Хотите продать квартиру?

Если вы хотите продать квартиру, будьте готовы к тому, что сделка – процесс небыстрый и не очень простой. В среднем он может занять от месяца до года. Да и на рекламу квадратных метров, а также получение документов, придется потратить определенную сумму. В этой статье мы рассмотрим возможные пути продажи недвижимости и определим, насколько они затратные.

Хочу продать квартиру

Шаг первый. Определение стоимости для продажи квартиры.

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, необходимо установить стоимость объекта.

Как правильно это сделать? Можно просто посмотреть объявления и вывести нечто среднее на основе стоимости аналогичных квартир в том же районе. Но нужно учитывать, что цены в объявлениях несколько завышены. Обычно это делается, чтобы собственник имел пути для маневра: возможность торга привлекает покупателей, а продавец может себе позволить «делать скидку». А в агентстве недвижимости «ДомЭль» стоимость жилья клиентов определяет лицензированный оценщик. И в этом случае им не грозит завышение стоимости, при котором квартиру почти невозможно продать, или занижение, которое невыгодно собственнику.

ТОП-10 районов по стоимости дорогого жилья в Москве

Район г. Москва Стоимость кв.м, у.е.
Остороженка 10 300 у.е.
Тверской 9 700 у.е.
Арбат 9 600 у.е.
Китай-город 9 400 у.е.
Якиманка 9 250 у.е.
Хамовники 8 300 у.е.
Красносельский 7 900 у.е.
Дорогомилово 7 400 у.е.
Мещанский 7 200 у.е.
Гагаринский 7 050 у.е.

ТОП-10 районов Москвы по стоимости недорогого жилья

Район г. Москва Стоимость кв.м, у.е.
Зеленоград 3 420 у.е.
Бирюлево Восточное 3 550 у.е.
Бирюлево Западное 3 560 у.е.
Внуково 3 680 у.е.
Ново-Переделкино 3 700 у.е.
Южное Бутово 3 800 у.е.
Северное Бутово 3 840 у.е.
Вешняки 3 850 у.е.
Выхино-Жулебино 3 860 у.е.
Новокосино 3 910 у.е.

Шаг второй. Подготовка к продаже.

Когда цена определена, можно подавать рекламу. Но есть одно «Но»: срочная продажа квартир требует наличия всего пакета документов, начиная от правоустанавливающих и заканчивая обычными справками. Так что бумаги надо привести в порядок еще до того, как найдется покупатель. Ведь на получение необходимых разрешений может уйти до нескольких – а порой и многих – недель. А без них сделка не состоится.

Где получать справки и документы

  1. Первая организация, которую следует посетить, это Бюро технической инвентаризации. В БТИ необходимо получить поэтажный план, экспликацию и технический паспорт. Срок их подготовки от нескольких дней до одного месяца. Чем быстрее требуются эти бумаги, тем больше денег придется за них отдать. Если же в продаваемой квартире проводилась перепланировка, которая не была согласована, то срок выдачи требуемых документов может отодвинуться на бесконечное время.
  2. Второй пункт назначения – паспортный стол. Здесь следует взять Выписку из домовой книги, чтобы покупатель видел, кто прописан в квартире. Если в списке нет детей до 18 лет, то проблем не возникнет. Разве только кто-то из пользователей жилплощади не может или не хочет подавать заявление на выписку. Но самые сложные проблемы возникают, если владельцу известны не все прописанные или выйти с ними на контакт не представляется возможным. Если по месту жительства зарегистрированы (или являются совладельцами) несовершеннолетние, то для снятия их с учета необходимо разрешение из органов опеки и попечительства. Также потребуется копия Финансового лицевого света. Получение всех этих документов занимает до двух недель.
  3. Следующее действие – оплата всех коммунальных услуг. В том числе счетов за телефон, электричество, газ и воду. И разумеется, получение справки об отсутствии задолженности в Едином Расчетно-кассовом центре.
  4. Остальные бумаги нужны в зависимости от ситуации. Кому-то требуется согласие супруга/супруги на сделку, кому-то – отказ совладельцев или соседей по коммунальной квартире от покупки доли или комнаты и так далее. Чтобы грамотно сформировать пакет документов, необходимо точно знать, что именно требуется в каждой конкретной ситуации, или получить консультацию специалиста. Ведь отсутствие одной-единственной справки затормозит, а то и отменит регистрацию сделки.

Людям, который обратились в агентство недвижимости, специалисты не только помогут продать квартиру, но займутся решением всех сопутствующих проблем, включая сбор справок.

Шаг третий. Продажа квартиры

После того как все документы получены, нужно приступить к поиску покупателя. Можно разместить объявление о продаже в специализированных изданиях, Интернете и ждать результатов. При этом ведение переговоров с потенциальными клиентами продавцу придется взять на себя.

Другой вариант – продажа квартир с помощью агентства. В этом случае сделкой займутся специалисты, которые будут общаться с потенциальными покупателями, разъяснять преимущества продаваемого объекта. Как правило, работа специалистов позволяет реализовать квартиру намного быстрее. Кроме того, имеется услуга «Срочная продажа», при которой сделка завершается в рекордные сроки. В этом случае комиссионные агентства выше, но и результат налицо: специалисты найдут покупателя за одну-две недели, в то время как самостоятельная продажа той же самой квартиры займет несколько месяцев.

Особого отношения требует продажа ипотечных квартир. Тут просто необходима помощь специалистов, самостоятельно с этой задачей справиться почти невозможно: покупатели не хотят связываться с квартирами под залогом, и контрагента можно искать до бесконечности.

Шаг четвертый. Сделка

Итак, покупатель найден. Продажа квартир на этом не завершается, впереди самое главное – заключение и регистрация сделки. Для надежности и гарантий с контрагентами заключается предварительное соглашение или авансовый договор. Такие документы делают невыход на сделку невыгодным для обеих сторон.

Затем следуют взаиморасчеты (обычно деньги закладываются в ячейку банка до окончания регистрации сделки) и подписание договора купли-продажи. Его можно заполнить самостоятельно, скачав бланк из интернета, но лучше обратиться к специалистам: в шаблоне договора не содержится «индивидуальных» пунктов, и их придется вписывать. Но юридический документ требует абсолютной точности формулировок, чтобы не было возможности для разночтения. А как показывает практика, многие, даже кажущиеся точными фразы такие возможности содержат. Клиенты, обратившиеся в агентство недвижимости «ДомЭль», избавлены от этой головной боли: сопровождением сделки занимаются наши сотрудники, документы составляют опытные юристы.

Завершающий этап сделки – государственная регистрация. Когда совершается переход прав собственности, новый владелец недвижимости получает соответствующий документ, а продавец – деньги.

Пошаговая инструкция как продать квартиру самому без риелтора

Вы хотите продать квартиру, но платить посредникам не входит в ваши планы? Можно попробовать сделать это самостоятельно. Как правильно продать квартиру самому, чтобы не стать жертвой мошенника? Ведь в таком случае вы лишитесь и жилья, и денег. Как продать квартиру без риелтора? Пошаговая инструкция в нашей статье.

Нужен ли риелтор вообще

Без посредников продавать квартиру сложно. Как только вы подаете объявление о продаже, на вас тут же обрушивается шквал звонков от риелторов. Среди них могут быть как желающие заработать на вашей недвижимости, так и откровенные мошенники. Но можно ли без риелтора продать квартиру быстро? Каким должен быть порядок действий? На эти вопросы есть ответ.

Продажа недвижимости – дело хлопотное. Ваши действия при продаже должны быть грамотными и выверенными. Не верьте обещаниям сомнительных граждан, что при их помощи вы сэкономите или получите большую прибыль, ведь в нашей стране заведено, что все операции и услуги риелторов оплачивает покупатель, а не продавец. Поэтому вам достаточно знать сам процесс продажи квартиры поэтапно, чтобы не кормить армию нахлебников. Вы сами назначаете стоимость жилья, и именно эту сумму вы и должны получить от сделки.

Другое дело, когда вы продаете недвижимость в срочном порядке. Тогда профессиональная помощь вам необходима. Риелтор постарается быстрее найти покупателя (ведь вам все равно, откуда он придет), поможет собрать пакет документов как вам, так и потенциальному владельцу вашей квартиры, отстоит очереди в ведомствах и агентствах. К тому же риелтор может оказать помощь в оценке жилья, ведь простой обыватель не всегда свободно ориентируется в квартирном рынке.

Пошаговая инструкция как продать квартиру самому без риелтора

Мечты о жилье должны сбываться

Однако если агент по недвижимости требует эксклюзивного права на продажу вашей квартиры, не соглашайтесь. В этом деле право не принадлежит никому – кто привел покупателя, тот и заработал. Но хитрые риелторы могут записать первоочередное право продажи в договор, а если вы решите реализовать недвижимость где-то еще, получите штраф. При этом они могут заложить к стоимости жилья высокие комиссионные, и тогда квартира надолго повиснет на рынке. Поэтому решать, продавать недвижимость без посредников или поручить это риелтору, только вам.

Шаг 1. Почем метры для народа

Первое, с чего начинается продажа квартиры – определение ее стоимости. Понятно, что вы как продавец хотите получить максимум, но неразумно требовать завышенную цену. Посмотрите аналогичные предложения, благо сайтов продажи недвижимости в изобилии. На цену влияют:

  • метраж;
  • местоположение;
  • возраст дома и его состояние;
  • состояние подъезда;
  • этаж;
  • двор и наличие парковочных мест;
  • соседи;
  • наличие ремонта;
  • инфраструктура – магазины, школы, сады, метро и прочие блага цивилизации.

О ремонте стоит сказать отдельно. Свежий косметический ремонт может добавить квартире десятую часть стоимости. Но дело в том, что покупатель часто приобретает стены и метры, а отделку предпочтет делать самостоятельно по своему вкусу. Поэтому на рынке более ценится капитальный ремонт – окна и двери, полы, батареи, проводка и сантехника в хорошем и отличном состоянии точно добавят квартире цены. А переклеить обои – дело пары дней.

По этой причине не стоит вкладывать большие суммы в продаваемую квартиру, заказывая дизайнерский ремонт, «отбить» их вряд ли получится.

При оценке своих метров, после того, как вы посмотрели аналогичные предложения на рынке, не лишним будет воспользоваться бесплатным калькулятором на сайтах недвижимости. Автоматика беспристрастно предложит вам среднюю цену. Обычно вставляют среднюю стоимость плюс 5-7%, чтобы быть в плюсе или в случае чего поторговаться.

Если продажа не срочная, укажите стоимость выше. Это делается, во-первых, из соображений выгоды, вдруг придет покупатель, который захочет именно вашу жилплощадь, пусть и по завышенной цене. Во-вторых, есть вероятность, что первыми к вам направятся не покупатели, и перекупщики, они-то и помогут вам сориентироваться на рынке и окончательно определиться с ценой.

Совет. Как продать быстрее

Если продажа требуется срочно, придется снижать стоимость. Но если время терпит, порядок действий может быть таким. Разместите объявление в интернете и продублируйте его в социальных сетях. Аудитория должна быть широкой, равно как и информация о жилье. Банальное «продам квартиру» вряд ли привлечет покупателя.

Читайте также  Самые дорогие 2 рублевые монеты современной России

В объявлении подробно распишите все преимущества вашей жилплощади:

  1. Адрес.
  2. Этаж и этажность здания.
  3. Метраж – общий и жилой, количество комнат, размер кухни.
  4. Лоджия или балкон, застеклены или нет.
  5. Состояние квартиры – требует ли ремонта.
  6. Есть ли газ, колонка, приборы учета.
  7. Если ваше ТСЖ добросовестными усилиями снизило коммунальные платежи, обязательно отразите это.
  8. В случае наличия хорошего вида из окна не стесняйтесь и не скрывайте этот факт.
  9. Напоследок не забудьте указать свой телефон и цену, чтобы не подумали, что вы просто хвастаетесь.

Подумайте, кто бы мог купить у вас квартиру, и выдавайте информацию, рассчитанную на эту целевую аудиторию. Например, семьям с детьми будет интересно, есть ли в районе школы, сады, детские площадки. Укажите наличие торговых центров, парках, спортивных сооружений. Словом, заинтересуйте покупателя.

Наведите порядок. Не обязательно затевать ремонт, вкладывая лишние деньги и теряя время. Но поверьте, чистые полы, сантехника и окна о многом скажут потенциальному покупателю, а отсутствие лишнего хлама и мусора произведет приятное впечатление. Позаботьтесь и о том, чтобы в помещении приятно пахло или же не пахло вовсе. Прокуренная квартира с затхлым духом вряд ли кому-то понравится, а дом, где приятно находиться, располагает к себе.

Пошаговая инструкция как продать квартиру самому без риелтора

Ваша задача — заинтересовать покупателя

Подготовьте копии документов на квартиру, оплаченные квитанции за коммуналку. Документы, правда, не отдавайте и не позволяйте их фотографировать – вам лишние неприятности ни к чему. Но само наличие готовых бумаг говорит покупателю о том, что вы настроены серьезно и подготовились к сделке.

Ну и, конечно, предлагайте время звонка и осмотр квартиры в общепринятое удобное время. Если вы укажете диапазон звонков только с 11-15 до 12-45 в третье воскресенье месяца, вряд ли найдется много желающих с вами связаться. К слову, можно приобрести отдельную сим-карту специально для звонков по поводу продажи. Так вы избавите свой постоянный телефонный номер от навязчивых звонков, он не будет включен ни в какие базы, следовательно, волны спама ждать не придется, и точно будете знать, по какому поводу с вами хотят связаться. После продажи недвижимости симку можно просто выбросить.

Шаг 2. Стоит ли торговаться

Вопрос, который волнует многих продавцов и, конечно, покупателей – стоит ли торговаться и сбавлять назначенную цену. Наше мнение – стоит. Но не надо скидывать сразу полцены, вполне достаточно будет уступить тысяч 10-50.

Во-первых, скидка приятно радует любого человека, во-вторых, это демонстрирует вашу готовность пойти навстречу. В третьих, это очень выгодно покупателю, так как окупит расходы на риелтора (если прибегнет к его услугам) или покроет иные расходы, связанные с покупкой.

Шаг 3. Предварительный договор

Но вот цена назначена, покупатель найден. Начинается самое интересное – как оформить куплю-продажу. Надо заключить предварительный договор продажи недвижимости и взять задаток. Это делается, чтобы ознаменовать серьезность ваших намерений. Дело в том, что до реальной продажи может пройти немало времени и найтись еще несколько желающих приобрести ваше жилье, равно как и покупатель вдруг найдет более приемлемый для него вариант. Если от сделки отказываетесь вы – задаток придется вернуть, увеличив вдвое. Но если потенциальный покупатель передумает, внесенная сумма остается вам. Не забывайте о бумагах относительно задатка! Это может быть расписка в получении денег, но обычно составляется договор о задатке.

Найти «рыбу» предварительного договора в сети не составит труда. Однако его надо адаптировать под конкретно вашу ситуацию. Какая информация должна быть в договоре:

  • паспортные данные участников сделки;
  • точный адрес квартиры;
  • ее технические характеристики;
  • стоимость;
  • сроки (вам надо будет не только продать, но и освободить жилплощадь от своих вещей, выписаться, передать ключи, и на все это ставятся временные рамки);
  • состояние квартиры на момент подписания окончательного договора и передачи ключей (если, например, там идет ремонт, укажите, какие работы будут выполнены, а какие – остановлены).

Пошаговая инструкция как продать квартиру самому без риелтора

Бумаги любят точность. Квартирные — тем более

Не лишним будет описать в предварительном договоре и момент оплаты и передачи ключей, как это будет происходить, в каком виде будет совершена оплата, и прочие нюансы, которые вам покажутся важными. После подписания этого договора можно вернуть задаток покупателю, или вычесть его сумму из стоимости жилья.

Шаг 4. Сбор документов

В зависимости от того, как вам заплатят за квартиру, необходим разный набор документов. Если деньги «живые» – проблем меньше, но если клиент планирует взять ипотечный кредит под покупку вашей недвижимости, необходима бумага из банка об оценке, справка из ПНД. Также по требованию финансовой организации могут понадобиться и другие документы, которые придется собрать и подготовить.

Конечно, для продажи понадобится технический паспорт квартиры, бумага из БТИ, из паспортного стола, из управляющей компании, свидетельство о собственности, ваш паспорт и иные документы. Полный их список вы можете найти на профильных сайтах, но лучше проконсультируйтесь с юристом, занимающимся вопросами недвижимости. Такое просвещение не отнимет много средств и времени, зато вы точно будете знать, как безопасно продать квартиру.

Шаг 5. Подписываем договор

Как оформить куплю-продажу – этот вопрос наиболее важен. Это делается у нотариуса. Он проверит принесенные документы на подлинность и правомерность, убедится в дееспособности и продавца, и покупателя. Если есть сомнения, от сторон могут попросить справку от психиатра или нарколога – не пугайтесь, это нормальная практика. Лучше один раз сходить к врачу, чем потом оспаривать сделку или лишиться и недвижимости, и денег.

Если с документами все в порядке, нотариус завизирует подлинность подписей сторон и передаст договор для госрегистрации. С этого момента обратной дороги нет – процесс продажи квартиры запущен в полный ход. Отказ от сделки на этом этапе повлечет судебные разбирательства.

Однако полное право на вашу бывшую недвижимость покупатель получит только после регистрации окончательного договора купли-продажи в регистрационной палате и внесении данных в Единый госреестр.

Пошаговая инструкция как продать квартиру самому без риелтора

Передать ключи можно и после сделки

Шаг 6. Передача денег

Самый важный этап, ради которого все и затевалось – передача вам денег. Решите, как это будет происходить – наличкой, через счет, через ячейку в банке, или иным образом. Помните, что за пользование ячейкой также надо будет заплатить, а вносимые средства необходимо проверить на подлинность. Тщательно пересчитывайте купюры! Лучше дважды, деньги счет любят.

Как правило, передача денег совпадают по времени с подписанием договора купли-продажи. Ключи же, если квартира несвободна, передают позже, но не позднее оговоренного срока – вам же надо будет собрать свои вещи и вывезти их.

Итак, напомним основные действия при продаже квартиры:

  1. Проверяйте подготовленные для сделки документы – оригиналы и копии.
  2. Решите, где и как вам передадут деньги.
  3. В случае если квартира находится в вашей собственности менее 5 лет, укажите сумму немного ниже, чтобы уменьшить налог. Впрочем, это делается по соглашению сторон и совершенно не обязательно.
  4. Обязательно посетите отделение Росреестра или многофункциональный центр для фиксации факта перехода прав на недвижимость.
  5. Договор купли-продажи подписывайте при свидетелях, например, при регистраторе.

Теперь вы знаете, как правильно продать квартиру самому. Если уж вы решили работать без посредников, запомните эту инструкцию, и если что-то осталось непонятным, обязательно проконсультируйтесь с юристом или риелтором. В таком деле, как продажа квартиры, ошибок быть не должно.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

  • 1 Проверка
  • 2 Предварительный договор
  • 3 Заключение сделки
  • 4 Расчет
  • 5 Регистрация операции
  • 6 Налогообложение

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект — свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности — объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

Читайте также  Страхование квартиры по ипотеке стоимость

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • — будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Документы, которые нужны для регистрации:

Zakljuchenie-sdelki

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

Лицо, которое намеревается продать квартиру через риэлтора, как правило, плохо разбирается в юридических основах рынка недвижимости. Для этого следует обладать информацией, которая поможет разобраться в аспектах составления договора купли-продажи, достоинствах риэлтерских услуг и др.

Как продать квартиру через риэлтораВ процессе поиска профессионального посредника, стоит уделить внимание следующим особенностям:
  1. Номер, указанный на лицевой стороне лицензии. Если цифровое значение документа входит в перечень первых по списку сотен номеров, то это означает, что специалист обладает хорошим опытом и уже много лет занимается данным видом деятельности. В ситуации, когда риэлтор имеет за плечами многолетний стаж работы, а предоставленная лицензия имеет новый образец, то это может свидетельствовать о ранее возникшем прекращении прав юридической деятельности.
  2. Продолжительный стаж. Посредник, который занимается мошенническими схемами, не сможет вести свою деятельность долгое время, так как его отрицательная репутация распространится очень быстро.
  3. Отзывы граждан. Для того, чтобы ознакомиться с положительными или отрицательными отзывами не нужно выходить из дома, вся информация предоставлена в открытом доступе на просторах Интернета. Но в случае с содержанием слишком большого количества хвалебных отзывов, этот момент также должен насторожить, чтобы не обманули.
  4. Обстановка офисного помещения. Если в офисе царит приятная обстановка и сделан ремонт, а ещё лучше, если местоположением кабинета является центральная часть населенного пункта, то это свидетельствует о престиже и солидности, но не всегда. Иногда офис можно обнаружить на окраине города или он окажется в ненадлежащем для приема клиентов виде. Как вывод — либо риэлтор не заботится о своем престиже, не создает комфортные условия для общения с клиентом, либо не заключал выгодных предложений. Хорошим показателем является наличие филиала фирмы в другом городе. Это говорит о карьерном росте риэлтора.
  5. Быть участником ассоциации риэлторов. Это не главная особенность, на которую нужно обращать внимание, но наличие грамот и дипломов, лишними не будут.
  6. Активная социальная жизнь в Интернете. Можно обратить внимание на наличие официального сайта риэлтерского лица, персонального блога, который постоянно обновляется новым контентом и др.
  7. Какие впечатления сложились. Многое, что можно сказать при первом общении с посредником, даже по первому телефонному разговору. На личной встрече нужно обратить внимание на поведение и отношение специалиста. Если он сильно торопится и пытается быстрее подписать договор, а на дополнительные вопросы не отвечает, то следует обратиться за консультацией к другому работнику. Если специалисту нечего скрывать, о чем-то умалчивать, то вести себя он будет непринужденно и даст подробную консультацию о дальнейших действиях.
  8. Рынок новостроек или вторичного жилья. Следует уточнять, какими квартирами занимается выбранный риэлтор, и в какой сфере из них он преуспел больше. Также профессионал должен иметь опыт в продаже жилья покупателям по ипотеке.

ВАЖНО . Если нужно продать квартиру, например, в старой «хрущевке», то в таком случае, можно постараться осуществить сделку самому, без помощи посредника. У каждого продавца есть два пути: воспользоваться услугами посредника или самому постараться собрать документы и пройти все этапы сделки.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

Пошаговая инструкция работы с риэлтором

При личной встрече с риэлтором следует рассказать о плюсах и минус продаваемого жилья, сообщить о желаемой стоимости и озвучить срок поиска покупателя. Также показать в реальности квартиру, чтобы он смог оценить план действия и дать необходимые советы по подготовительной работе. То есть, он со стороны сможет лучше оценить ситуацию, подсказать, что можно убрать из ненужных вещей, а где желательно сделать небольшой ремонт.

Если риэлтор предлагает не заключать договор, а поверить устной сделки, то следует понимать, что рядом находится непрофессионал. Все моменты в обязательном порядке прописываются в договоре.

Что следует знать при составлении официальной бумаги:
  1. В тексте договора прописать объект продажи, сведения о юридическом лице, то есть посредника и данные гражданского паспорта продавца.
  2. В описании предмета договора проставить полную информацию о площади, адресе местоположения и т. д.
  3. Итоговый образец при возможности лучше забрать с собой на пару дней и внимательно его прочитать. Даже можно обратиться за советом к юристу.
  4. В документе должно быть вписано вознаграждение посреднику. Им может быть установленный процент с общей суммы сделки или указана фиксированная сумма. Договариваются, как правило, обе стороны сделки.
  5. Срок действия документа определяют заранее и прописывают в пункте. Это позволит не допустить ситуации с затяжными поисками покупателей со стороны риэлтора. При указании даты, он будет выполнять свои обязанности результативно.
  6. В условиях документа вписывают способ расторжения. Продавец может найти покупателей быстрее, чем это сделает риэлтор. Тогда посредник имеет право потребовать оплату за оказанные услуги, компенсацию.
  7. Продавец может самостоятельно скорректировать обязанности посредника и отразить их в договоре. Это необходимо сделать, чтобы не возникли конфликтные ситуации между сторонами договора.
Читайте также  Себестоимость реализованной продукции формула расчета по балансу

Помимо указанных моментов, продавец в любое время может вносить свои поправки в документ. Если конечно это необходимо.

Далее посредник проводит показ выставленного на продажу жилья потенциальным покупателям. Следует обратить внимание на то, как специалист умеет общаться с людьми, оправдывать стоимость объекта и находить верные аргументы в беседе.

На практике бывают случаи, когда продаваемая квартира временно сдается другим людям. Следует понимать, что предстоящая сделка только помешает съемным жильцам в их спокойной жизни. Поэтому на момент показа они не должны присутствовать в квартире, так как будут стараться не допустить продажу объекта, где они так привыкли вести свой быт. В лучшем случае, можно попросить их съехать, тогда появится время привести жилье в торговый вид.

ВНИМАНИЕ . Если покупатель проявил желание посмотреть квартиру, то следует среагировать максимально быстро на просьбу. Не все покупатели согласны ждать собственника для просмотра жилья слишком долго по времени. Лучшим выходом из сложившегося положения станет передача ключей посреднику, чтобы он смог в любое время подъехать с клиентами и провести осмотр помещения. Присутствие близких родственников и друзей нежелательно в квартире, так как они не обладают должным опытом продаж, чтобы постараться понравиться клиентам.

После того как покупатель соглашается приобрести жилье, происходит передача аванса в денежной форме, факт которой фиксируют распиской. Затем можно приступать к сбору пакета документов. Это занятие очень нудное и кропотливое, поэтому лучше довериться профессионалу. Риэлтор лучше понимает такие вопросы и намного грамотнее справится с поставленной задачей.

ВАЖНО . Заключительным этапом является официальная регистрация сделки купли-продажи в выбранном отделении государственной структуры (Росреестр или МФЦ) и передача полной суммы за покупку имущества. Перечислять деньги лучше на сберегательный счет, ячейку банка в безналичной форме.

Я хочу продать квартиру. Что нужно знать?

Фото Tengrinews/Алихан СариевФото Tengrinews/Алихан Сариев

Казахстанцы за 11 месяцев купили или продали 19 211 квартир. Самыми активными оказались жители Алматы, Нур-Султана и Карагандинской области. Каждый день по стране совершается около 58 сделок купли-продажи. Кто-то покупает недвижимость за наличный расчет, другие — в ипотеку. Корреспондент Tengrinews . kz Айгерим Абилмажитова подготовила несколько советов из личного опыта о том, как лучше подготовиться к продаже или покупке квартиры.

1. Какие документы необходимы?

Перед тем как подать объявление о продаже квартиры или дома, проверьте, все ли документы в наличии. Особенно если у вас была перепланировка или переоборудование. И то, и другое должно быть узаконено. В противном случае вы не сможете продать квартиру в ипотеку, либо этот процесс может сильно затянуться: банк будет требовать документы, подтверждающие перепланировку жилья. Есть случаи, когда потенциальные клиенты с нужной суммой на руках отказываются от покупки недвижимости, так как опасаются проблем с документами.

Что должно быть у вас на руках, если вы продавец:

  • договор купли-продажи (дарения, приватизации, мены);
  • технический паспорт квартиры;
  • в случае перепланировки/переоборудования — новый техпаспорт и зарегистрированный в Департаменте юстиции акт приемки в эксплуатацию собственником;
  • удостоверение личности;
  • свидетельство о заключении брака (если женаты/замужем).

Как узаконить перепланировку, читайте здесь.

У нас была перепланировка, но все документы по узаконению мы подготовили заранее. На руках были новый технический паспорт и акт приемки в эксплуатацию со всеми печатями. Поэтому мы сразу опубликовали объявление о продаже и начали показывать квартиру потенциальным клиентам. В течение недели нашелся покупатель. Дальнейшим нашим шагом было оформление задатка.

2. Как оформить задаток?

Обязательно при получении задатка оформляется расписка или предварительный договор на приобретение. Это можно сделать самостоятельно либо у нотариуса. В качестве задатка у нас была небольшая сумма около 40 тысяч тенге, поэтому мы оформили расписку самостоятельно. Перед этим покупательница ознакомилась со всеми оригиналами документов на квартиру. Дополнительно мы предоставили справку о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимое имущество, другими словами справка форма № 2. Получить этот документ можно на сайте egov.kz или же в любом ЦОНе.

Что нужно указать в расписке? Сумму задатка, данные получателя (продавца) и покупателя, в течение какого времени покупатель обязуется рассчитаться, возвращается ли задаток при оформлении сделки или он зачтется в общую сумму покупки. Важно помнить, что если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Что касается вопроса, нужно брать задаток или нет, мое личное мнение: это необходимо. В этом случае и покупатель, и продавец будут уверены в будущей сделке. После получения задатка мы сразу же удалили со всех сайтов объявление и не показывали квартиру другим потенциальным клиентам.

3. Оформление сделки купли-продажи

Если вы покупаете квартиру за наличный расчет:

В оговоренный день продавец и покупатель приезжают с нужной суммой денег и всеми необходимыми документами к нотариусу. Нужно помнить, что если квартира оформлена на нескольких людей, то должны присутствовать все совладельцы либо должно быть нотариально заверенное согласие от каждого из них.

Нотариус перед оформлением сделки купли-продажи проверяет наличие ареста и других обременений у приобретаемой недвижимости в базе «е-нотариат». После проверки юрист составляет три экземпляра договора купли-продажи: один — для продавца, второй — для покупателя, третий остается у нотариуса. Обязательно перед подписанием договора сторонам нужно изучить внимательно документ. К примеру, правильно ли указаны ваши данные, стоимость и адрес квартиры, соответствует ли указанная квадратура данным из техпаспорта. После подписания и получения денег продавец передает все правоустанавливающие документы покупателю.

Тариф нотариуса на оформление договора купли-продажи квартиры — 12 МРП (30 300тенге).

После оформления сделки нотариус сразу отправляет через е-нотариат документы на регистрацию прав на недвижимость. Госпошлина за регистрацию стоит 1 073,7 тенге (без учета НДС), уплачивает ее покупатель.

Дополнительно перед оформлением сделки советую запросить у продавца копии квитанций об оплате коммунальных услуг и уплате налога на имущества. Также лучше сразу договориться о том, когда продавец сможет освободить квартиру и предоставить ключи покупателю.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку:

Наша покупательница приобретала квартиру в ипотеку, поэтому при оформлении задатка мы предоставили ей по два экземпляра копий (один экземпляр — для оценщиков, второй — для банка) следующих документов:

  • договор купли-продажи;
  • техпаспорт + акт приемки в эксплуатацию (в случае перепланировки);
  • удостоверение личности владельца квартиры;
  • уведомление о государственной регистрации (при наличии);
  • справка о зарегистрированных правах и обременениях (форма № 2).

Оценка квартиры была в тот же день. В среднем стоимость этой услуги составляет в Нур-Султане от 5 тысяч тенге. Как нам рассказали специалисты, сейчас оценку делают день в день либо на следующий.

Отметим, что требования к списку документов продавца и покупателя у каждого банка свои. Но чаще пакет требуемых бумаг стандартный:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство о заключении брака или разводе;
  • удостоверение супруги/супруга;
  • свидетельство о рождении детей (если имеются);
  • выписка о пенсионных отчислениях;
  • справка с места работы;
  • справка о заработной плате за последние 6 месяцев.

Весь этот пакет документов и отчет оценщика покупатель сдает в банк на рассмотрение комиссии. Наша покупательница получила одобрение в течение суток. На руки ей в банке выдали три экземпляра гарантийного письмо от банка: для продавца, для нотариуса и самого покупателя.

В назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса и заключают договор купли-продажи. Все оформление происходит по вышеописанной схеме. Правда, вместо наличных денег продавец получает от покупателя гарантийное письмо от банка, согласно которому он получит деньги после того, как банк оформит залог на квартиру. В среднем ждать нужно 3-5 рабочих дней, без учета регистрации в базе прав на недвижимость.

Мы после оформления получили гарантийное письмо. Покупательница же после регистрации прав на недвижимость (происходит в течение суток) сдала договор купли-продажи в банк. Также она перечислила первоначальный взнос на свой банковский счет и предоставила подтверждающий документ кредитному менеджеру. Далее наш покупатель и банк заключили договор залога, который подлежит регистрации в течение 3-5 рабочих дней. Мы ждали регистрации 4 рабочих дня. После этого банк нам выдал всю сумму за продажу квартиры.

Кстати, в некоторых банках есть возможность получить деньги в другом городе с помощью перевода. Мы, к примеру, продавали квартиру и оформлялись в Нур-Султане. Но с помощью функции перевода сняли деньги уже в Алматы. Для этого я открыла в этом же банке счет и в назначенное время приехала снимать деньги. Только обязательно изучите условия перевода и обналичивания денег. В нашем случае мы не оплачивали никаких комиссий, так как это были ипотечные деньги.

У нас на оформление продажи квартиры в ипотеку ушло около двух недель с учетом выходных дней. К примеру, у моих родителей такой же процесс затянулся на 3,5 месяца. В их случае были не готовы документы с обеих сторон. Отсюда и возникают стереотипы, что продажа квартиры в ипотеку — процесс долгий. Надеюсь, наш материал поможет быстрее подготовиться к продаже или покупке недвижимости. Желаем всем скорейшего обретения своей уютной квартиры.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: