Порядок покупки квартир на вторичном рынке: что нужно знать?

Когда планируется покупка квартиры, вопросов возникает масса. Один из основных среди них – выбор рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынок жилья имеют свои привлекательные стороны и недостатки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Первый вариант замечателен тем, что приходится иметь дело с компанией-застройщиком, которая проведет покупку по типовому договору с предоставлением всего пакета документов и осуществлением большинства формальностей. С другой стороны, все недочеты обнаружатся после заключения сделки.

Просмотр жилья на вторичном рынке проще выявляет несовершенства технического состояния, чем проверка квартиры в новостройке. При этом вселения в квартиру в новом доме придется ждать до сдачи объекта в эксплуатацию.

Кто будет заниматься покупкой квартиры?

Такую ответственность можно возложить на специалиста-риэлтора или заняться самостоятельно. Находить и оформлять недвижимость лучше с человеком, хорошо разбирающимся во всех нюансах, но при этом не избежать дополнительных расходов на его услуги.

Если досконально изучить вопросы приобретения недвижимости на вторичном рынке и проверки жилья при покупке, от риэлтора можно будет и отказаться. Экономия средств составит 2-5% от стоимости квартиры – запросы риэлторского агентства.

Какие есть риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке – это крупные суммы денег, связанные с немалыми рисками. Любой неверный шаг в юридическом оформлении, проверке квартиры может обернуться и потерей денег, и жилья. Недвижимость – популярное поле деятельности для нечистых на руку людей.

К факторам риска при покупке вторичного жилья относятся проблемы «юридической чистоты» квартиры, ее техническое состояние и документация, безопасность оформляемой сделки.

Юридическое прошлое при небрежном исследовании может в конечном итоге приготовить сюрприз – потерю права собственности на жилье. Покупатели, не обладающие правовыми знаниями в области приобретения недвижимости, легко попадаются в ловушки ложных сделок:

  • Продажи квартиры по фальшивым документам или по доверенности лицом, не являющимся собственником;
  • По недвижимости с некорректно проведенной приватизацией;
  • Продажи жилья с историей сомнительных сделок в прошлом;
  • По квартирам с договорами дарения или ренты, где затронуты третьи лица;
  • С нарушенным оформлением права собственности на квартиру, купленную за счет материнского капитала;
  • Продажи собственности, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему или психически нездоровому человеку;
  • С нарушением прав собственников квартиры, отбывающих наказание в местах лишения свободы, военнослужащих или временно отсутствующих по неизвестным причинам;
  • С нарушением прав супругов и без нотариально заверенного согласия одного из супругов на сделку;
  • Продажи квартиры без предложения по выкупу долей каждому из собственников жилья;
  • По подложному паспорту;
  • По домам, числящимся на расселении.

Технические характеристики объекта не повлияют на право собственности. Новый хозяин квартиры будет ущемлен со стороны комфортабельности условий. Потери финансового плана будут подстерегать впоследствии, если не учесть:

  1. Состояние целого дома: помимо квартиры внимание должны привлечь подъезд, подвал и чердак;
  2. Санитарное состояние подъезда и мусоропровода, территории возле дома;
  3. Наличие сырости и плесневого грибка;
  4. Состояние электропроводки, водопроводной и отопительной систем;
  5. Расположение окон по направлению сторон горизонта, открывающемуся виду;
  6. Материал стен дома, соответствие планировки ожиданиям покупателя; ;
  7. Социальный статус соседей;
  8. Соответствующий реальной обстановке технический паспорт.

Безопасная сделка – гарантия вложения денег по прямому назначению, а не передача их в руки неблагонадежных особ. Для этого нужно хорошее юридическое сопровождение. Стоит поинтересоваться существующими «черными списками» риэлторов с сомнительной репутацией. Следует в обязательном порядке:

  • Убедиться в «юридической чистоте» жилища во избежание возникновения оснований для аннулирования сделки;
  • Обеспечить безопасность расчетов. Лучше это сделать с помощью профессионалов банка;
  • Проверить документы, удостоверяющие личность продавца и подтверждающие его право на собственность объекта.

Что нужно знать покупателю о продавце при покупке квартиры?

Чтобы процесс покупки квартиры на вторичном рынке прошел успешно, нужно изучить личность продавца:

  1. Надо убедиться, что продавец является собственником квартиры и изучить его паспорт на подлинность, обратившись в местный паспортный стол.
  2. Если в сделке участвует третье лицо, он должен предоставить нотариально заверенную доверенность. Документ не должен быть просрочен, полномочия представителя должны быть определены документально.
  3. Выяснить степень дееспособности продающего жилье. Он не может находиться в неадекватном состоянии (алкогольном или наркотическом состоянии) и должен быть психически здоровым.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры?

Право на собственность приобретаемого жилья можно получить только при наличии:

  • Свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость;
  • Договора о приватизации покупаемого объекта;
  • Договора купли-продажи;
  • Документов о вступлении в наследство;
  • Решения суда, подтверждающего нахождение объекта в собственности определенного лица;
  • Документов из БТИ;
  • Соглашения об участии в инвестиционном проекте.

Территориальное отделение ЕГРП даст информацию о возможном нахождении жилья в залоге, взято ли оно в ипотеку или имеет наложенный запрет отчуждения.

В случае сохраненных за продавцом долгов по оплате за коммунальные услуги они автоматически перейдут покупателю.

Следует внимательно изучить всех возможных претендентов на покупаемую квартиру. К ним относятся родственники, временно находящиеся в заключении, армии, интернате или за рубежом. Необходима расширенная выписка из домовой книги.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

  1. Не рекомендуется в договоре указывать заниженную стоимость жилья. Недостоверные факты могут повлечь за собой аннулирование сделки;
  2. Если в купле-продаже участвует риэлтор, особый пункт о его обязанностях, включая форс-мажор, будет важен;
  3. В случае безналичного расчета при оплате следует подумать об аккредитиве. Это открытие продавцом личного банковского счета, на который в перспективе покупателем будет перечислена необходимая сумма. Лишь после предоставления продающей стороной всего комплекта документов будет обеспечен доступ к деньгам;
  4. Безопасность наличных расчетов гарантирована при использовании банковской ячейки. Необходимая сумма при продавце пересчитывается, проверяется на подлинность и кладется туда. При обговоренных условиях (предоставлении заключенного договора купли-продажи с заверением нотариуса) продавец получает доступ к ячейке;
  5. Необходимо разграничивать понятия аванса и задатка за квартиру. Аванс – способ предварительного расчета, сумма которого может быть полностью возвращена покупателю, если сделка отменена. Внесенный задаток остается у продавца, когда вина покупателя в срыве сделки юридически доказана. Если сделка аннулирована из-за продавца, покупатель получает задаток в двойном размере.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры?

Покупатель недвижимости, имеющий официальное трудоустройство и выплачивающий подоходный налог 13%, имеет право на получение налогового вычета. Это компенсация 13% потраченной на покупку суммы, которая не превышает 2 млн. рублей. Процесс заключается в уменьшении налоговых сборов до тех пор, пока компенсация не будет погашена.

Для этого подается заявление в налоговую службу вместе с документами, свидетельствующими о праве на собственность.

Покупка квартиры на вторичном рынке — на что обратить внимание

Купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке — каждый сам решает, что для него лучше, но стоит помнить, что в обоих случаях есть риски.

О рисках при покупке квартиры в строящемся жилом комплексе знают многие. И хотя в новостройке есть свои весомые плюсы, некоторые все же делают выбор в пользу вторички, это кажется проще, надежней. Не хочется стать обманутым дольщиком, потерять время, деньги и жилье. Вторичка — это уже построенный дом, квартира, в которую сразу можно въехать — не надо ждать, пока закончится строительство. Но все ли так просто при покупке вторичного жилья?

Читайте также  Проверить штрафы ФССП по фамилии

Рассказываем, какие моменты при покупке вторички надо постараться прояснить до совершения сделки.

Долги за жилищно-коммунальные услуги

Даже если продавец квартиры честно говорит вам, что у него есть долг по коммуналке, показывает справку из ЕИРЦ или из управляющей организации о сумме долга, и передает вам деньги на погашение долга — это не гарантирует, что впоследствии не обнаружится дополнительная задолженность.

Прошел срок поверки счетчиков и накопился долг

Например, управляющая организация может “вспомнить”, что прежний хозяин не сделал вовремя поверку счетчиков, и теперь нужно пересчитать долг по нормативам, от чего сумма долга значительно вырастет. В такой ситуации нужно понять, за какой период насчитали долг.

Если за то время, пока квартира принадлежала предыдущему владельцу, то к вам этот долг не должен иметь никакого отношения. Долги за ЖКУ привязаны к конкретному человеку (собственнику, ответственному квартиросъемщику), а не к самой квартире. Если вы купили квартиру, и УО говорит, что на ней долг за ЖКУ, обязанность погасить задолженность лежит не на вас, а на предыдущем владельце, который не платил.

А вот если долг в какой-то момент обнаружился, и насчитали его с момента покупки вами квартиры (ведь владелец не предупредил вас, что счетчикам нужна поверка), тут возможны два варианта развития событий. Если при поверке выяснится, что приборы исправны, вы можете требовать от управляющей организации признать поданные вами ранее показания верными, а значит, нет причин пересчитывать плату по нормативам и долга тоже нет. Если же поверка покажет, что счетчики пора заменить, придется оплатить долг, поскольку тогда расчет по нормативам оправдан.

  • Попросите продавца принести квитанцию за прошедший месяц и сфотографируйте ее. То что, в квитанции нет задолженности, еще ни о чем не говорит — ее могли не указать. Вам для дальнейшей проверки нужен номер счета и фамилия получателя услуг.
  • В МФЦ или в УО и у поставщиков услуг можно по этим данным выяснить, есть ли задолженность. Чтобы в этих организациях пошли вам навстречу, можете сказать, что покупаете эту квартиру и собираетесь оплатить долги.
  • Попробуйте узнать у соседей или в УО, какие дополнительные услуги оплачивает владелец квартиры. Скажем, у собственника могут быть долги за услуги видеонаблюдения, охрану или парковку — вы сможете позвонить поставщикам услуг и узнать про долги. Нет гарантии, что получится что-то выяснить, но вдруг вам пойдут навстречу.
  • Зайдите на сайт ФССП России и посмотрите, ведется ли в отношении продавца исполнительное производство по долгам за ЖКУ.

Долги по взносам на капитальный ремонт

С капремонтом дело обстоит иначе, чем с коммуналкой. Взносы за капремонт закреплены за квартирой, поэтому если владелец продаст вам жилье, не сказав о долгах по капремонту, вам придется эти долги оплачивать. Неприятная ситуация, но это так в соответствии с пунктом 3 статьи 158 ЖК РФ.

Как обезопасить себя от чужого долга за капремонт

Вы можете попросить владельца квартиры принести справку из УО или из фонда капремонта о том, что задолженности нет. Если уже после покупки выяснится, что продавец обманул вас и подделал справку (уж очень не хотел платить за капремонт), вы можете через суд потребовать с него деньги.

Перепланировка

Если приобрести квартиру, где не узаконена перепланировка, вас могут заставить заплатить 2500 рублей штрафа и вернуть все как было.

Перед принятием решения о покупке попросите у продавца техпаспорт. Расположение комнат, кухни и санузла на плане квартиры должно соответствовать реальному состоянию квартиры. Если вы видите несоответствие, лучше вовсе отказаться от покупки, чтобы избежать проблем. Если увидите штамп “Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено”, значит, БТИ зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет. Если владелец квартиры говорит вам, что перепланировка была узаконена через суд, попросите показать решение суда.

Бытовая техника и мебель от предыдущего владельца

Бывают такие ситуации, когда собственник продает квартиру во вторичке вместе со всей имеющейся там техникой и мебелью. Но в договоре ничего про это не говорится — по договору вы покупаете только квартиру. Потом появляется жена прежнего владельца квартиры и требует вернуть мебель и холодильник или доплатить за них.

Чтобы избежать подобных проблем, внимательно составляйте договор. Если берете квартиру с движимым имуществом, указывайте все в договоре. Можно вписать это имущество в акт приема-передачи или оформить отдельный договор купли-продажи.

Предлагают прописать в договоре цену ниже реальной

Если продавец не хочет платить налог с продажи и просит вас написать в договоре меньшую цену, чем вы на самом деле отдадите ему за квартиру, это может обернуться проблемами.

Почему надо отнестись настороженно к заниженной цене в договоре

Если вы потом захотите расторгнуть сделку, продавец вернет вам только сумму по договору. Также вы можете не получить всю сумму налогового вычета, которую получили бы, указав фактическую стоимость квартиры в договоре. Если берете жилищный кредит для покупки квартиры, банк может узнать о несоответствии цены фактической, и той, что прописана в договоре, и отказать в ипотеке.

Приемка квартиры во «вторичке»

Вторичное жилье пользуется не меньшей популярностью, чем «первичка». Зачастую это связано с более доступной стоимостью, возможностью экономии на ремонте, а также прочими факторами. Причина может быть банальна: в нужном вам районе нет строящихся или уже построенных объектов жилого фонда. Какая бы причина ни была, важность надлежащей приемки квартиры во «вторичке» нисколько не уступает жилью на первичном рынке. Поэтому следует очень внимательно подойти к этому вопросу, чтобы в будущем не возникли проблемы, которые будет довольно сложно исправить.

Приемка квартиры во «вторичке»: основные правила

Несмотря на общую схожесть, процесс приемки квартиры во вторичном жилье и новостройках различается. Хотя и в том, и в другом случае должен составляться акт приема-передачи имущества, о чем забывает или не знает большинство покупателей.

Между тем этот документ является очень важным и позволит избежать массы проблем. Его желательно заверить у нотариуса. Если акт не составлен или составлен, но не заверен, то в случае судебных разбирательств он не будет иметь никакого значения. Особенно, если покупатель уже въехал в квартиру, таким образом, согласившись с состоянием дел. Если же придерживаться основных рекомендаций специалиста и внимательно подходить к бумажному оформлению всех операций, то процесс покупки вторичного жилья будет несложным и, главное, удовлетворяющим ваши запросы.

Первым делом нужно подходить к приему квартиры спокойно и взвешенно, как говорят некоторые специалисты, полностью отключив эмоции. В момент приема главное – абстрагироваться от всего происходящего, особенно от реплик собственника, который заинтересован подсунуть вам «кота в мешке», если таковой имеется. Людям, которые очень восприимчивы и принимают за правду все, что им говорят другие, желательно на осмотр и прием квартиры брать более опытных помощников.

Читайте также  Продать квартиру самостоятельно порядок действий

Еще лучше, если это будут представители компании, официально помогающей произвести осмотр квартиры на наличие дефектов и зафиксировать их. Это поможет существенно снизить цену, поскольку каждый владелец знает, что на устранение той или иной проблемы может понадобиться большое количество времени и средств. Поэтому грамотный осмотр профессионалами – это не просто помощь, это реальная возможность сэкономить приличную сумму денег.

На что обратить внимание в первую очередь?

Если максимально вдаваться в детали, то можно к недостаткам отнести все, включая отсутствие лампочек. Однако на практике приемка квартиры на «вторичке» – это выявление существенных проблем, которые в дальнейшем могут потребовать значительных вложений. Очень часто продавцы молчат о тех или иных серьезных проблемах, чем делают хуже только себе. Поскольку, обнаружив дефект, о котором собственник умолчал, покупатель имеет полное право требовать снижения стоимости.

Уделите особое внимание:

  • Самая серьезная проблема, которая может возникнуть при приемке квартиры – это незаконная перепланировка. Отсутствие изменений в паспорте – это немедленный поход в соответствующие государственные службы при покупке. Некоторые покупатели соглашаются приобрести такое жилье со значительной скидкой, чтобы затем самостоятельно решить проблему с переоформлением. Однако специалисты не рекомендуют проводить такие мероприятия, поскольку дальнейшее развитие событий не сможет предугадать никто. Проверить наличие перепланировки несложно – достаточно взять план и сверить наличие стен, проемов, а также размеров комнат. Иногда для этого нужны специальные инструменты: лазерные уровни, рулетки и т.д.
  • Важный момент – никогда не осуществляйте приемку квартиры вечером. Только днем и желательно в ясную погоду. Так можно, во-первых, увидеть большее количество проблем, а во-вторых, проверить уровень естественного освещения.
  • Следующим этапом является проверка целостности несущих конструкций и перегородок. Несмотря на то, что под обоями их можно увидеть не всегда, видимые трещины проступают даже через покрытие. Также смотрят на наличие подтеканий, плесени, грибка и прочих отрицательных моментов.
  • Одновременно проверяют работу и целостность инженерных коммуникаций (розеток, водопровода, канализации и т.д. ). Любые несоответствия, такие как отсутствие тока во многих розетках, подтекание воды, неисправность канализации, скрипучие полы, являются причинами требовать скидку, а может и просто задуматься о целесообразности покупки.
  • Особое внимание нужно уделить кухне и ванной, где имеется больше всего коммуникаций, а значит, больше всего проблем. Ржавчина на железных элементах – признак постоянной сырости и утечек. Не поленитесь проверить работу всех имеющихся приборов: газового котла, бойлера, электропечи. Все, что вам достанется от собственника, должно работать надлежащим образом.
  • Правильность составления акта осмотра очень важна — его лучше составлять профессионалу.

Приемка квартиры во «вторичке» только на первый взгляд кажется простым делом. На самом деле, подводных камней здесь не меньше, чем в новых объектах, а может даже и больше. Специалист поможет вам избежать возможных трудностей и приобрести квартиру вашей мечты за доступные деньги.

Почему россияне бросились скупать «вторичные» квартиры

Недвижимость

Квартиры на вторичном рынке Москвы разлетаются, как горячие пирожки. За первые семь месяцев 2021 года здесь было зарегистрировано 93,29 тысячи сделок – почти в полтора раза больше, чем за тот же отрезок прошлого года (63,2 тысячи). И это – максимальное для такого периода значение за многолетнюю историю наблюдений. Предыдущий рекорд был зафиксирован в 2019 году с показателем 84,6 тысячи, сообщили в столичном управлении Росреестра.

По данным ведомства, в минувшем июле на вторичном рынке жилья столицы заключено 13,5 тысячи сделок. Это на 18% превышает показатель прошлого года (11,3 тысячи) и на 7% больше, чем в 2019-м (12,6 тысячи). При этом, по сравнению с июнем 2021 года, купля-продажа несколько снизилась (минус 894 договора).

Основными причинами ажиотажа послужил начавшийся весной рост процентных ставок по ипотечным кредитам (люди торопились получить одобрение от банка и прибрести жилье, пока ставки не взлетели еще выше) и снижение привлекательности новостроек. По данным «Дом.рф», с конца марта по середину июля средние ипотечные ставки по топ-15 банкам увеличились на первичном рынке с 7,85% до 8,28%, на вторичном — с 8,03% до 8,45%. Но чуть более высокая ставка на вторичном рынке компенсируется возможностью сразу вселится в купленное жилье.

Смена ориентиров

Новостройка

До пандемии приобретение квартир в строящихся домах могло быть существенно выгоднее и для многих покупателей выглядело предпочтительнее, даже если им годами приходилось ожидать собственной квартиры в арендуемом жилье, параллельно выплачивая проценты по ипотеке, отмечает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Дольщик получал совершенно новую квартиру, которую мог оформить по собственному вкусу, причем дешевле, чем аналогичное помещение на вторичном рынке со специфическим ремонтом и не всегда понятными правоустанавливающими документами.

Все изменилось после запуска льготной ипотеки, которая вызвала настоящий бум на рынке недвижимости и в конце лета 2020 года задрала цены на новостройки, особенно столичные, более чем на 30% в отдельных районах. А последующее ужесточение условий программы и сокращение количества ликвидных объектов снизило к ним не только интерес, но и саму возможность купить такие квартиры.

По ее словам, для покупателя при схожей стоимости готовая квартира сегодня выглядит надежнее новостройки: застройщик не обанкротится, деньги не сгорят и не обесценятся.

Дополнительным аргументом для выбора подержанного жилья становится его расположение – чаще всего ближе к центру, в обжитых, сформировавшихся районах, а не на пустырях, где строительство инфраструктуры зачастую сильно отстает от жилищного, и транспортная доступность очень долго оставляет желать лучшего. К тому же жителей некоторых новых районов с хорошими по качеству домами может ожидать неприятный сюрприз в виде вдруг возникшей скоростной трассы прямо под окнами квартиры, о которой забыли предупредить или попросту не знали в отделе продаж новостроек.

Не только Москва

Санкт-Петербург

Поскольку в значительной степени рост сделок на вторичном рынке жилья вызван повышением ипотечных ставок, такой всплеск продаж характерен для всей страны, указывает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По словам Людмилы Анисимовой, для других городов, где темпы строительства не так активны, как и вообще движения и перемещения граждан в столице, ситуации на рынке недвижимости могут быть очень разными. За время действия льготной ипотеки некоторые удаленные районы нисколько не увеличили показатели по выдаче ипотечных кредитов и количеству сделок, как на первичном, так и вторичном рынке. В этих районах государство старается искусственно стимулировать интерес различными мерами.

Замедляемся

Вторичное жильё

Вторичный рынок более инертен, поскольку формируется в основном разрозненными частными собственниками, со своими личными историями и потребностями. Он реагирует на экономические ситуации не так оперативно и слаженно, как более профессиональный рынок первичной недвижимости. Но и на вторичном рынке цены плавно подросли вслед за новостройками и возросшим спросом. И пока они продолжают расти, хотя и медленнее.

Читайте также  Преимущества журнальной формы регистрации

По данным аналитического центра irn.ru, в июле квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 1,5% до 230 820 рублей. Для сравнения: по итогам июня стоимость недвижимости увеличилась на 2,7%, то есть темпы роста цен снижаются. По словам Алексея Кричевского, рост цен уже закончился.

Специалисты irn.ru считают вероятной стагнацию на рынке недвижимости. Глубокий откат цен назад, по их мнению, вряд ли возможен, скорее, на вторичный рынок вернется торг, а на первичном вырастут преференции для покупателей — скидки, бонусы, появится больше ипотечных программ со сниженной ставкой.

Роста спроса на вторичное жилье, скорее всего, тоже замедлится, предсказывает Алексей Кричевский. Банки постепенно отыграли весь подъем ключевой ставки ЦБ, рынок ожидает дальнейшего ее роста, поэтому те, кто не успел приобрести жилье за последние год-полтора, скорее всего, будут ждать коррекции рынка и покупать только при необходимом предложении, поясняет он. К тому же увеличение ключевой ставки повысит доходность банковских вкладов, что снизит привлекательность рынка недвижимости и для инвесторов, отмечают в irn.ru.

Активность покупателей вторичного жилья могут затормозить не только изменения в сфере ипотечного кредитования, но и ограниченный объем предложения в сегменте, особенно наиболее бюджетного, допускают специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. По их оценкам, за год в масс-маркете общее число лотов сократилось на 6,6%, а объектов стоимостью до 9 млн рублей (средний ценник «однушки») – на 31,6%.

Потенциальные продавцы уезжают на отдых либо ждут наступления осени, когда, по их мнению, можно будет выгоднее реализовать квартиру. Кроме того, по расчетам агентства, на «вторичке» старой Москвы весьма существенной остается доля переоцененных квартир – около 80%, из-за чего потенциальным покупателям порой сложно подобрать себе подходящий вариант.

По мнению Людмилы Анисимовой, спрос на вторичный рынок будет расти до тех пор, пока не упадут в цене новостройки, или же набор плюсов в них будет существенно больше, чем в готовом объекте такой же стоимости. А пока тенденций для снижения цен на новостройки она не видит: строительные материалы дорожают, как и логистика, и прочие комплектующие и составляющие новых проектов.

​На вторичном рынке жилья Москвы впервые с 1990-х удвоилось предложение наследственных квартир

Доля наследственных квартир в старых границах Москвы в 2020—2021 годах выросла впервые с 1990-х с 10% до 20%, показало исследование департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость». Эксперты отметили, что порядка 60% унаследованных объектов, попадающих на рынок недвижимости, выходят в продажу, остальные сдаются в аренду.

«Из года в год на вторичный рынок поступает примерно равное количество лотов, так как квартирные вопросы связаны с этапами человеческой жизни: браком, рождением, смертью. К сожалению, в экстремальных эпидемиологических условиях возникли указанные выше изменения. Речь идет о так называемом свежем наследстве (термин, используемый на рынке недвижимости для обозначения квартиры, находящейся в собственности менее трех лет после оформления наследства. — Прим. ред.)», — отмечает директор департамента вторичных квартир «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Как правило, поясняет он, такие объекты продаются с дисконтом в диапазоне от 5% до 10%: большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. Например, при наличии у одной квартиры нескольких наследников им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности; зачастую наследники стараются оперативно совершить сделку и не возражают против срочной продажи, которая предполагает снижение цены. Нередко наследственные квартиры участвуют в инвестиционных сделках, добавил Шлома.

По оценкам компании, примерно 60% унаследованных квартир, попадающих на рынок недвижимости, выставляются на продажу, 40% сдаются внаем, причем примерно половина указанных арендных объектов по прошествии трех лет поступает в экспозицию для реализации, так как по истечении этого срока в собственности жилплощадь именуется старым наследством и при продаже освобождается от налогового бремени, уточнил эксперт.

Говоря об увеличении доли наследственных квартир во вторичной экспозиции, в компании также отметили тот факт, что в 2020—2021 годах предложение ликвидных объектов в Москве существенно сократилось на фоне ажиотажного спроса. «А к жилью, полученному продавцом по наследству, покупатели обычно относятся с настороженностью, даже несмотря на дисконт: по данным департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости», каждый третий клиент отказывается от рассмотрения такого варианта», — обратили внимание в агентстве.

Учитывая, что жилплощадь может быть унаследована по закону либо по завещанию, главными рисками сделки ее покупки эксперты называют последующее возникновение неучтенного наследника, не получившего долю в наследстве, и неожиданное появление завещания либо вероятность оспаривания имеющегося завещания. При этом специалисты заявляют, что сегодняшние технологии работы на рынке позволяют избежать опасных последствий покупки унаследованного жилья.

«Наш опыт и статистика говорят о том, что количество сделок, расторгнутых после отчуждения наследственных квартир, стремится к нулю. Так, за последние три года в нашей компании не зафиксирован ни один случай лишения права собственности на приобретенную наследственную квартиру, — утверждает Сергей Шлома. — Одним из обязательных условий сделки сегодня является нотариально заверенное заявление наследника-продавца о том, что после отчуждения квартиры в случае обнаружения неучтенных наследников или оспаривания завещания он обязуется компенсировать ущемленной стороне ее долю в проданной наследственной квартире за счет собственных денежных средств».

В настоящее время данные ЕГРН дают полную информацию о юридическом статусе объекта. Тем покупателям, кто решил заниматься сделкой без помощи профессионалов, эксперт рекомендует тщательно изучить документы на приобретаемое жилье и по всем правилам зарегистрировать переход права собственности. «Стоит указать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры (а не уменьшенную — для снижения налога продавца «свежего» наследственного жилья), так как в случае оспаривания сделки это защитит права покупателя», — рекомендовал Сергей Шлома.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: