Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

Самостоятельная продажа квартиры – это сравнительно сложная и многогранная процедура, при которой нужно учитывать множество различных факторов (именно для того, чтобы получить помощь в продаже обычно и привлекают агентства недвижимости или частных риэлторов). Тем не менее реализовать собственное жилье без посторонней помощи вполне возможно. Поэтапно рассмотрим весь порядок продажи квартиры в 2021 году.

Шаг 1: Оценка жилья

Как только человек окончательно решил продавать собственное жилье, по какой бы причине это не было необходимо, нужно сначала определить, сколько денег получится выручить за свою квартиру, если ее правильно продать. Существует два основных варианта оценки: самостоятельно или при помощи оценочной компании.

Самостоятельная оценка

У такой системы есть несколько недостатков. Первым делом – это серьезные затраты времени. Кроме того, не всегда покупатель согласен с установленной ценой, из-за чего можно потерять несколько вполне реальных клиентов. Сама процедура оценки обычно производится самым простым и понятным методом рыночных аналогов.

На стоимость квартиры будет влиять практически все: состояние, произведенный ремонт, вид из окна, инфраструктура, район расположения, транспортная доступность и так далее. Однако на практике, рассчитать каждый такой момент неспециалист вряд ли сможет, потому проще брать усредненную цену за, например, квадратный метр и умножать на количество метров в целевой квартире.

Оценочная компания

Недостатками обращения в оценочную компанию можно назвать стоимость услуг, а также сроки подготовки отчета. В среднем, отчет может стоить до 10 тысяч рублей и готовить его будут около 1 недели. С одной стороны, это несколько затягивает процедуру продажи по времени, но с другой, вполне может помочь более выгодно продать жилье (пусть это и не обязательный момент). Нужно учитывать еще и тот факт, что покупатель больше доверяет официальному отчету и потому вряд ли будет оспаривать установленную цену.

Шаг 2: Подготовка документов

С чего начать второй этап: с подготовки документов. Формально их можно начать готовить и позже, уже после того как будет найден потенциальный покупатель, однако удобнее все сделать заранее, чтобы иметь весь или почти весь пакет бумаг на руках. Как доказывает практика, это в значительной мере помогает заключить сделку как можно быстрее. Примерный перечень документов выглядит так:

  • Паспорт продавца. Нужно убедиться, что он действующий (например, вовремя был заменен в 25 лет).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Сюда обычно относят договор купли-продажи, на основании которого в свое время человек получил право собственности на квартиру. Также это может быть договор на приватизацию, договор долевого участия, договор дарения, завещание и так далее.
  • Техпаспорт на квартиру. Нужно проверить, что он соответствует тому, что реально представляет собой квартира. В противном случае – это неузаконенная перепланировка (см.ниже).
  • Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий право собственности на жилье. В нем также отражаются имеющиеся обременения. Рекомендуется заказать самую свежую выписку, чтобы покупатель владел наиболее актуальной на данный момент информацией.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе отображается наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, кто именно прописан в квартире, что нужно для того, чтобы покупатель мог заранее попросить выписаться всех посторонних.

Согласие супруга/супруги

Помимо всего прочего, если продавец или покупатель состоят в браке, потребуются согласия на покупку/продажу жилья от их супруга/супруги. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.

Разрешение от органов опеки

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или он является одним из собственников, обязательно нужно получать разрешение от органов опеки на продажу жилья. Получить такой документ достаточно сложно и, что самое главное, он имеет ограниченный срок действия – всего 1 месяц. Как следствие, именно эту бумагу есть смысл заказывать только тогда, когда клиент действительно согласится на все условия и будет готов заключить сделку в любой момент.

Шаг 3: Поиск покупателя

Теперь, когда квартира оценена и документы преимущественно подготовлены, можно начинать поиск потенциальных покупателей. Именно на данном этапе обычно требуется помощь риэлторов или агентств недвижимости, однако это не обязательно. Вполне достаточно будет разместить объявление о продаже в социальных сетях и/или специализированных сайтах типа Avito.

Шаг 4: Обсуждение условий сделки

На данном этапе стороны обсуждают условия будущей сделки, порядок расчетов и любые другие важные моменты, которые играют значительную роль как для продавца, так и для покупателя. Отдельно нужно отметить возможность продажи квартиры с долгами за коммуналку и при наличии неузаконенной перепланировке.

Долги по коммунальным платежам

Долг по коммунальным платежам (за исключением капитального ремонта) касается конкретного владельца, а не квартиры. Таким образом, после смены собственника, платить долг все равно должен будет предыдущий владелец. С другой стороны, управляющая компания явно не будет искать должника, вместо этого буквально терроризируя нового собственника.

Можно просто погасить задолженность или, например, указать это как один из обязательных пунктов при получении оплаты за квартиру.

Как вариант, продавец и покупатель могут договориться так, что покупатель переведет на себя долг. Как правило, при этом снижается стоимость жилья, причем в несоразмерном формате.

Неузаконенная перепланировка

Квартиру также можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Формально, если никто из государственных структур или управляющей компании не узнает об этом, то ничего менять и не нужно. Однако, если все делать по правилам, придется или узаконивать перепланировку, или все возвращать в изначальное состояние.

Если покупатель не был в курсе данной проблемы (не сверил план по техпаспорту с реальным положением дел), то его может ждать очень неприятный сюрприз.

Шаг 5: Осмотр и проверка квартиры

Когда основные условия оговорены, самое время осмотреть жилье, задать различные вопросы и проверить квартиру на предмет наличия обременений, прописанных лиц, тех же долгов по платежам и так далее. Это нужно как для того, чтобы безопасно продать квартиру, так и для того, чтобы у покупателя не возникали лишние вопросы. Многое зависит от внимательности покупателя и честности продавца. Значительную часть важных моментов можно просто не обнаружить при беглом осмотре.

Наличие мебели и техники

Если квартира продается вместе с техникой и мебелью, это также необходимо отражать в договоре купли-продажи. Более того, во время осмотра нужно наклеить на все имущество инвентарные номера и составит опись. Это будет гарантией того, что именно в таком виде, в котором он есть сейчас, имущество «доживет» до окончания сделки.

Обременение квартиры

Проверка квартиры на обременения и другие вероятные проблемы – самый сложный этап из всех. Можно и тут попробовать обойтись без посредников, сделать все самостоятельно, но крайне рекомендуется обращаться к опытным юристам, так как некоторые моменты могут быть известны только им, людям с опытом. Обычный человек или не обратит внимание или не поймет, что тут не так. Пример того, что и где можно проверить самому:

  • Право собственности. Тот факт, что квартира принадлежит именно продавцу можно проверить при помощи его паспорта, правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН.
  • Долги. Узнать, есть ли у продавца долги по коммунальным платежам можно из справки от управляющей компании. Подробнее об этом написано выше.
  • Перепланировка. Сверяется реальная картина с данными техпаспорта (описано выше).
  • Наличие лиц, имеющих право пожизненного проживания, а также несовершеннолетних детей. Проверить наличие прописанных лиц можно при помощи выписки из домовой книги. Однако там предоставлено слишком мало информации и потому большую часть полезных данных придется уточнять у продавца.

Шаг 6: Составление договора купли-продажи и его регистрация

Следующий этап – составить договор купли-продажи. В нем отмечаются все важные для сторон нюансы, описывается квартира, указываются данные покупателя и продавца, стоимость жилья и так далее. Конкретных и строго определенных требований нет, однако чтобы лучше понимать, что должен или не должен включать в себя договор купли-продажи можно изучить представленный ниже образец:

Готовый договор нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно его можно заверить у нотариуса, однако это необязательный шаг. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Более того, подписанный договор предполагает только то, что стороны имеют определенные обязательства друг перед другом, но не факт, что они уже их выполнили.

Шаг 7: Регистрация права собственности на нового владельца

С подписанным и зарегистрированным договором, а также со всеми остальными документами на квартиру, новый собственник должен обратиться в отделение Росреестра. Тут придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Продавец в данном случае ничего не платит и может просто поприсутствовать для контроля правильности совершения перехода права собственности.

Шаг 8: Составление и подписание акта приема-передачи

Когда регистрация права собственности завершена, покупатель может потребовать подписать окончательный акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Нередко это производится прямо в новой квартире, чтобы еще раз убедиться, что все на месте и ничего с жильем не произошло. Акт составляется в двух экземплярах и подтверждает факт передачи жилья. Это один из документов, который закрывает обязательства сторон, но его одного обычно мало.

Шаг 9: Окончательный расчет и составление расписки

Помимо акта, нужно заполнить расписку о получении средств. Это делает продавец, одновременно с составлением акта и получением всей суммы денег за квартиру. Расписка обычно составляется в одном экземпляре и передается покупателю в качестве подтверждения того, что он действительно заплатил деньги.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Самостоятельная продажа квартиры: инструкция

При продаже квартиры миллионы россиян обращаются к посредникам. Это настолько вошло в привычку, что сегодня мало кто знает о том, как продать недвижимость самостоятельно. По сути, этот процесс можно пройти самому, сэкономив при этом некоторую сумму денег. Некоторые доступные правила, указанные в статье, помогут действовать простому гражданину не хуже опытного риэлтора. Кроме того, эти знания пригодятся даже тем, кто решил действовать через агентство.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры

Разберемся последовательно, как действовать в случае, если вы решили самостоятельно продать квартиру. Изначально стоит оценить все риски, связанные с этим хлопотным делом. Конечно, в этом случае придется не расслабляться, потратить большое количество сил и времени, но опыт стоит того.

Читайте также  Соответствие строк баланса старой и новой формы

Если на каком-либо из этапов у вас возникнут проблемы, можно обратиться к риелтору и продолжить сделку совместно. Процент, который посредник возьмет в качестве комиссии за услуги составляет примерно 5% от суммы сделки.

Шаг 1: определяемся со стоимостью

Чтобы выставить цену, максимально приближенную к той, что назвал бы оценщик, необходимо воспользоваться интернетом и газетами. Оценивать нужно недвижимость только в своем населенном пункте. На стоимость квартиры влияет несколько параметров:

  • площадь (чем она выше, тем выше стоимость);
  • количество комнат (существует зависимость между количеством комнат в квартире и стоимостью 1 м 2 жилья);
  • удачная планировка;
  • район;
  • этаж и некоторые особенности дома;
  • год постройки здания (чем старше строение, тем ниже падает стоимость квартиры в нем);
  • оценка ремонта, типа отопления, санузла;
  • прилегающая к дому территория;
  • наличие большой кухни и балкона/лоджии.

Есть отличный способ продать квартиру подороже, но он подходит только тем, кто готов ждать покупателя не один месяц. Для этого определяется стоимость подобных объектов недвижимости по объявлениям. Вычисляется средняя стоимость. Далее ее завышают примерно на 20% и дают объявление. Если пользователи активно реагируют, звонков с вопросами много, можно еще немного поднять стоимость и следить за реакцией.

Если времени на эти манипуляции нет, легко можно продать объект по средней цене или той, что на 5-10% будет выше. В случае возникновения дополнительных вопросов, обратитесь к нашим юристам на сайте. Они с удовольствием вас проконсультируют.

Шаг 2: подготавливаем квартиру

Важный этап — подготовка объекта к продаже. В этот момент можно также морально подготовить самого себя к предстоящим переговорам и торгу с потенциальными покупателями. Предварительно стоит обратить внимание на то, какое объявление было подано при продаже. Это очень важный аспект, подробнее о нем будет описано ниже.

В подготовку квартиры можно включить сразу несколько пунктов:

  1. уборка в подъезде;
  2. уборка двора и прилегающей территории;
  3. мелкий ремонт в квартире;
  4. генеральная уборка в квартире;
  5. создание уюта.

Шаг 3: собираем необходимые документы

Собрать документы — тоже очень проблемное дело. Нужно начать заниматься этим заранее. Сегодня для продажи квартиры понадобится следующий пакет бумаг:

  • если квартира приобретена в браке, у нотариуса составляется и заверяется согласие супруга;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из домовой книги (ее не получают заранее, потому что срок действия составляет всего 1 месяц);
  • справка о том, что по коммунальным платежам нет задолженности (получают прямо перед продажей);
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ;
  • документ, удостоверяющий личность.

Шаг 4: ищем покупателей

Определиться с тем, где именно искать покупателей, не так-то просто. В зависимости от региона существует несколько вариантов продвижения своего объявления. Наиболее распространенные способы — это интернет порталы и газеты специального направления.

Можно подать сразу несколько объявлений. Это ускорит процесс. Необходимо правильно составить объявление. Сегодня, когда гражданам доступны ресурсы в интернете, можно усилить любую рекламу фотографией. Здесь существует одно правило: на фото должно быть как можно меньше мебели. Это открывает пространство и позволяет потенциальному покупателю разглядеть детали. Не помешает сделать фото еще и двора.

Само объявление должно быть:

  • кратким;
  • подавать информацию по существу;
  • иметь заголовок;
  • не содержать ошибок.

Не стоит писать много текста, философствовать. Там должна быть только информация, необходимая покупателю. Если у вас есть сомнения, вы можете обратиться к юристам на нашем сайте, они обязательно ответят на все вопросы.

Шаг 5: заключаем предварительный договор

Если квартира понравилась покупателю, нужно составить договор задатка. Его суть состоит в том, чтобы покупатель передал вам задаток, а продавец дал письменные гарантии передачи квартиры в собственность именно этому покупателю.

Размер задатка составляет не более 5% от суммы сделки. Отказ от сделки со стороны покупателя повлечет расторжение договора, но не вернет сумму задатка.

Шаг 6: оформляем договор купли-продажи

Перед тем, как составить договор купли-продажи, нужно сделать следующее:

  • получить справку об отсутствии задолженности за коммунальные платежи;
  • выписаться из квартиры.

Теперь можно оформить договор. Скачать образец договора купли-продажи можно .

Шаг 7: производим расчеты и передаем квартиру

При получении денежных средств обязательно нужно написать расписку. Это письменная гарантия передачи денег. Теперь договор регистрируется в Росреестре. Государственную пошлину обычно оплачивает покупатель квартиры.

В регистрационном центре помимо квитанции об уплате госпошлины нужно будет предоставить полный пакет документов для передачи прав на имущество. Не стоит забывать о документах, удостоверяющих личность.

После регистрации будут выданы следующие документы:

  • покупателю — свидетельство о праве на собственность;
  • продавцу — зарегистрированные бумаги.

Сделка на этот момент считается завершенной.

На что обращают внимание покупатели?

Поговорим о нюансах, на которые порой не обращаешь внимание. Это очень важные факторы, которые влияют на скорость продажи объекта недвижимости. Также по любому вопросу продажи вы можете проконсультироваться с юристами на нашем сайте.

  1. Покупатель сегодня обращает внимание на четкое объявление, дополненное фотографиями. Самое лучшее, если на фото будет как можно больше пространства.
  2. Состояние двора, наличие парковки сегодня также очень важно. Покупатели часто отказываются от сделки, если видят, что во дворе крайне мало парковочных мест.
  3. При показе жилой площади нужно убрать мелкие трещины, заменить детали, которые давно прохудились. Это лучше, чем заставлять оторванный плинтус громоздкой мебелью.

Типичные ошибки, совершаемые при продаже квартиры

Обратите внимание на несколько пунктов ниже. Именно они могут испортить сделку. Никогда не стоит совершать эти ошибки.

  1. Выставление неверной стоимости квартиры. Эта ошибка совершается довольно часто. Причина — неверная оценка, некачественный анализ рынка. Конечно, простой продавец не имеет на руках той информации, которой владеет риелтор, но покопаться в объявлениях, потратив несколько часов, все же стоит.
  2. Продавец не желает готовить квартиру к продаже. Это будет лишь отпугивать покупателей.
  3. Неверное оформление документов. Позаботиться о том, чтобы все бумаги были в порядке, необходимо заранее.
  4. Неумение продавца вести переговоры. Это очень плохо. Если существуют проблемы при торге, определите заранее конечную стоимость, ниже которой опускаться нельзя.

Продажа квартиры: самостоятельно или с помощью риелтора?

В этом вопросе нельзя выделить золотую середину, поскольку оба варианта имеют как плюсы, так и минусы. Обращаться к риелтору стоит, если:

  • нет времени заниматься продажей самостоятельно;
  • нет никаких знаний и желания выполнить все шаги самому;
  • при самостоятельной продаже возникли проблемы, разобраться с которыми не представляется возможным.

В любом другом случае можно заняться этим делом лично. Это сэкономит некоторую сумму денег, ко всему прочему добавит опыта. Помимо этого, на нашем сайте есть бесплатная консультация юриста, что тоже может помочь делу.

Способ продажи квартиры должен выбрать сам владелец. Только он решает, как ему поступить. При этом, вышеописанные шаги помогут тем, кто решил взяться за сделку самостоятельно. Подходить к делу нужно основательно, заранее определив свои действия. Нередко случается так, что человек сам продает квартиру быстро и по вполне достойной стоимости.

Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

Если хотите сэкономить на процентах, положенных риелтору, внимательно ознакомьтесь с алгоритмом сделки.

Человеку, далекому от юриспруденции, бывает очень нелегко разобраться с документами, необходимыми для оформления продажи жилья. Нюансов в этом вопросе много. Если у вас нет уверенности в своих знаниях и возможностях, лучше обратиться к специалисту. А если вы планируете действовать самостоятельно и настроены решительно, то сначала изучите алгоритм продажи квартиры без посредников.

Лидия Савицкая

Лидия Савицкая

ведущий юрист Юридического центра правовой защиты

Шаг 1: готовим документы

При оформлении сделки от хозяина жилплощади потребуется пакет документов. Собирать справки заранее не нужно, потому что практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия. Советуем начинать это делать тогда, когда появился реальный покупатель и заключен предварительный договор. Но если у вас утерян паспорт, то имейте в виду, что на его восстановление уйдет время, к тому же другие документы без паспорта не выдают.

Итак, собственнику жилья при сделке нужно иметь на руках:

Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (для военнослужащих — это заверенное командиром части удостоверение). Если владельцев жилплощади несколько, то от каждого потребуется паспорт или свидетельство о рождении.

Правоустанавливающие документы на объект недвижимости: первичная приватизация, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены. Если квартира была приобретена после 1 июля 2016 года, то основным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, является выписка из ЕГРН. До этой даты хозяину квадратных метров выдавалось на руки свидетельство о праве на собственность, оформленное на официальном бланке с гербовой печатью и водяными знаками. Если по какой-то причине документ оказался утерянным, то нужно обратиться в МФЦ или на сайт Россреестра rosreestr.gov.ru и заказать выписку из ЕГРН с печатью.

Согласие супруга или супруги на продажу квартиры, заверенное у нотариуса.

Справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также капитального ремонта. Выдает управляющая компания или территориальное управление ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр).

Выписку из домовой книги или справку из паспортного стола. Это нужно для подтверждения информации о количестве проживающих и зарегистрированных по данному адресу жильцов. Справка выдается в МФЦ или паспортном столе в управляющей компании.

Технический паспорт, если квартира продается в ипотеку. Но помните, если на жилой площади есть не оформленная официально перепланировка, продать квартиру будет невозможно.

Если в квартире числится собственником несовершеннолетний ребенок, то потребуется разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

Шаг 2: проверяем, есть ли ограничения для продажи

Хозяину квартиры перед ее продажей необходимо знать, что некоторые обстоятельства могут сильно затянуть сделку. Например:

Прописанные в этом помещении другие жильцы. При заключении предварительного договора необходимо указать срок, в течение которого эти граждане снимутся с регистрации.

Ограничения накладывается на сделку, если в долевой собственности есть дети. Существует закон, защищающий права несовершеннолетних, поэтому, чтобы после совершения продажи квартиры ребенок не остался без жилья, родители (или опекуны) обязаны предоставить несовершеннолетнему аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. Требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Читайте также  Самый большой номинал доллара

Не получится продать квартиру, если на имущество наложен арест: судом, судебными приставами, полицией и т. д. Процедура продажи возобновится после того, как будут устранены причины, послужившие основанием для наложения ареста.

Дополнительные усилия придется приложить и в случае залога недвижимости. Например, квартира оформлена в ипотеку, тогда собственник жилья должен взять в банке согласие на продажу залогового имущества. С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно, если досрочно погасить кредит в банке. Также возможна передача долговых обязательств. Каждый из этих вариантов имеет собственную процедуру действий, и все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя. Но переживать не стоит: таких сделок на рынке проводится много, поэтому риск мошенничества минимален. Все обременения на квартиру (арест, залог, рента) отражаются в выписке ЕГРН — обязательном документе при проведении сделки купли-продажи.

Перепланировка. Ее обязательно нужно узаконить и получить новый техпаспорт. Этим занимается БТИ, получить документ можно в МФЦ. Имейте в виду: в оформлении перепланировки после слишком радикального ремонта могут и отказать.

Читайте также

Кроме того, существует еще несколько сценариев, когда велик риск оспаривания сделки, поэтому покупатели неохотно выбирают подобные варианты. Если вы решили продать квартиру без посредников, нужно о них знать.

1. Если квартира находится в собственности менее года (этим часто пользуются мошенники). Например, жилье досталось гражданину по наследству от бабушки или договору дарения. А где гарантия, что после сделки не объявятся другие наследники? Или, возможно, пожилой родственник, подаривший свое жилье, не был в тот момент в здравом уме и при полной памяти? Такие договоры могут быть оспорены в суде.

2. Один из собственников имеет психическое заболевание. Покупатель вправе затребовать у продавца справку из психоневрологического диспансера, чтобы убедиться, что этот человек может участвовать в сделках. Доказать вменяемость придется и тем совладельцам, кто стоит на учете в наркологическом диспансере, и даже просто престарелым собственникам (необходимо подтверждение, что они могут участвовать в сделке).

3. Еще один непростой случай для продажи, когда один из собственников продаваемого помещения находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Но заключенный может участвовать в сделке по доверенности.

4. Также рискованный вариант, когда продается квартира, купленная с использованием материнского капитала, но в которой не выделили доли детям. Покупатель может проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате. Чем грозит продавцу продажа жилья, купленного с использованием материнского капитала, но без выделения долей детям? Наказанием вплоть до уголовного.

Как продать квартиру — пошаговая инструкция

Как продать квартиру - пошаговая инструкция

Уверены в своих силах? Решили самостоятельно продавать свое жилье? Вот вам рекомендации: как продать квартиру — пошаговая инструкция. Без риэлтора, без посредника или нотариуса, по доверенности, в ипотеке. Какие риски продажи без посредников. Наш обзор поможет Вам сделать правильный выбор.

Как продать квартиру — пошаговая инструкция продажи квартиры в Москве

Совершить успешную продажу квартиры в Москве поможет пошаговая инструкция:

  • изучить рынок и определить объективную стоимость вашего объекта;
  • обойти учреждения и получить необходимые справки;
  • оформить нотариальное согласие супруга/супруги на отчуждение имущества;
  • составить простой письменный договор и получить задаток;
  • подготовить полный пакет документов, необходимый для сделки;
  • передать документы на регистрацию и произвести окончательный расчёт.

В общем, ничего сложного, если не принимать во внимание, что Москва входит в десятку самых больших городов мира по численности населения и рынок недвижимости довольно насыщен.

Можно попытаться продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

1. Инструкция по подготовке квартиры к продаже

На данном этапе необходимо изучить базу недвижимости в вашем регионе и определить рыночную стоимость квартиры. Разместить объявление о продаже объекта на нескольких торговых площадках. Затем ежедневно отслеживать заявки, пришедшие на электронную почту. Кроме того, отвечать на звонки, договариваясь о встречах в удобное для обеих сторон время. Будьте готовы, что покупатель не всегда приходит вовремя и часто не отвечает на звонки.

Главная опасность на этом этапе продажи квартиры – потеря времени и денег. Не имея должного опыта понять рыночную цену квартиры довольно сложно. Кроме того, выделить много времени на показы квартиры не каждому по силам.

  • во-первых, оплатить коммунальные услуги
  • во-вторых, выписать всех жильцов из жилого помещения и получить соответствующую выписку в паспортном столе
  • в-третьих, если собственники — дети, то нужно получить разрешение на продажу от органов опеки.
  • кроме того, если квартира находится в ипотеке, то согласовать продажу с банком.

2. Как продать квартиру — пошаговая инструкция по формированию пакета документов

Перечень документов отличается исходя из характера сделки. Например, если покупатель привлекает ипотечные средства банка, то понадобится больше документов. Связано это с тем, что банк дополнительно проверяет права на квартиру и ее соответствие нормам. Кроме того, нотариальные сделки тоже требуют большего числа документов.

Кроме обычной ипотеки может быть военная ипотека, могут быть различные субсидии, дотации. Причем каждый такой случай может потребовать уникальной процедуры. Обычно она зависит от организации, выдающей субсидию или дотацию.

Рассмотрим два общих случая: простая продажа, а также обычная ипотека.

Документы, необходимые для сделки без ипотеки:

  • документ, удостоверяющий личность продавца
  • свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН
  • выписка из домовой, где отражены сведения об отсутствии зарегистрированных граждан в квартире
  • нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку либо нотариально заверенное заявление об отсутствие супруга/супруги
  • разрешение на продажу от органов опеки, если собственником является несовершеннолетний

В случае ипотеки к названным документам добавляются:

  • во-первых, технический паспорт помещения (включая поэтажный план и экспликацию);
  • во-вторых, оценочный альбом
  • в-третьих, справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • а также документ-основание собственности. Например, договор купли-продажи, дарения и тому подобное;

Отдельно отметим, что технический паспорт может не потребоваться по согласованию с банком. Например, если поэтажный план в выписке из ЕГРН соответствует реальной планировке квартиры.

Помимо перечисленного обе стороны сделки готовят и подписывают договор купли-продажи квартиры и передаточный акт. Все экземпляры договора купли-продажи подаются в отделение Росреестра вместе с прочими документами.

В этой части проблем для самостоятельной продажи квартиры обычно не возникает. Нужно только запастись терпением, выделить время и обойти все инстанции. Справедливости ради отметим, что терпения понадобится много, так как любая сделка может иметь нюансы. Эти нюансы, как правило, оказываются очень некстати и грозят трудностями. И если специалист, несомненно, может их предвидеть и разобраться, но новичок обычно нет.

Здесь приведен стандартный пакет документов для «идеальной сделки» и при условии, что отсутствует третья/четвертая сторона в виде бюджетных организаций, отвечающих за выделение субсидий, материнского капитала или дотаций. Случаев может быть очень много и слету разобраться в них под силу только специалисту.

3. Как продать квартиру — пошаговая инструкция по заключению предварительного договора купли-продажи с получением задатка

Оговоримся, что перед подписанием основного договора купли-продажи практикуется множество форм оформления намерений сторон. Это может быть не предварительный договор, а договор о намерениях, или договор о задатке. Иногда стороны вообще ограничиваются, например, распиской, если сумма задатка незначительна.

Если же покупатель готов подписывать договор и закладывать деньги в ячейку «хоть завтра», то можно вообще обойтись без задатка, а сразу же выйти на сделку.

В случае, когда подготовка сделки требует времени, обе стороны нуждаются в подтверждении серьёзности намерений второй стороны. Тогда и подписывается какой-либо из приведенных выше договоров.

Важно зафиксировать такие моменты:

  • точный адрес продаваемого объекта;
  • характеристики квартиры;
  • цена и сумма задатка;
  • срок продажи помещения и его освобождение;
  • состояние квартиры;
  • дату передачи ключей и их количество.

Здесь может стать неприятной неожиданностью отказ от дальнейшего совершения сделки одной из сторон. В случае отказа покупателя от дальнейших отношений, он теряет задаток. Если сделка срывается по вине продавца, то лицу, вносившему задаток, выплачивается сумма в двойном размере.

Обращаем внимание на то, что подготовка любых договоров в процессе сделки по продаже квартиры – это ответственный процесс, не допускающий халатности. Лучше, если эта процедура пройдет под контролем риэлтора, действующего в Ваших интересах.

4. Заключение договора, подача документов на регистрацию и расчёт

Это самый ответственный и сложный этап в продаже квартиры. Необходимо перепроверить весь пакет документов, удостовериться в полномочиях сторон и подписать основной договор.

Также нужно определить, когда и как произвести расчёт, чтобы обе стороны сделки чувствовали себя спокойно.

Есть всего два варианта безопасных расчётов:

  • во-первых, услуги банка, использование аккредитивного счета;
  • во-вторых, услуги банка, использование депозитарной ячейки.

Самостоятельная передача денежных средств никогда не относилась к безопасным расчётам по сделке. Поскольку произвести расчёт в помещении регистрационной палаты не представляется возможным, то рискуют, как покупатель, так и продавец.

Соотношение полученной выгоды с рисками при самостоятельной продаже квартиры

Проблем при самостоятельной продаже квартир достаточно. Прежде, чем решить стоит ли экономить на услугах риэлтора, нужно хорошо подумать: хватит ли у вас знаний, сил и времени для успешной реализации имущества.

О нас

АВАНГАРД administrator

Агентство недвижимости АВАНГАРД — риэлторские услуги: купля-продажа, обмен квартир, аренда жилой и коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья. Хотите продать квартиру? Поможем продать по максимально возможной цене. Хотите купить квартиру? Проверим юридическую чистоту и обеспечим безопасность сделки. Звоните +7(495)978-56-56

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки

Анастасия Швец

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Читайте также  Как бесплатно пополнить счет на мобильном телефоне?

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс. Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс. рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета. Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту , составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

Родители отказываются от приватизации в пользу сына, но не выписываются из квартиры сами. Сын пытается продать квартиру как собственник, но в ней по-прежнему прописаны родители и другого жилья у них них. Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.

В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.

Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.

Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: