Как сдать и снять квартиру или комнату через агентство и каких уловок риэлторов стоит остерегаться?

Как известно, сдача или съем жилья напрямую (без участия посредников) часто чревата определенными рисками. В связи с этим многие граждане предпочитают обращаться в специализированные агентства, которые оказывают непосредственные услуги по подбору квартирантов или жилья для аренды. А в том, как это правильно сделать, поможет разобраться настоящая статья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Зачем нужны организации и риэлторы при сдаче и съёме жилья и как они работают?

Так, основная задача риелтора заключается в том, чтобы подобрать по запросу клиента наиболее подходящий для него вариант съёмного жилья. То же самое правило действует и в отношении поиска квартиросъемщика для клиента-арендодателя.

В целом можно выделить следующие основные функции, которые выполняют агентства недвижимости и риелторы:

  • поиск подходящего арендатора с учетом предпочтений собственника квартиры;
  • формирование базы съемного жилья;
  • отслеживание предложений и изучение спроса на недвижимость;
  • представление по запросу будущего квартиросъемщика различных вариантов для аренды жилья;
  • организация осмотра недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду;
  • представление интересов владельца квартиры или арендатора;
  • оказание содействия при подготовке и оформлении договора аренды.

Например, клиент может запросить полное сопровождение сделки по аренде жилья (ведение переговоров со второй стороной, оформление договора и т.д.) или же только воспользоваться услугой по поиску подходящего варианта для съема.

Стоит ли обращаться к посреднику?

Невозможно точно сказать, выгодно ли обращаться к риэлтору для съёма и сдачи квартиры. Так как многое зависит от исходных данных арендатора (арендодателя), а именно:

  • количества времени, которым он располагает;
  • финансовых возможностей (за услуги риелтора придется заплатить);
  • умения вести переговоры и находить общий язык с незнакомыми лицами;
  • знания различных мошеннических схем, которые успешно применяются на рынке недвижимости и т.д.

В целом же можно отметить, что несомненно найти съемную квартиру или подходящего квартиранта через агентство недвижимости будет гораздо легче и быстрее. Кроме того, клиент будет полностью защищен от различных рисков, неизбежно возникающих в данной сфере. Однако очень важно при сдаче и съёме квартиры найти надежного риэлтора, который сможет выполнить свои задачи на высшем уровне.

Плюсы и минусы

Сдача/съем квартиры в аренду через агентство или риелтора имеет свои преимущества и недостатки. Так, к основным плюсам можно отнести следующие:

  • Существенная экономия времени – лицу, желающему арендовать квартиру (или сдать ее в аренду), не нужно самому искать подходящие варианты, созваниваться с хозяевами и договариваться о встрече. Всеми этими вопросами занимается риелтор.
  • Получение грамотной консультации – опытные специалисты по недвижимости всегда могут подсказать на какие моменты следует обратить внимание при осмотре жилья, какие важные пункты включить в текст договора аренды и т.д.
  • Минимизация риска заключения сделки с мошенниками – как правило, у добросовестных агентств сформирована база из надежных вариантов съемной недвижимости. В свою очередь и для арендодателя участие риелтора служит своего рода гарантией, что сделка будет безопасной.
  • Наличие дополнительных опций – помимо поиска подходящей квартиры (квартиросъемщика) риелтор также сможет помочь подготовить договор аренды и иные документы, необходимые для того, чтобы сдать и снять жильё.
  • В большинстве случаев для собственника квартиры услуги риелтора оказываются на бесплатной основе. Комиссию оплачивает арендатор.

В то же время, можно выделить и ряд минусов, которые присущи варианту сдачи/съема недвижимости через агентство, а именно:

  • такая услуга является платной (риелторы обычно берут комиссию);
  • в большинстве случаев при аренде жилья таким способом, квартиросъемщику необходимо будет одновременно внести залог и плату за проживание;
  • среди риелторов также есть немало мошенников.

Как правильно сдать комнату или квартиру с помощью агента?

Чтобы сдача жилья при помощи риэлтора прошла успешно, нужно понимать, как происходит эта процедура. Она обязательна должна включать в себя следующие последовательные шаги:

  1. В первую очередь нужно найти подходящего посредника, то есть агентство недвижимости.
  2. Обратиться в выбранную организацию, получить подробную консультацию, а также заключить соответствующий договор.

На что обратить внимание при выборе посредника?

К выбору агентства недвижимости следует подходить с особой осторожностью, так как от этого во многом зависит безопасность будущей сделки.

Итак, в первую очередь необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  1. Положение агентства недвижимости на рынке – прежде чем обращаться в ту или иную организацию, следует собрать как можно больше о ней информации, тщательно изучить сайт, а также найти отзывы реальных клиентов.
  2. Количество лет, в течение которых агентство оказывает риэлтерские услуги – чем старше и престижнее организация, тем меньше риск столкновения с мошенниками.
  3. Наличие лицензии или сертификата на оказание риэлтерских услуг – в первом случае, наличие лицензии будет свидетельствовать о том, что компания достаточно длительное время находится на рынке (такой документ выдавался до 2002 года), а во втором случае, что агентство состоит в профессиональной гильдии, а, следовательно, оказывает свои услуги на высоком качественном уровне.
  4. Поведение и речь риелтора – это тоже немаловажный фактор, на который обязательно следует обратить внимание.
  5. Изучение учредительных документов и типового договора – содержание этих бумаг также о многом может сказать.

Что должно быть указано в договоре?

В договоре, заключаемом между агентством недвижимости и собственником квартиры, должны быть обозначены следующие пункты:

  • дата и место заключения;
  • сведения о риелторе и арендодателе (в договоре стороны обозначаются, как исполнитель и заказчик);
  • предмет договора;
  • обязанности риелтора;
  • обязанности собственника квартиры;
  • порядок приема-сдачи работ (в данном случае это риэлтерские услуги).

Риэлторские уловки и способы избежать этого обмана

Для наглядности можно привести несколько вариантов обмана собственников квартир, которые нередко риэлторы включают в схему своей работы:

    Жилье, вверенное агентству недвижимости, передается в наем сомнительным людям. Причем зачастую в однокомнатной квартире могут проживать сразу 7-10 человек – такая схема обмана особенно актуальна для тех случаев, когда хозяин квартиры проживает или длительное время находится в другой стране.

Как правильно снять квартиру через агента?

Для того, чтобы снять жилье при помощи агентства недвижимости, нужно выполнить следующие действия:

  1. Найти подходящего риелтора и связаться с ним.
  2. Явиться в офис агентства недвижимости, пообщаться с экспертом и озвучить свои требования к съемному жилью.
  3. Далее между сторонами должен быть заключен договор об оказании риэлтерских услуг.
  4. Агент подберет наиболее подходящие объекты и организует их осмотр.
  5. В случае, если клиент выберет конкретную квартиру, то завершающим шагом будет подготовка договора найма и осуществление окончательного расчета.

Сколько придется платить за такие услуги?

Как уже было отмечено выше, в большинстве случаев комиссию риелтору выплачивает арендатор.

Какая бывает комиссия и что значит, если её размер 50 или 100%?

Невозможно абсолютно точно сказать, сколько берёт риэлтор за сдачу и съём квартиры. Однако, как показывает практика, размер данного платежа составляет 50-100% от арендной платы за один месяц.

К примеру, гражданин снял квартиру стоимостью 22 000 рублей в месяц. При этом комиссия агентства недвижимости за съём квартиры составляет 50% от арендной платы, а это означает, что данный квартиросъёмщик должен будет оплатить 11 000 рублей.

Когда платить при снятии?

Весьма важным нюансом является момент оплаты услуг, оказанных риелтором. Квартиросъемщику следует помнить, что внести деньги он должен только после подбора квартиры и заключения договора найма.

Именно с этого момента будет считаться, что риелтор в полной мере выполнил свои обязательства.

Можно ли вернуть деньги назад в случае проблем?

Ответ на данный вопрос носит отрицательный характер. Агентство несёт ответственность только за те услуги, которые оказало клиенту. Таким образом, если риелтор в полном объеме выполнил свои задачи, то вернуть уплаченную комиссию (если возникли проблемы между нанимателем и наймодателем) за снятую через посредника квартиру не получится.

В то же время, по договору найма можно предъявить претензии ко второй стороне в судебном порядке.

Таким образом, привлечение агентства недвижимости к процедуре сдачи (снятия) квартиры позволяет существенно ускорить и упростить данный процесс. В тоже время, очень важно выбрать надежного и добросовестного риелтора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Плюсы и минусы сдачи квартиры через агентство

Рассмотрим два пути сдать квартиру: через агентство или своей дорогой.

Многие владельцы экономичного московского жилья, решившие стать арендодателями, считают, что успешно справятся с задачей сами, а сдавать квартиру через агентство — накладно и в итоге может быть невыгодным. Обычно так думают до тех пор, пока не столкнутся с хлопотами и трудностями, пока не вникнут в суть работы агентства недвижимости. В данной статье мы подробно рассмотрим особенности сдачи квартиры через риэлтора и самостоятельной.

Кто имеет право сдавать квартиру

  • Все основания распоряжаться недвижимостью имеет ее владелец. То есть, если у вас оформлено право собственности на жилплощадь, вы можете ее продать, подарить или сдать в аренду.
  • Аренда социального жилья также возможна, но только при условии получения разрешения от официального владельца — государственной, муниципальной, некоммерческой организации.
  • Квартиру можно сдать в субаренду: при условии, что на это есть письменное разрешение владельца-арендодателя, наниматель вправе передать жилплощадь внаем другому лицу. При этом обязательно оформляется договор поднайма.
  • Сдавать квартиру внаем имеют право представители владельца — по доверенности, заверенной нотариусом.

Сдавать самостоятельно или через агентство — выбираем

Все люди разные: кто-то имеет способности агента по недвижимости и знания о рынке жилья (и, скорее всего, он — риэлтор); кого-то страшат поиски квартирантов, общение с многочисленными претендентами, оформление документов и т. д. Оба способа сдавать жилплощадь имеют свои плюсы и минусы. Каждый арендодатель выбирает оптимальный для себя вариант, а мы представим в таблице их основные характеристики.

Задача Работа с агентством Самостоятельная сдача жилья
Оценка арендной стоимости жилья Стоимость аренды складывается из многих факторов. Опытный специалист укажет оптимальную арендную ставку именно вашего объекта. Кроме того, эксперт оценит рентабельность вложений в ремонт квартиры. Можно ориентироваться только на объявления о сдаче аналогичных объектов. Заниженная цена невыгодна вам. Переоцененный объект проигнорируют арендаторы: квартире грозит простой, а вам — потеря прибыли.
Составление рекламного объявления Рекламные объявления и описание преимуществ квартиры составляют профессионалы. Вам придется анализировать рекламу и самостоятельно придумывать текст о своем объекте, стараясь сделать объявление запоминающимся и привлекательным.
Размещение рекламы Вы не тратите деньги на рекламу;
агентство размещает ее на эффективных , обеспечивая широкий охват целевой аудитории.
Даете рекламу за свой счет. Скорее всего, новичку не известны все популярные доски объявлений, откуда могут прийти клиенты.
Общение с потенциальными квартирантами Сотрудники агентства отвечают на многочисленные звонки по объявлениям и общаются с клиентами. Специалист выбирает потенциальных квартирантов в соответствии с пожеланиями арендодателя. Количество звонков может превысить ваши ожидания: ежедневно и еженощно. При этом обязательно часть абонентов — посредники, часть — желающие просто поболтать или неадекватные люди; и — будьте готовы — мошенники.
Сроки поиска Агентства заинтересованы в эффективном поиске подходящего арендатора и оперативной сдаче жилья, поскольку это влияет на их заработок. У новичка может уйти много времени на поиск и подбор квартиросъемщика, а путь от показа жилплощади до подписания договора найма порой бывает очень долгим.
Показ квартир Агентство возьмет на себя выезд на показы и личное общение с клиентом. Опытные агенты представят квартиру в лучшем свете и смогут сдать ее по максимальной цене. Вам придется тратить много времени на показы. Каждый потенциальный арендатор будет стараться «сбить цену», указывая на недостатки жилья.
Безопасность Специалисты составляют индивидуальный договор найма, где учитываются все нюансы и интересы сторон в каждом конкретном случае. Обычно самостоятельные участники сделки скачивают в интернете типовой шаблон договора найма. Однако обычный договор не учитывает особенности конкретной сделки и не не в каждом случае сможет защитить интересы сторон.
Юридическая помощь В крупной риэлторской компании трудятся юристы высокой квалификации. Они обеспечивают законодательную безупречность сделок. Клиенты компании получают бесплатные консультации по юридическим вопросам, а также по любым проблемам с недвижимостью. Самостоятельному арендодателю приходится на свой страх и риск сдавать жилье без правовой поддержки. Либо оплачивать услуги юриста.
Стоимость сдачи жилья Для наймодателей все услуги по аренде жилья предоставляются бесплатно. Все расходы ложатся на плечи арендодателя — реклама, поездки на показы, услуги юриста, профессионального фотографа и пр.

Конечно, мы перечислили не все. Например, опытный риэлтор может дать дельные рекомендации, которые помогут повысить престиж и стоимость квартиры. К тому же вам не придется экспериментировать с ценой — то повышая ее, то занижая. Анализ последних тенденций рынка недвижимости и определение стоимости аренды объекта — обязанности агентства. К тому же, снять квартиру через агентство могут себе позволить только платежеспособные люди.

Выводы:

Как мы видим, работа с агентством обеспечивает спокойствие и выгоду, особенно если вы впервые пытаетесь сдать свою квартиру. Неопытный арендодатель может совершить много ошибок — неправильно определить стоимость аренды, впустить недобросовестных жильцов, заключить кабальный договор, неправильно подготовить документы и так далее. При работе с агентством все эти ошибки будут сведены к минимуму. А чтобы быть совершенно спокойными, ищите такую фирму, которая обеспечивает клиентов своей поддержкой в течение всего срока найма.

Как выбрать агентство недвижимости

Рынок недвижимости переполнен предложениями от агентств и частных риэлторов. Существует несколько критериев, по которым можно определить качество услуг риэлторской компании:

  1. Имеет свои офисы и сайт.
  2. Присутствует на рынке минимум десять лет, известный бренд.
  3. Оказывает юридическое сопровождение сделок.
  4. Владеет базой клиентов и объектов недвижимости.
  5. Разработала собственные проекты договоров, где полностью защищены интересы клиентов.

Иными словами, ориентир простой: чем крупнее агентство, тем больше к нему доверия, и больше уверенности в оперативном проведении выгодной сделки.

Сдавать квартиру через агентство — инструкция

Несмотря на то, что профессиональные риэлторы и юристы из агентства недвижимости берут на себя практически всю работу по сдаче квартиры, арендодателю все же придется сделать некоторые шаги самостоятельно.

Подготовить жилплощадь и документы

Чтобы получить за сдаваемую квартиру максимальную сумму, нужно следующее:

  • Вывезти все старое и нефункциональное: чем просторнее квартира, тем лучше.
  • Провести генеральную уборку, при необходимости — косметический ремонт.
  • Укомплектовать жилье необходимой для проживания мебелью и бытовой техникой.
  • Сделать качественные фотографии комнат, кухни и санузла.
  • Взять выписку из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.

Определить нежелательных арендаторов

Самостоятельно или при помощи риэлтора следует определить целевую аудиторию для аренды вашего жилья.

Например, если это 3-комнатная квартира самой низкой ценовой категории, то, скорее всего, сдать ее удастся покомнатно разным арендаторам или группе жильцов, которые будут платить вскладчину. Соответственно, вложения в ремонт и уют должны быть минимальными, впрочем, как и требования к составу жильцов.

Если вы сдаете ухоженную квартиру для одного-двух человек или для одной семьи, уместно ввести принципиальные ограничения. К примеру, вы решили, что в вашей квартире не должны проживать:

  • студенты;
  • арендаторы с домашними животными;
  • арендаторы с детьми.

Сообщите об этом риэлтору — он выберет жильцов в соответствии с вашими пожеланиями.

Однако не следует быть чересчур категоричными — скажем, заочно «отметать» жильцов по национальному признаку. Встретьтесь и пообщайтесь — возможно, вы понравитесь друг другу и впоследствии будете отлично взаимодействовать.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир :

Сегодня нет массовой тенденции отсеивать кандидатуры легкомысленно. Такой подход я считаю правильным и советую всем арендодателям выдвигать адекватные требования к потенциальным жильцам, отказаться от предубеждений, стереотипов и стараться показать жилплощадь всем заинтересованным лицам. Решение, подходит ли кандидат в квартиранты, лучше принимать после знакомства с ним, а не заочно».

Составить список имущества и особых условий для сдачи квартиры

Заранее, еще до оформления договора найма, продумайте все нюансы, которые вас волнуют, и составьте список всех возможных вопросов к квартирантам и ограничений для них. Также следует сделать максимально подробную опись имущества, которое остается в сдаваемой квартире — в этом эксперт обязательно вам поможет.

Обязательные пункты договора найма жилого помещения включают:

  • условия, на которых вы сдаете свою квартиру в аренду, — срок и стоимость проживания, сроки выплаты арендной ставки, сумма страхового депозита, ограничения для жильцов, прочие аналогичные вопросы;
  • способ оплаты коммунальных услуг;
  • периодичность посещений квартиры арендодателем;
  • ответственность сторон за нарушение пунктов договора.
  • порядок разрешения споров.

Как уже было сказано выше, лучше выбирать фирму, где разработаны индивидуальные проекты договора найма — помимо обязательных условий, в них прописывают множество дополнительных положений.

Кроме того, нужно поискать агентство, услуги которого не ограничиваются поиском арендатора и подготовкой документов. Например, в арендодатели бесплатно получают дальнейшее сопровождение — консультативное и правовое.

Послесловие

В развитых странах Европы и США никому и в голову не придет самостоятельно заниматься сдачей своего жилья. Риэлторы у них в большом почете, так как профессионализм и знание рынка позволяет им оказывать большой спектр услуг. В России тенденция активно развивается — уже давно на смену частным маклерам пришли крупные агентства с репутацией и собственной базой клиентов и объектов недвижимости. И это позволило людям, ценящим свое время и безопасность, быстро и грамотно решать жилищные вопросы.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир

В разгар кризиса, в конце 2014 года — начале 2015‑го, под девизом повсеместной экономии часть собственников занималась поиском квартирантов самостоятельно, и настрой был либеральный — радовались любому жильцу и старались «не спугнуть». В частности, далеко не каждый владелец жилплощади обременял себя и будущих арендаторов составлением договора найма, передаточного акта и заполнением документов, подтверждающих исполнение обязанностей сторон по договору. В результате возникали конфликты, которые сложно разрешить цивилизованным путем и призвать нарушителя к ответственности, — примерно 20% собственников, обращающихся к нам в компанию, ранее прошли эту школу жизни и теперь серьезно относятся к грамотному оформлению документов».

Всё о том, как сдать квартиру в аренду правильно — самостоятельно или через агентство риэлторов

Аренда и сдача квартир является одной из наиболее популярных операций с недвижимостью.

Для того чтобы при заключении такой сделки избежать многих проблем и иметь определенные гарантии, нужно оформлять ее в соответствии с законом.

О том, как можно правильно и легально сдать жилье в наем, будет рассказано в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Законодательные акты

Процесс сдачи жилья регулируется многими законами РФ. Сама возможность сдачи жилья предусмотрена 30 статьей ЖК РФ. Также такая процедура регламентируется следующими актами:

    , в которой прописаны особенности коммерческого найма недвижимости жилого типа. , содержащей в себе правовые аспекты аренды жилого помещения. , где прописаны признаки жилого помещения, которым должны соответствовать сдаваемая квартира. , в которой сдача квартиры указана как источник дохода, за который необходимо платить налог.

Преимущества легальной сдачи жилья

Несмотря на действующие законодательные акты, многие граждане РФ сдают имеющуюся жилую недвижимость без официального оформления. Но такой подход хоть и позволяет сэкономить некоторую сумму на налогах, но является рискованным, так как в этом случае государство не сможет защитить права собственника, если возникнут какие-либо спорные ситуации.

Далее расскажем, что нужно, чтобы сдать жилье официально, ведь легальная сдача квартиры предотвратит недоразумения.

Зачем нужно официальное оформление?

Официальное заключение процедуры сдачи недвижимости необходимо для того, чтобы избежать многих проблем. Например, если между сторонами заключен договор аренды или найма, имеющий законную силу, то стороны будут защищены от незаконных действий друг друга.

Оформленный договор может служить доказательством вины второй стороны. Кроме того, официальное оформление нужно для того, чтобы у арендодателя не возникло проблем с законодательством и налоговыми органами.

О том, чем может грозить сдача жилья без составления соглашения, читайте здесь.

Штрафы и другие виды наказаний за незаконные сделки

Самым существенным и очевидным риском при неофициальной сделке является финансовый штраф за нелегальную сдачу, вот такая форма наказания. При выявлении нарушения сотрудники налоговых органов могут привлечь арендодателей к ответственности гражданско-правового характера. При этом гражданину может быть назначен штраф, а в самом худшем случае его даже могут привлечь к уголовной ответственности.

Точная величина штрафа рассчитывается только в индивидуальном порядке, так как он зависит от многих критериев. Стоит сказать, что величина выплаты представляет собой не только сумму долга, но и пени, которые начисляются арендодателю.

Также в размер основного штрафа может быть включен штраф за непредставление налоговой декларации, равный 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки. Если же гражданин был привлечен к уголовной ответственности, то ему грозит большой штраф, величина которого может быть равна 300 тысячам рублей, или даже арест, сроком до 1 года (статья 198 УК РФ).

О том, какая ответственность предполагается за незаконную сдачу квартиры, написано тут.

Могут ли лишить недвижимости?

Ходит мнение, что при незаконной сдаче недвижимости у граждан ее могут отобрать. Почему россияне могут лишиться жилья, сдавая его в наем? Не почему, ведь на самом деле такой вид наказания за этот вид преступления не предусмотрен законом.

Исключение могут составлять только квартиры, которые выдавались арендодателю по договору социального найма. Выявление факта получения коммерческой выгоды из жилья социального назначения может стать причиной расторжения такого договора. Может ли незаконная сделка обернуться тюремным сроком? Вряд ли, если не имело место мошенничество.

Теперь вы знаете, какая ответственность ожидает за сдачу квартиры без регистрации сделки.

Как осуществить легально?

Как сдавать квартиру официально? Если говорить объективно, то ничего особо сложного здесь нет, но все же необходимо ответить на некоторые вопросы, что и будет сделано в этом пункте данной статьи. Конечно, первым делом необходимо определиться с ценой аренды и найти квартиросъемщиков.

Для определения величины ежемесячного платежа лучше всего изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости. А найти арендаторов можно, подав объявление на 3-4 самых популярных местных сайта. Пошаговую инструкцию по самостоятельной сдаче квартиры в аренду вы можете найти в отдельном материале.

Итак, расскажем далее, как сдать жилье официально.

Необходимые документы

При совершении законной сделки по сдаче недвижимости необходимо обязательное составление лишь одного документа, которым является договор аренды или найма. Договор аренды составляется тогда, когда квартира сдается юридическому лицу.

  • Скачать бланк договора аренды квартиры юридическим лицом у физлица
  • Скачать образец договора аренды квартиры юрлицом у физлица

Если же квартиросъемщиком является физическое лицо, то необходимо заключение договора найма. Правила составления у этих видов договоров одинаковы. Заключать такое соглашение можно и без участия юристов.

  • Скачать бланк договора найма квартиры между физическими лицами
  • Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами

Если договор заключается на срок до 1 года, то он называется краткосрочным, а если на срок более года – то долгосрочным. Долгосрочный договор нужно заверять в органах Росреестра (218 — ФЗ). Составляться такой документ должен в письменной форме. В данном договоре необходимо обязательно указывать следующие данные:

  • паспортные данные сторон;
  • полное описание сдаваемой недвижимости (адрес, площадь, количество комнат);
  • величину арендной платы и порядок оплаты.

Полезно будет расписать в нем и порядок расторжения договора сдачи.

О том, какие еще документы могут быть составлены при сдаче квартиры, мы писали тут.

Что нужно учесть?

При официальной сдаче квартиры обязательно нужно учитывать тот факт, что в этом случае арендодателю необходимо будет платить налоги. Для того чтобы сдавать квартиру и платить налоги не обязательно становится индивидуальным предпринимателем, так как этой возможностью обладают и физические лица.

Для оплаты налога арендодатель должен в конце каждого года заполнять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Информацию о правилах ее заполнения, а также сами бланки можно найти в интернете. Затем данный документ нужно отнести в ближайший налоговый орган. После обработки этой документации арендодателю придет письмо с квитанцией, которую нужно оплатить.

  • Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-НДФЛ
  • Скачать образец налоговой декларации по форме 3-НДФЛ для граждан, получивших доход от сдачи квартиры в аренду

Сколько составляет налог?

Налог на аренду жилого помещения равен обычному подоходному налогу, то есть составляет 13% от полученного дохода, то есть от суммы, которая указана в договоре аренды. В некоторых случаях, когда сумма общего дохода за последний отчетный месяц превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, с человека берут 17%.

Можно ли уменьшить его размер?

Случаи, когда процент налога может быть уменьшен, прописаны в 23 главе НК РФ. Там говорится о том, что рассчитывать на снижении налоговой ставки могут такие категории граждан как:

  • ветераны;
  • люди с инвалидностью;
  • семьи с несовершенными детьми или иждивенцами;
  • ИП;
  • лица, имеющие налоговые патенты.

Для них налог на аренду квартиры на 2017 год составляет всего 6%. Но стоит заметить, что ИП сдавать налоговую декларацию нужно один раз в 3 месяца.

Теперь вы знаете, как обезопасить себя при сдаче жилья в наем.

Стоит ли работать через агентство?

Самым легким способом сдачи квартиры является обращение в специальное агентство. При этом все обязанности по поиску клиентов и оформлению сделки лягут на их плечи специалистов. Единственный недостаток такого способа сдачи заключается в риске нарваться на мошенников.

Каково участие риэлтора?

Оформляет ли риэлтор официальную аренду квартиры? Данный вопрос интересует всех арендодателей, которые не хотят проблем с законом. На самом деле сотрудники агентства берут на себя практически все обязанности по сдаче квартиры. В этот перечень входит и официальное составление договора аренды с риэтором.

От собственника требуется лишь подписать доверенность на передачу обязанностей по сделке с недвижимостью. После официальной сдачи жилья через агентство арендодателю тоже нужно будет платить налоги, как и при самостоятельном заключении соглашения.

Будет ли он работать с недвижимостью с долгами за ЖКХ?

Может ли риэлтор предоставить в наем жилье с долгами? Подавляющее количество агентств не заключают договоров на процедуру сдачи жилой недвижимостью, у которой имеются долги за коммунальные услуги. Но все же собственник может попытаться найти риэлтора, который возьмется за такое дело. Теперь вы знаете, как сдать квартиру через агентство.

Сдача квартиры официально хотя и является не таким прибыльным делом, как неофициальная сдача, но зато она является определенной гарантией того, что собственник будет защищен от неправомерных действий арендаторов. Теперь вам известно, как безопасно сдать квартиру.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Правила съема: как арендовать квартиру через агентство недвижимости

Для тех, кто сталкивается с арендой квартиры впервые, необходимость платить риэлтору может оказаться неприятным открытием.

Агентства недвижимости давно и прочно оккупировали рынок недвижимости в крупных городах и более 80% всех объявлений об аренде квартир размещаются ими. Снять жилье на длительный срок от хозяина гораздо труднее, но реально, если постараться. За что же тогда платить риэлтору?

Плюсы и минусы аренды квартиры через агентство

Начнем с плюсов.

Солидные агентства недвижимости специализируются на полном ведении объекта, начиная с момента заключения сделки и до окончания срока аренды, прописанного в договоре.

Иными словами, риэлтор берет на себя роль буфера во взаимоотношениях «арендодатель-арендатор», гарантируя, что каждая из сторон будет выполнять свои обязательства.

Например, если хозяин задумает «по велению левой пятки» повысить цену аренды до окончания договора, квартиросъемщик может обратиться к риэлтору и тот, в свою очередь, либо повлияет на хозяина, либо подыщет клиенту аналогичную по цене квартиру уже без комиссии.

Семья в новом доме

То же самое касается и несанкционированного выселения: заключая договор с агентством, квартиросъемщик может быть уверен, что к хозяину внезапно не приедут родственники с Крайнего Севера или он не решит срочно продать квартиру.

Другой плюс — скорость решения квартирного вопроса.

Искать жилье от хозяина можно долго и безуспешно, а в агентстве недвижимости сразу предложат варианты под запросы клиента и его бюджет. Если требуется жилье, к примеру, в непопулярном районе или к нему выдвигаются особые условия (нужна двухуровневая квартира, только на первом этаже и т.п.), сотрудники агентства займутся усиленным его поиском.

Сотрудничество с агентством также освобождает квартиросъемщика от массы более мелких хлопот. Риэлтор согласует с хозяином время просмотра квартиры и даже узнает, кто живет по соседству, если для клиента это важно.

К минусам отдельных агентств можно отнести то, что они работают только с открытыми базами. Один и тот же объект может быть в обороте у нескольких агентств и, пока один риэлтор будет договариваться о сделке, второй по-быстрому сдаст эту квартиру. Также некоторые агентства предлагают только подбор жилья, без сопровождения сделки, то есть в случае возникновения разногласий с хозяином квартиры риэлтор умывает руки.

На что следует обратить особое внимание?

В Москве и других крупных городах России функционируют десятки агентств недвижимости.

Владелица недвижимости

Свидетельствами надежности того или иного АН считаются:

  • Отдельный договор. Некоторые арендаторы по неопытности считают, что договор аренды одновременно является доказательством сделки и с риэлторским агентством. Это не так: помимо договора аренды с хозяином клиент заключает и договор на оказание услуг с агентством.
  • Фиксированная комиссия. Сумма вознаграждения посреднику может быть разной в зависимости от объекта аренды, но она обязательно должна быть прописана в договоре.
  • Оплата комиссии после заселения. Агентства, дорожащие своей репутацией, берут деньги за свои услуги только после заключения сделки между клиентом и хозяином жилья.

При выборе посредника желательно обратить внимание и на другие нюансы: наличие у агентства своего сайта, отзывы о нем в Интернете, наконец, на состояние офиса.

Компании-однодневки, которые промышляют мошенничеством с недвижимостью, зачастую арендуют крошечные офисы с минимумом мебели и техники. Также нечистые на руку риэлторы часто просят деньги за свои услуги наперед.

Старый, но до сих пор актуальный вид мошенничества — оказание т.н. «информационных услуг».

Именно такая формулировка фигурирует в договоре, который заключает агентство с клиентом.

Под услугами подразумевается предоставление информации о сдающихся в аренду объектах, чаще всего в виде выписки с адресами и номерами телефонов. Риэлтор не выезжает на просмотры вместе с клиентом, не договаривается с хозяином жилья. По сути, за свои деньги (порой немалые) вы получаете просто список номеров телефонов, которые или молчат, или оказывается, что квартиры уже сданы.

Базы объектов недвижимости

Многоэтажный дом

Существует два типа баз, с которыми работают агентства недвижимости: открытые и закрытые.

  • Открытые выкладываются на специализированных ресурсах наподобие Навигатор или Домофонд и доступны для ознакомления всем, кто заходит на сайт. Объявления из открытых баз, помимо своего главного назначения, служат для рекламы того или иного агентства, информируя потенциальных клиентов о его существовании.
  • Закрытые базы — это списки объектов, доступные только риэлторам. Такие перечни собираются по крупицам сотрудниками агентств из разных источников. Некоторые квартировладельцы обращаются к риэлторам сами, с условием, что адрес и фото их жилья не будет «гулять» по Интернету.

Топовые агентства работают в основном с закрытыми базами.

налог при сдаче квартиры в арендуУзнайте, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку.

Узнайте какой налог положен при сдаче квартиры в аренду в нашей статье.

На что можно рассчитывать при вселении в жилье маневренного фонда, вы будете знать если перейдете по ссылке.

ТОП-3 агентств недвижимости в Москве

«Инком-Недвижимость»

Агентство работает в столице с начала 90-х. В настоящее время функционируют более 40 офисов в разных районах Москвы. Размер комиссии АН зависит от вида предоставляемой услуги. При составлении т.н. «гарантийного талона», обеспечивающего полную ответственность агентства за сделку в течении всего срока найма, комиссия равна 100% месячной стоимости аренды. Если же посредничество агентства ограничивается просто подбором варианта, комиссия составляет 50%.

«Миэль»

Еще один долгожитель рынка аренды жилья в Москве и Подмосковье (компания зарегистрирована в 1990). Риэлторская комиссия зависит от конкретного объекта и составляет от 50 до 100%. В 2015 г, в честь 25-летия компании, АН «Миэль» делала скидки на ряд объектов — тогда арендовать квартиру или коттедж в Москве можно было, заплатив всего 25% комиссии.

«Бест-Недвижимость»

Агентство, которое активно сотрудничает с популярными интернет-порталами недвижимости (Домофонд. ру и др.). Комиссия «плавающая« и определяется рядом критериев: расположением квартиры, ее состоянием, площадью и т.д. Установленная для большинства объектов комиссия — 50%. За элитное жилье просят больше — от 50 до 100% месячной стоимости.

Как правильно сдать квартиру в аренду через агентство

Если в собственности есть несколько объектов недвижимости, владельцы предпочитают искать жильцов для получения дополнительных доходов. Проще сдать квартиру в аренду через агентство, так как можно избавиться от множества проблем по поиску подходящих жильцов. Но важно учитывать некоторые особенности, чтобы работать с настоящими профессионалами.

Участие агента повышает надежность

Кто может сдавать

Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.

Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.

При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.

Если квартира является муниципальной, она оформляется на основе социального найма. По закону, жильцы не имеют права сдавать её в аренду, так как собственниками выступают муниципальные или государственные органы. На аренду требуется официальное разрешение местной администрации, а для этого требуется серьёзное обоснование.

Рекомендация! Не стоит прибегать к сдаче муниципального объекта без достаточных оснований. У представителей администрации может появиться вопрос о целесообразности предоставления в пользования недвижимости, если есть иное место проживания. Но если семья большая, а на вырученные средства арендуется другой объект недвижимости, возможно и положительное решение.

Кому сдавать

Если человек впервые планирует сдать квартиру через агентство недвижимости, важно серьезно подойти к процессу. Хороший специалист в первую очередь ознакомится с требованиями к потенциальным арендаторам. Только после этого публикуются объявления на основных ресурсах, и соответствующая запись вносится в базу данных самой организации.

Требования к будущим жильцам

Среди предпочитаемых категорий выделяются следующие:

  • студенты, которые снимают квартиру совместно по 2-3 человека;
  • молодые семьи с детьми и домашними животными;
  • семейные пары старше 35 лет;
  • одинокие арендаторы;
  • лица определенного пола, если в квартире сдаются отдельные комнаты.

Если собственник против проживания маленьких детей и домашних животных, важно указать данные требования заранее. Это сэкономит время и арендаторов, и агентов. Также важно указать требования к использованию жилого помещения.

Даже если жильцы знакомые или долго снимают квартиру, лучше периодически посещать их в заранее установленное время. Необходимо контролировать оплату коммунальных платежей, чтобы не столкнуться с проблемами в дальнейшем.

Важно! Даже если договор найма подписывается в присутствие агента, это не гарантирует полной имущественной безопасности. Поэтому часто при оплате первого месяца аренды берется залоговый платеж за последний месяц.

Особенности сдачи квартиры через агентство

Чтобы не столкнуться с явным мошенничеством со стороны потенциальных арендодателей, лучше обращаться в проверенную компанию. Владельцам недвижимости услуги предоставляются на бесплатной основе. Если возникают претензии по оплате при заезде в квартиру, собственник может обратиться к агенту для подбора других жильцов.

Как работает агентство при аренде

После подписания договора с агентством остается ждать потенциальных арендодателей. Агенты рекламируют квартиру на различных площадках в интернете, показывая положительные стороны. Можно доверить первые просмотры агентам или действовать совместно с ним.

При выборе компании важно ориентироваться на рекомендации знакомых или рейтинги за разные годы. Помогают отзывы других арендаторов на профильных сайтах. При выборе агентства запрашивается следующее:

  • лицензия;
  • документы о квалификации персонала;
  • отзывы клиентов.

Крупные компании размещают подобную информацию при входе в офис и на своих сайтах. Это позволяет сэкономить время. При окончательном выборе заключается договор на оказание услуг. Стандартной формы нет, но важно предусмотреть основные пункты.

Требования к договору с агентством

Чтобы правильно сдать квартиру через агентство на длительный срок, отдельное внимание уделяется договору об оказании услуг. Важно удостовериться, что в документе содержатся ключевые требования, предмет соглашения и условия оплаты.

Договор должен содержать следующие данные:

Предмет Указываются услуги, которые агентство берет на себя.
Описание услуг Это могут быть обязанности рекламировать, показывать квартиру.
Вознаграждение агентства Устанавливается точный размер вознаграждения. Может указываться, что оплата выплачивается только в случае подбора жильцов или просто за услуги. Предпочтительнее первый вариант, так как комиссию оплачивает арендатор. Во втором же случае есть опасность необходимости оплаты, даже если жильцы не подобраны в результате плохой работы агентов.
Срок действия Договор можно заключить практически на любой период. Среди самых распространенных вариантов — неделя, месяц или полгода.
Реквизиты сторон Указываются паспортные данные собственника, включая адрес регистрации и фактического проживания, полное имя и контактный телефон. От агентства требуется полное наименование, контактный телефон, юридический адрес.
Ответственность сторон Точно указывается ответственность обеих сторон, если условия соглашения нарушаются.
Гарантии Они вносятся, если договор расторгается при разных условиях.

Внимание! Перед подписанием договора желательно взять его на ознакомление и показать юристу, специализирующемуся на недвижимости. Он поверит его на наличие подводных камней и неоднозначных трактовок.

Подготовка квартиры

В первую очередь необходимо определиться — сдавать квартиру через агентство или самому. В первом случае при наличии добросовестных сотрудников поиск арендаторов и сопровождение проходит гораздо легче, так как личное участие минимальное. Во втором случае придется взаимодействовать не только с потенциальными арендаторами, но и агентами недвижимости, подбирающими варианты.

Важно сразу решить, сдавать жилье посуточно или на длительный срок. При посуточной аренде не требуется хороший ремонт. Как правило, жилье требуется на несколько дней, поэтому качество отделки не так важно. При длительной аренде квартира может позиционироваться как элитная или эконом. Дорогой ремонт предполагает более высокий доход, но требует серьезных вложений. Жилье эконом-класса требует недорогого косметического ремонта.

Договор между собственником и арендатором

Образец договора аренды

В случае работы через агентство бланк предоставит сотрудник. Он же поможет правильно заполнить документ и объяснит сложные моменты. Договору аренды посвящается гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно основным требованиям, важно указать следующее:

  • предмет договора. Указывается точное описание квартиры и местоположения, включая этаж, метраж и количество комнат.
  • стоимость. Определяется точная оплата за проживание в рублях, комиссия агента. Описывается, кто должен оплачивать коммунальные платежи, расходы на электричество и воду;
  • срок действия. Как правило, устанавливается период в 11 месяцев. Если договор оформляется на 1 год и более, требуется официальная регистрация в Росреестре;
  • указываются лица, которые могут проживать с арендатором. В качестве арендатора может выступать только один человек, даже если будет проживать большая семья. Он является ответственным лицом, которое взаимодействует с арендодателем;
  • права и обязанности. Подробно указываются важные нюансы. Так, прописывается как часто может проходить осмотр объекта. Как правило, устанавливается условие посещения не чаще 1-2 раз в месяц по взаимной договоренности. Также указываются возможность субаренды;
  • реквизиты сторон. Указываются полные паспортные и контактные данные обеих сторон.

Таким образом, недвижимость проще сдать через агентство недвижимости. Но важно обращаться в проверенную компанию, специалисты которой быстро подберут жильцов и обеспечат документальное сопровождение.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: