, смотрят, прицениваются, пытаются торговаться. А тут – участники цепочки предлагают владельцу холодильника подождать, пока вы продадите чайник. И на безрыбье это все-таки дельное предложение.

Читайте также  Виды юридических услуг оказываемых юристами

Теперь всем предстоит набраться терпения, а внимание всех участников цепочки приковано к владельцу выставленного на продажу чайника – ведь именно в случае успешной его продажи цепочка придет в движение. Едва найдется желающий его приобрести, участники цепочки (их уже четверо) соберутся вместе, чтобы оформить три договора купли-продажи. При этом всю сумму – выручку от продажи чайника и доплаты – получит продавец холодильника.

То есть, чтобы обменная цепочка пришла в движение, необходимы два звена. Во-первых, покупатель с живыми деньгами на начальный объект (в условном примере – чайник, на рынке жилья – недорогая и высоколиквидная квартира). Во-вторых, объект в прямой продаже (в нашем случае – холодильник).

Слабые звенья одной цепи: кто здесь крайний

Теперь вернемся к «недвижимым» материям. Ключевое отличие реальной цепочки сделок на рынке жилья от разобранного выше примера в том, что продавец объекта прямой продажи действительно оказывается «крайним» звеном. Мало того, что он вынужден ждать, пока найдется покупатель на первый объект (сроки здесь прогнозировать почти невозможно), так еще и причитающиеся деньги получит только по завершении регистрации всех сделок цепочки. Формально, если представители Росреестра уложились в отведенные законом сроки, это десять рабочих дней. Но, во-первых, задержки из-за технических сбоев, и порой значительные, для сего учреждения уже стали доброй традицией. Во-вторых, любое звено цепочки может оказаться слабым – в том числе из-за недосмотров при оформлении договоров купли-продажи. В этом случае чиновники, отвечающие за регистрацию, завернут документы представителя среднего звена, а деньги подвиснут у крайнего.

Теперь о человеческом факторе. Чем больше участников у обменной цепочки – тем выше вероятность ее разрыва. «В практике рынка широко распространены цепочки с количеством объектов от двух до четырех, – рассказывает Николай Лавров. – С каждым дополнительным звеном стрессогенные факторы возрастают в геометрической прогрессии. Хотя мне известны случаи, когда успешно складывались цепочки из шести-семи объектов. Для этого риэлторам приходится проявлять недюжинные таланты, чтобы оперативно встраивать новые звенья взамен выпадающих».

Как происходит регистрация сделок в цепочке? В назначенный день все их участники вместе с представляющими их интересы агентами собираются в том банке, где будут проводиться расчеты, знакомятся с правоустанавливающими документами и проектами договоров, проводят операции с наличными и безналичными деньгами, подписывают договоры и подают документы на госрегистрацию.

Что еще нужно знать о встречках

В цепочки встречных сделок можно включать доплаты в виде материнского капитала, жилищных сертификатов программы «Военная ипотека», субсидий в рамках федеральных и региональных целевых жилищных программ. В ряде случаев, когда субсидирование невозможно получить в сжатые сроки, вопрос решается за счет привлечения обычных или целевых ипотечных кредитов. Как это делается – предмет отдельных публикаций.

Затягивание подготовки, обычно связанное с получением будущими участниками сделок справок из органов опеки и попечительства, одобрения кредитов, увеличивает шансы развала цепочки. Поэтому действовать приходится быстро. Представители риэлторской компании могут оперативно получить и вовремя освежить все необходимые справки, имеющие ограниченный срок действия, ускорить рассмотрение заявки ипотечным банком.

И последнее. Сегодняшнее состояние квартирного рынка – без выраженного роста или снижения цен – вполне комфортный период для встречных покупок. Но покупательская активность нынче сконцентрирована в сегменте самого доступного по ценам жилья. Стало быть, имеет смысл вначале найти покупателя на свою квартиру и только потом – встречный объект.

Если вы уже выставили квартиру на продажу, то, скорее всего, первыми и основными вашими визитерами будут «экскурсанты» – так риэлторы называют покупателей, которые только прицениваются. Как оценивать серьезность намерений визитеров? «Узнайте, какой объект он продает, – советует Николай Лавров. – Если комнату или недорогую “однушку”, ваши шансы получить контрагента намного выше, чем если просторную “трешку” в доме повышенной комфортности». Риэлтор, представляющий ваши интересы в сделке, обязан изучить всю цепочку – от первого до последнего звена.

Встречная покупка квартиры, что это такое и каков порядок действий сторон

Встречная покупка квартиры – это операция, когда человек передает право собственности на свое жилье и одновременно с этим приобретает другую недвижимость. То есть, деньги за реализованное жилье он не получает, а сразу же передает другому лицу. Если в схеме принимает участие банк, то средства передаются через него. Деньги хранятся в ячейке, и их получает собственник той недвижимости, которую хочет купить клиент.

Prosobstvennost - о собственности профессионально и просто

Суть встречной сделки заключается в том, что одновременно совершаются 2 операции: продажа одной и приобретение другой квартиры. Преимущество такого типа покупки заключается в том, что покупатель застрахован от ситуации, когда у него на руках будут деньги, но не будет квартиры. Как показывает практика, больше половины всех операций – это встречная покупка недвижимости.

Что такое встречная покупка? Почему этот вид сделок с недвижимостью так распространен? Многие люди желают приобрести квартиру больше или сменить район проживания, но реальных денег на это нет. Продавать свое жилье и искать новое помещение – это довольно длительный процесс, поэтому он не всегда подходит. Как правило, распоряжаться можно следующими ресурсами: своя недвижимость, ипотека или субсидии.

Встречная покупка квартиры подходит многим людям по причине того, что она дает возможность получить новое жилье при отсутствии реальных средств. Большинство людей в этой схеме находят единственный вариант смены квартиры.

Во встречных покупках нередким является участие риелтора или агента по недвижимости. Именно на их плечи ложится поиск и оформление всех документов. Это довольно сложная работа, однако без этого обойтись нельзя. Повторимся, что большая часть операций на рынке недвижимости – это именно встречные покупки жилья.

Особенности договора

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоВстречная купля квартиры отличается от обычной сделки, а составление договора по этой операции также имеет свои особенности. Если сравнивать его с куплей-продажей, то здесь есть один нюанс, который обязательно должен быть указан в документе. Продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья. В случае если новая квартира уже найдена, то это также указывается в договоре. Это крайне важно, ведь если приобретение нового жилья по такой схеме не получиться, то можно будет вернуть предыдущую квартиру.

Еще один важный момент, который должен быть включен в договор встречной покупки – срок освобождения помещения. Наиболее подходящим является следующая схема: человек получает встречную жилплощадь и перевозит туда все свои вещи. На это дается определенное количество времени. Далее происходит передача жилья покупателю.

При организации встречной покупки квартиры крайне важно правильно выполнить все расчеты. Дело в том, что когда в сделке участвует около 10 сторон, то каждый продавец должен быть компенсирован и получить полагающуюся сумму.

Отличие таких операций от других сделок с недвижимостью заключается в том, что средства не передаются на руки никому. Они учитываются в стоимость квартир, что предусмотрено подписанными договорами. Поскольку за некоторые квартиры требуется доплата, то она может передаваться фактически продавцам. Суммы доплаты, как правило, указываются в расписках, которые дополнительно составляются участниками.

Отметим, что осуществление платежей также осуществляется в особенном порядке. Все средства кладутся в одну ячейку, причем каждый участник должен использовать пакет, подписав его. Помимо этого, в ячейку нужно добавить расписки. Когда завершается регистрация, продавцам выдаются средства, а покупателям вручаются расписки.

Учитывая вышесказанное, отметим, что встречная покупка – это довольно сложный вид операций, который требует затрат сил и времени. Для того чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать профессионалов, которые разбираются во всех нюансах.

Основные этапы

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоЕсли говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:

  • поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
  • осуществление встречной покупки.

Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.

Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:

  • оценка жилья и установление цены;
  • поиск квартиры на замену;
  • продажа своей недвижимости.

Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.

Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.

После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.

Читайте также  Банк приостановил операции по счету что делать?

Переходим ко второму этапу. Если доплата будет происходить за счет кредитных средств, то нужно будет получить одобрение от банка для конкретной квартиры. На рассмотрение заявки требуется 2 недели, после чего будет проведена сделка.

В момент заключения сделки участники должны оформить определенные документы, среди которых можно выделить:

  • договор купли-продажи;
  • документ об аренде ячейки в банке;
  • кредитный договор;
  • закладная на квартиру;
  • заявления;
  • доверенности (при необходимости).

Полный список документов оговаривается с юристами. После того как заключен кредитный договор, банк положит деньги в ячейку. Отметим, что договор аренды также включает в себя перечень условий, при которых деньги будут отданы продавцу. В договоре купли-продажи должны быть подписи всех участников сделки.

После того как все документы оформлены, необходимо отправиться в Росреестр и завершить операцию регистрацией права собственности на квартиру. После этого осуществляется переезд в новую квартиру, и продавцы получают всю сумму.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Возможные проблемы

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоКак мы уже говорили ранее, встречная покупка квартиры сегодня является популярной сделкой на рынке недвижимости. Это значит, что практически любой юрист может помочь с ее оформлением и уладить все формальности. Однако, когда в процессе множество участников, то могут возникнуть проблемы. Сложнее всего оформлять договоры в длинной цепочке.

Дело в том, что успешная сделка возможна только в том случае, если все участники выполняют свои обязанности. То есть, последний продавец должен обеспечить выплату денег, независимо от действий других сторон. Поскольку передача средств осуществляется по цепочке, то сделки всех лиц между собой связаны и какие-то сбои приносят проблемы остальным участникам. Как же гарантировать безопасность операции? Есть ли какие-то механизмы?

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”встречная покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Довольно часто клиенты меняют свое мнение и просто разрывают договор, причем ответственности никакой за это не несут. Однако есть определенные способы избавиться от таких действий и закрепить обязательства всех участников операции. Помимо основного договора, могут заключаться дополнительные соглашения или расписки, которые будут предусматривать штрафные санкции в случае отказа.

Справедливости ради стоит отметить, что риелторы в большинстве случаев пытаются защитить своих клиентов и отговаривают их от заключения каких-либо соглашений. В итоге, недобросовестные клиенту делают все, что угодно, а повлиять на них не может никто и вся сделка ставится под угрозу.

Что такое встречная покупка квартиры, порядок действий

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему «Что такое встречная покупка квартиры, порядок действий» Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Особенности договора

Встречная купля квартиры отличается от обычной сделки, а составление договора по этой операции также имеет свои особенности. Если сравнивать его с куплей-продажей, то здесь есть один нюанс, который обязательно должен быть указан в документе. Продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья. В случае если новая квартира уже найдена, то это также указывается в договоре. Это крайне важно, ведь если приобретение нового жилья по такой схеме не получиться, то можно будет вернуть предыдущую квартиру.

Еще один важный момент, который должен быть включен в договор встречной покупки – срок освобождения помещения. Наиболее подходящим является следующая схема: человек получает встречную жилплощадь и перевозит туда все свои вещи. На это дается определенное количество времени. Далее происходит передача жилья покупателю.

При организации встречной покупки квартиры крайне важно правильно выполнить все расчеты. Дело в том, что когда в сделке участвует около 10 сторон, то каждый продавец должен быть компенсирован и получить полагающуюся сумму.

Отличие таких операций от других сделок с недвижимостью заключается в том, что средства не передаются на руки никому. Они учитываются в стоимость квартир, что предусмотрено подписанными договорами. Поскольку за некоторые квартиры требуется доплата, то она может передаваться фактически продавцам. Суммы доплаты, как правило, указываются в расписках, которые дополнительно составляются участниками.

Отметим, что осуществление платежей также осуществляется в особенном порядке. Все средства кладутся в одну ячейку, причем каждый участник должен использовать пакет, подписав его. Помимо этого, в ячейку нужно добавить расписки. Когда завершается регистрация, продавцам выдаются средства, а покупателям вручаются расписки.

Учитывая вышесказанное, отметим, что встречная покупка – это довольно сложный вид операций, который требует затрат сил и времени. Для того чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать профессионалов, которые разбираются во всех нюансах.

Виды встречных сделок

Встречки составляют около 80% операций на вторичном рынке жилья, а больше половины из них – операции, связанные с улучшением жилищных условий. Таков обмен комнаты на квартиру, однушки на двушку. Разумеется, с доплатой. В большинстве случаев планируемые продавцами-покупателями бюджеты доплат составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.

Второе место в рейтинге обменных операций занимают продажи вторичного жилья с одновременной покупкой квартиры в строящемся доме. Если оставить за скобками риски недостроя, за те же деньги на первичном рынке можно приобрести больше квадратов, чем на вторичном.

Другие типы встречных операций (разъезд и расселение, переезд из двух маленьких квартир в одну просторную и т. п.) – это всегда сложные сделки с множеством нюансов.

Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – одновременная или фактически единовременная продажа одной квартиры и приобретение другой. Особенность операции в том, что купля-продажа имущества не связанного между собой, кроме как покупателем и продавцом, осуществляется в минимальные промежутки времени или проводится одновременно.

Наиболее популярные варианты подобных сделок:

  • Продажа одной квартиры и единовременное приобретение другой.
  • Продажа «вторички» с одновременным приобретением жилья в новостройке.
  • Обмен квартиры на другую недвижимость с доплатой.

Отдельные застройщики предлагают прямой выкуп квартир по заниженной цене с одновременным предоставлением объектов в новостройке. Для большинства собственников это не такой выгодный вариант, как стандартная продажа старого жилья и дальнейшее приобретение нового, но он позволяет быстро стать владельцем недвижимости в новостройке.

Существуют и другие разновидности встречных покупок, где предметом соглашения выступает более двух объектов недвижимости.

Преимущества единовременных операций

При встречной продаже собственник:

  • получает возможность сразу заселиться в новое жилье.
  • прямо экономит на услугах посредников – за две операции специалистам выплачивается один гонорар.
  • минимизирует финансовые потери – в условиях быстроменяющихся цен на недвижимость отсутствует риск потерять в деньгах или лишиться возможности купить имущество в случае роста цен.

Во встречных операциях практически всегда участвуют риэлторы или агенты по недвижимости. Они занимаются подготовкой и оформлением необходимых документов. Процедура сложная, поэтому без их участия сложно обойтись. Решившись на встречную покупку, вам необходимо правильно пройти все ее этапы.

Что значит встречная покупка квартиры?

Встречная покупка квартиры – это процедура, в результате которой продавец продает недвижимость и получает за нее деньги, и сразу же направляет их на приобретение нового жилья. Фактически совершаются две сделки: одна – по продаже старой недвижимости, вторая – по покупке новой. Они проходят одновременно или с минимальным промежутком времени.

Варианты сделок по продаже квартир

Занявшись процессом подбора или отчуждения имущества, частное лицо сталкивается с профессиональной терминологией рынка. От специалистов можно узнать, что существуют такие типы сделок:

  • Альтернативная, в которой участвуют несколько объектов, а деньги от продажи первого сразу вкладываются в приобретение второго.
  • Свободная продажа квартиры — сделка, завершающаяся отчуждением одного объекта;.
  • Цепочка, предполагающая несколько последовательных продаж и приобретений.

Каждый тип сделки требует разного времени на подготовку: подбор объектов, составление документов и регистрацию квартир. Поэтому удобно использовать механизмы, упрощающие процесс.

В чем преимущество встречной сделки?

При встречной продаже жилья собственник:

  • сразу заселиться в новую квартиру. Это особенно будет актуально, если нужно срочно прописаться по новому адресу или в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо;
  • экономия на услугах посредника. Если к сделке привлекается агент по недвижимости, то ему не нужно будет платить два раза.

Могут быть и другие плюсы от такой сделки. Например, продавец нашел для себя выгодный вариант нового жилья и не упустит его, так как сразу при продаже старой квартиры и покупает новую.

Поскольку встречная сделка – это сложнее, чем обычная купля-продажа, лучше привлечь к этому процессу риэлтора и юриста. Эти специалисты проверят документы, соберут необходимые для сделки и проконтролируют ее ход.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: