Что нужно знать при покупке квартиры: история, виды сделок, нюансы проверки

Что нужно знать при покупке квартиры: история, виды сделок, нюансы проверки

Это именно тот случай, когда нездоровая подозрительность бережет кошелек! Как не «пролететь» с самой главной сделкой в жизни? Покупка квартиры – задача очень непростая, особенно при отсутствии опыта и профессиональной поддержки. Если действовать хаотично и быть неразборчивым в условиях при виде понравившегося жилья, можно упустить важные нюансы и затем столкнуться с проблемами. С другой стороны, чрезмерная осторожность и подозрительность приводят к тому, что жилье выбирается месяцами, а то и годами.

Chto_nuzhno_znat_2.jpg

Мы постарались собрать полезную информацию о том, что стоит учитывать при покупке квартиры, чтобы свести риски к минимуму и как можно быстрее стать собственником нового жилья.

Покупка на вторичном рынке: изучаем объект

По мнению профессионалов, приобретать жилье на вторичном рынке стоит весной или осенью, когда отмечается заметное оживление . Цена несколько вырастает относительно летнего затишья, появляется неплохой выбор, и найти нужный вариант намного легче. Чтобы сэкономить время на поиски и существенно облегчить процесс заключения сделки, стоит призвать на помощь риелтора из проверенного агентства и заключить с ним договор.

Платить деньги частным посредникам только за «показ квартир» лишено смысла, так как большинство вариантов вам заведомо не подойдет. Многие «продавцы» и не намерены продавать свое жилье, а только желают получать от риелтора немного денег за «показы».

Chto_nuzhno_znat_3.jpg

Когда приходит время осмотра жилплощади и знакомства с продавцами, лучше назначать встречу на дневное время, так как при естественном освещении изъяны жилья становятся заметнее. Стоит поинтересоваться у продавца, является ли он собственником жилья и попросить хотя бы паспорт и копии документов на квартиру. Если жилье продается по доверенности, нужны особые меры предосторожности – в идеале, стоит связаться с владельцем. В спорных, но весьма интересных случаях необходимо прибегать к помощи юристов и тщательно проверять доверительные документы.

Нужно внимательно относиться к ситуациям, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности, и особенно – к случаям, когда жилплощадь или ее часть принадлежит детям или недееспособными взрослым людям. В первом случае потребуется письменное согласие на продажу всех собственников, а во втором – разрешительный документ из органов опеки.

Если квартира приобреталась на материнский капитал, она оформлена на всех членов семьи, включая детей, которым в случае продажи должна быть предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. Эти вопросом стоит поинтересоваться дополнительно.

Необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги, справкой из ЕРГП, изучить техпаспорт. Если в квартире выполнялась перепланировка, важно, чтобы она была узаконена. Любые обременения, наложенные на недвижимость, должны быть сняты до начала официального оформления сделки. Сам дом тоже стоит проверить. Если вдруг он внесен в список на расселение, собственники не имеют права продавать квартиры, и такая сделка не будет зарегистрирована.

Chto_nuzhno_znat_4.jpg

Просматривая официальные бумаги, стоит обращать внимания на исправления, правомерное внесение которых всегда должным образом заверяется. В некоторых правоустанавливающих документах встречаются обязательные условия, при несоблюдении которых сделка является недействительной. В этом случае надо запросить документальное подтверждение соблюдения таких условий.

Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности

«Квартирная история» очень важна, и игнорировать ее проверку ни в коем случае не стоит. Если жилплощадь за последние годы неоднократно меняла собственников, дарилась и продавалась, достаточно велик риск мошенничества. Осторожно надо относиться также к недвижимости, совсем недавно полученной по наследству. Не исключено, что могут появиться обиженные претенденты на квадратные метры, и сделка будет оспорена.

Покупателю стоит знать, что он может самостоятельно обратиться в ЕГРП и заказать выписку, где будет содержаться важнейшая информация о приобретаемой квартире. Для этого не надо получать согласие владельца жилья – сведения о недвижимости, касающиеся юридического обоснования права собственности и наличия обременений, не являются конфиденциальными. Перед подписанием договора стоит получить такую выписку и тщательно изучить все, что в ней содержится.

Chto_nuzhno_znat_5.jpg

Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?

Кроме базовых моментов, связанных с количеством собственников и наличием несовершеннолетних и недееспособных владельцев жилья, стоит узнать как можно больше о самом продавце недвижимости. Достаточно пообщаться с другими домочадцами и соседями, чтобы прояснить многие нюансы, связанные с репутацией владельца квартиры. Стоит поинтересоваться также его отношениями с законом.

Если человек находится под следствием или он в прошлом имел судимости, важно понять, насколько велик риск того, что он исчезнет с горизонта сразу после получения авансового платежа. Когда недвижимость в долевой собственности, даже если предоставлена разрешительная бумага, стоит лично поинтересоваться у других владельцев, действительно ли они не возражают против продажи.

Внимание к личностным нюансам – это не подозрительность, а предосторожность, и адекватные продавцы недвижимости именно так к этому относятся. Их не затруднит показать паспорт и не удивит желание рассмотреть фото. Для человека, заинтересованного в честном завершении сделки, это обычная формальность. Если человек на вопросы отвечает уклончиво и до последнего избегает предъявления документов, это повод насторожиться.

Chto_nuzhno_znat_6.jpg

Стоимость, сроки и прочие нюансы сделки стоит подробно обсудить и тщательно зафиксировать в договоре. Лучше, если договор будет подписан в присутствии нотариуса и заверен государственным представителем. Важно помнить, что полноценное право собственности покупатель получает только после завершения регистрационной процедуры.

Передача денег: ответственный момент

Важно продумать все нюансы передачи денег — основная сумма может быть переведена на счет, переданы наличными или положены в банковскую ячейку. Впрочем, на этом этапе для многих все оказывается намного проще, чем на старте финансовых отношений. Если квартира покупателю нравится, и он заявляет о намерении ее приобрести, продавец, скорее всего, потребует небольшую сумму наперед, и это вовсе не прихоть. Он приостановит поиск новых претендентов на жилплощадь лишь при гарантии, что сделка не сорвется.

Стоит заключить договор аванса и, по факту передачи денег, непременно получить расписку, поскольку сам договорной документ не служит подтверждением оплаты, но именно в нем должна содержаться полная информация о том, какие именно штрафные санкции предполагаются в случае, если одна из сторон откажется от завершения сделки.

Chto_nuzhno_znat_7.jpg

Кроме денежного вопроса, необходимо определиться с другими нюансами:

  • сроками снятия с регистрации прежних жильцов;
  • периодом, в течение которого жилплощадь будет освобождена физически;
  • сроками сбора недостающих документов.

Все детали прописываются в договоре, чтобы ситуация была контролируемой. Важно, чтобы в документах фигурировала реальная стоимость квартиры. Лишь в этом случае, если возникнут проблемы с переходом права собственности или станут реальностью судебные разбирательства, есть шанс вернуть полную сумму денег.

Виды сделок при покупке квартиры

Хорошо, если сделка является «прямой» или «свободной», то есть — продавец получает деньги, и сразу оформляется переход права собственности. Когда нынешний владелец недвижимости, реализуя квартиру, тут же приобретает жилье для себя, речь идет уже об альтернативной продаже. Во многих случаях приходится иметь дело с достаточно длинными «цепочками», и тогда заинтересованных сторон становится больше. Если у одной из них возникают непредвиденные сложности, процесс покупки/продажи может существенно затянуться.

Chto_nuzhno_znat_8.jpg

Таким образом, альтернативная сделка требует грамотной организации, и лучше, если этим займется профессионал, который правильно составит схему и учтет все нюансы. Но в любом случае, регистрация права собственности может оказаться не такой быстрой, как предполагалось. Надо заметить, безальтернативные варианты можно считать большой удачей, поскольку квартир, находящихся в чистой продаже, на рынке несравнимо мало. Нередко, указывая в объявлении, что продажа является свободной, продавцы либо сами заблуждаются, либо просто таким нехитрым способом привлекают покупателей.

Покупка квартиры в новостройке

При покупке квартиры в построенном новом доме риски в плане истории отсутствуют, зато присутствуют риски иного рода – связанные с застройщиком и, собственно, объектом строительства. Необходимо внимательно ознакомиться с договором и поинтересоваться нюансами регистрационной процедуры. Чаще такое жилье приобретается на разных этапах строительства. В таком случае, важно не только найти подходящую новостройку, но и поинтересоваться репутацией девелопера. Стоит изучить отзывы, и еще до посещения офиса изучить всю информацию на сайте застройщика.

В настоящее время закон обязывает компании обнародовать на сайте абсолютно всю информацию, включая разрешительные документы, подробные проекты и даже финансовую отчетность.

Chto_nuzhno_znat_9.jpg

Подписывая договор, стоит обратить внимание на название документа — речь в нем должна идти именно о долевом участии без всяких определений вроде «предварительный» . Лишь в этом случае права дольщика будут защищены законодательно, и в ситуации форс-мажора государство окажет поддержку частному инвестору.

Важно внимательно относиться к этапу приемки квартиры, даже если завершение строительства ожидалось с огромным нетерпением. Если сразу не призвать застройщика к устранению изъянов, после регистрации права собственности сделать это намного сложнее.

Заключение

Таким образом, на всех этапах сделки необходимо проявлять бдительность и не идти безоговорочно на поводу у продавца, желающего как можно быстрее получить задаток и перейти к завершению сделки. Важно проверить все документы, оценить состояние квартиры и разобраться с видом продажи.

Если организационные и контрольные процедуры кажутся слишком сложными, лучше не экономить и призвать на помощь грамотного юриста (с репутацией и отзывами). Вознаграждение труда специалиста оправдает себя, поскольку избавит от многих хлопот, а главное, от риска потерять деньги и остаться без жилья.

Как купить квартиру без посредников?

Многие мечтают о собственной квартире. И это понятно, поскольку недвижимое имущество является выгодным вложением средств, а также возможностью жить отдельно в комфорте. На рынке жилых помещений огромный выбор предложений. Как же в этом разнообразии не нарваться на мошенников? Как вариант, обратиться в проверенную риэлторскую контору, но это опять же дополнительные затраты. В нашей статье вы узнаете, как купить квартиру без посредников. Пошаговая инструкция для покупателей.

  • Покупка квартиры самостоятельно
  • Этапы покупки квартиры
  • Необходимые документы
  • Способы передачи денег
  • Видео: Покупка квартиры. На что обратить внимание, чтобы избежать обмана?

Покупка квартиры самостоятельно

Главные вопросы здесь: что искать и где искать?

Приступая к подбору жилья, нужно обозначить для себя, какие его характеристики станут важными и приоритетными. Это могут быть:

  • достаточное количество квадратных метров для семьи;
  • новостройка или вторичное жилье;
  • наличие инфраструктуры (близость к остановке общественного транспорта, детскому саду, поликлинике, магазинам);
  • парковка возле дома и многие другие.

Новое жилье активно строится и вводится в эксплуатацию, а застройщики рекламируют квартиры в новостройках, привлекая выгодной ценой и минимальными процентами по ипотеке. Жилье в новостройке действительно хороший вариант. Юридически такая квартира чиста – вы будете первым собственником. В новостройках коммуникации все новые и цена привлекательная. Но именно новые кварталы, как правило, находятся в отдалении от центра города и не всегда в таких домах имеется отделка.

Читайте также  Как проверить заблокирован ли расчетный счет организации?

Удобнее покупать вторичное жилье, которое уже проверено временем. Но здесь нужно быть внимательным и проверить ее юридическую сторону.

Слишком низкая цена в сравнении с аналогичными квартирами в других домах должна насторожить покупателя.

Немаловажным вопросом является и стоимость жилплощади, которая формируется из нескольких факторов. Следует выделить несколько ключевых: расположение относительно основной инфраструктуры, этажность и тип дома. Пытаясь найти квартиру по объявлениям в газетах или на сайтах, можно обнаружить, что две аналогичные квартиры в одном жилом квартале могут значительно отличаться по цене.

При планировании покупки квартиры самостоятельно нужно рассчитывать, что изначально продавец пытается взять максимум от продажи и выставляет планку цены как можно выше. Разумеется, он может допускать торг, и покупатель должен быть настроен на него. Насторожить может подозрительно низкая цена квартиры. За ней могут скрываться долги по коммуналке, которые перейдут к новому собственнику.

Где искать квартиру? Сегодня популярными средствами поиска являются интернет-ресурсы с довольно простым интерфейсом, позволяющим быстро сориентироваться по цене и проанализировать рынок жилья:

  • avito.ru;
  • domofond.ru;
  • etagi.ru;
  • mlns.ru.

Этапы покупки квартиры

При самостоятельной покупке квартиры нужно придерживаться следующего пошагового алгоритма, который поможет вам сберечь деньги и нервы, минимизировать риски и ошибки.

1 Этап. Определиться с характеристиками квартиры. Для начала нужно точно знать, какое жилье интересует, его местонахождение, первичное или вторичное.

2 Этап. Рассчитать бюджет, который готовы использовать на приобретение квартиры. Тут нужно понимать, что в центральном районе города жилплощадь дороже, чем в отдаленном, т.е. цена однокомнатной квартиры в центре может быть равна двухкомнатной на окраине. Далеко не всегда покупатель рассчитывает на свои сбережения, поэтому есть несколько вариантов привлечения заемных средств. Их тоже нужно оценивать трезво.

3 Этап. Выбрать способ покупки. Вариантов расплатиться с продавцом за квартиру достаточно много и каждый покупатель может выбрать наиболее подходящий для себя. Это:

  • наличный расчет путем передачи всех денежных средств сразу;
  • безналичный расчет с помощью банковской ячейки;
  • безналичный расчет с помощью депозита нотариуса — это счет для перевода средств, обеспечивающий безопасность расчетов с продавцом. Средства с депозита будут переведены продавцу после того, как право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. При этом денежное обязательство покупателя считается исполненным с момента внесения средств на депозит нотариуса.
  • с привлечением ипотечных средств – наиболее популярный способ покупки квартиры. Банки активно продвигают ипотечные программы, позволяющие людям со стабильным доходом получить возможность жить в своей квартире, отдавая банку в течение длительного времени взятые в долг средства;
  • некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру в новостройке в рассрочку, при этом она может составлять до 24 месяцев. Этот способ удобен тем, у кого есть средства на первоначальный взнос (чаще всего это половина всей стоимости жилья) и стабильный высокий доход;
  • за средства материнского капитала, которым активно пользуются молодые семьи для улучшения жилищных условий.

4 Этап. Подыскать несколько наиболее заинтересовавших вариантов. Обязательно нужно выбирать из нескольких, чтобы просмотреть и оценить состояние квартир, насколько спокойны районы, в целом определиться с тем, где комфортнее и удобнее впоследствии проживать. Здесь же нужно уточнить у продавца, кто собственник, кто прописан на жилплощади, есть ли задолженность.

5 Этап. Определившись с тем жильем, которое наиболее подходит, следует приступить к переговорам с продавцом по поводу цены. Здесь же нужно сразу уточнить, кто будет оплачивать оформление документов, а также сроки, в которые жилье будет освобождено.

6 Этап. Оформление сделки. Его можно разделить на 3 важных блока.

  1. Покупатель должен тщательно проверить документы о собственности. Обратите внимание на обременения, которые не позволят зарегистрировать ее и полноценно распоряжаться.
  2. Если с документами все хорошо, то можно приступать к оформлению договора, который подписывается обеими сторонами. Здесь нужно оговорить все нюансы, касающиеся адреса квартиры, стоимости, способа передачи денег и даты передачи квартиры новому собственнику. Предварительно может быть составлен договор с передачей задатка. Договор купли-продажи передается на регистрацию в МФЦ.
  3. После заключения договора квартира вновь осматривается и составляется акт приема-передачи. После его подписания покупатель может занимать жилье.

Договор купли-продажи между физическими лицами — Скачать

Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи — Скачать

Необходимые документы

Для оформления сделки по приобретению квартиры потребуется предоставить в Росреестр или МФЦ следующие документы:

  • паспорта обеих сторон – продавца и покупателя (копии);
  • от продавца: документ о праве собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и прописанных на данной жилплощади;
  • договор купли-продажи, скрепленный подписями обеих сторон сделки;
  • платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины (получить скидку на оплату, можно через портал госуслуг онлайн);
  • в случае нахождения квартиры в совместной собственности супругов, потребуется согласие второго супруга на продажу и свидетельство о браке;
  • если среди собственников жилья присутствуют прописанные в квартире дети, не достигшие 18-летия, обязательно разрешение на продажу от органов опеки;

Для жителей Москвы при совершении сделки по купле-продаже квартиры требуется предоставить единый жилищный документ, заменяющий сразу несколько справок и сокращающий прохождение всех бюрократических процедур.

Если квартира покупается с ипотечным займом, то список документов расширяется, потребуются:

  • заключение экспертов о стоимости покупаемого жилья;
  • заявление на ипотеку;
  • справка о том, что берущий ипотечный кредит имеет постоянный доход;
  • технический паспорт квартиры.

Существуют случаи, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки. Это нужно при продаже одной из долей в квартире, а также, если собственнику не исполнилось 18 лет или признан недееспособным. Тогда в нотариальную контору нужно предоставить:

  • удостоверения личностей обеих сторон сделки;
  • составленный, но не подписанный договор сделки;
  • выписка из ЕГРН и документ о праве собственности на жилье;
  • извещение всех долевых участников (в случае продажи доли);
  • разрешение опекуна (когда собственник ребенок до 18 лет или недееспособный гражданин).

Способы передачи денег

В договоре обязательно должен присутствовать пункт о способе передачи денег. Он никак не регламентируется и выбирается исключительно по договоренности сторон. Наличный или безналичный расчет – решают только продавец и покупатель. Конечно, привлеченные средства в виде ипотеки, поступают на счет продавца безналичным переводом.

Часто для гарантии совершения сделки между продавцом и покупателем заключается предварительный договор с внесением задатка. Размер его оговаривается сторонами и может составлять до 5 % от полной стоимости жилья. При этом следует учесть, что покупатель, отказавшийся от сделки после внесения задатка, лишается его. Если отказался продавец, то обязан, согласно договора, вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

При выборе передачи денег наличным расчетом встает вопрос о том, когда нужно заплатить. Формально право на квартиру перейдет к новому хозяину только после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре и выдан документ – выписка из ЕГРН. На регистрацию отводится 10 дней.

Поэтому можно договориться, в какой момент произойдет передача денег, после подписания договора купли-продажи или после получения новым владельцем документа. Это нужно закрепить в договоре и расписке о передаче средств.

Видео: Покупка квартиры. На что обратить внимание, чтобы избежать обмана?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать. Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег. Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали. Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться. Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе. Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Читайте также  Балансовая стоимость активов где посмотреть в балансе

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс. Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца. А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Об авансе (статья вступает в силу, если вы заплатили аванс, а продавец срывает сделку): ГК РФ Статья 328. Встречное исполнение обязательства

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере. Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс. Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Очень сумбурный материал. Не дает полной картины всех действий, которые нужно сделать покупателю, чтобы без проблем купить квартиру, а кое-где вообще вводит в заблуждение. Покупать объект недвижимости без специалиста риск огромный. Материнский капитал, возможные проблемы, если собственник юрлицо, если собственник в местах заключения, совместная собственность супругов — огромное количество скелетов в шкафу, которые обычный человек никогда не найдет и сделка может быть оспорена.
Выписка ЕГРН и выписка из росреестра под пунктами 2 и 3 вообще одно и то же. Зачем было разделять? Стоимость услуг агентств недвижимости в регионах начинается от 1.5 %.
Что значит "Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса". Нотариус заверяет копии, а не договоры. Операция не дешевая и абсолютно бесполезная юридически.
Вы пишете "Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения…". Нотариус будет это делать только, если он проводит сделку. Стоимость услуг нотариуса 5100 + 0.5% от стоимости помещения, но не более 30 000 р. Агенства за сопровождение сделки берут в два раза меньше.
Материал ставит больше вопросов, чем ответов. Лучше не читать, а обратиться к специалистам.

Как я уже написала в комментарии выше —статья подходит для простой сделки, в которой человек может разобраться самостоятельно. В случаях, если покупка совершается с привлечением материнского капитала, в сделке несколько сторон и т.д., конечно, лучше обратиться к специалисту.
А вот "провести" сделку у нотариуса в Москве как раз значительно дешевле, чем оплачивать слуги агента — тут выбор остается за потребителем)

Вопрос, почему риэлторсте агенства берут 4-6% от стоимости объекта за свои услуги? Кстати, на сайте росреестра есть раздел с рыбами договоров с комментариями как их надо заполнять.

Спасибо про инфо о рыбах. Лет 5 назад продавал участки земельные. Первый ушел через агентство, а остальные сам смог. Всего-то надо было одну бумагу заполнить и такую же —покупателю.

Очень полезная информация о рыбах! Стоимость агентств недвижимости, по моему опыту, варьируется сильнее. Часто бывают сделки, в которых действительно требуется помощь специалиста по недвижимости, например с тремя и более сторонами, разделением долей квартиры и т.д. В типовых сделках вполне можно разобраться самостоятельно, но нужно быть крайне внимательным на каждом этапе.

Ага, типа Вадимка специально зарегался на vc ради этого наполненного смыслом комментария! ‍♂️ ТС, это самая нелепая имитация интереса к своему посту!

Я уже год на vc, и знаю требовательность людей в комментариях — таких очевидных ошибок я бы совершать не стала)
Тут все вопросы — к Вадиму)

Но вон же, даже вконтактик есть /s

Так тож свежерег за 10 руб ))

Спасибо, удачной вам сделки!

Работает этот ваш Олег все ещё странно)

Тема не раскрыта. Подводные камни вообще не подняты.
Одно из главных вещей это оплата. Её порядок. Момент регистрации.
Сыро товарищи, очень сыро.

Спасибо за обратную связь!
Порядок оплаты прописывается в договоре, будь то банковская ячейка, аккредитив или другие варианты.
Для того, чтобы подробно рассказать обо всех способах оплаты, нужно писать отдельную объемную статью, но это не совсем мой профиль. Я специализируюсь на правах потребителей)

Именно на стадии оплаты происходит мошенничество, поэтому, считаю это важнейший вопрос в вами поднятой теме.

А самое смешное, что это все не поможет. Можно изучать Реестр, но доверять ему нельзя. Есть какая-то довольно старая практика ВС о том, что покупатель считается добросовестным, если изучил всю цепочку предыдущих собственников, лично посетил эту покупаемую квартиру (что бывает не всегда) и проделал еще тыщу танцев с бубном. И то, говорит нам ВС, не факт, что такой собственник будет добросовестным.
А уж просто посмотреть выписку — это ни фига не значит (хотя это неправильно и плохо, но ВС считает наоборот). Хотя, может, уже все поменялось, я давно в эту тему глубоко не лазил.

При покупке недвижимости надо быть предельно внимательным.

Я тоже так считаю. Поэтому выписка из Егрн об объекте недвижимости https://dominfo.ru/vypiska-egrn в любом случае необходима. Так вы сможете проверить объект по разным базам. И лично убедиться в его надёжности.

Ключевой момент — описание объекта, цена договора и место и время. Если есть желание, то можно самостоятельно составить такой договор, вот пример как это сделать:
https://tvoya-krepost.com/index.php/blog/item/131-dogovor-na-priobretenie-ili-prodazhu-kvartiry

Всегда нужно обращать внимание на обзоры и статьи, лучше использовать то что проверили другие люди ! Это как с казино, если играть в первом попавшемся могут кинуть на деньги и все, по этому нужно выбирать только честные проверенные казино на https://winzcasino.xyz

Мы покупали недвижимость в Испании, и нам дали на подписание договор на двух языках. Русский и испанский. Считаю это правильным.

Спасибо за статью, но слишком много воды. Подводных камней значительно больше, чем автор указал в статье. В дополнение к статье могу предложить ознакомиться с этим материалом:
https://pravonedv.ru/kvartira/prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Пользователи Hacker News сравнили предсказания программистов девятилетней давности с текущим положением дел.

Что нужно знать при покупке квартиры

проверка юридической чистоты квартирыПокупка квартиры – это весьма ответственная процедура, поэтому к ней стоит отнестись очень серьезно, предварительно изучив не только технические характеристики приобретаемой квартиры и инфраструктуру района, но и юридическую сторону потенциальной сделки купли-продажи.

Прежде всего, потенциальному покупателю нужно определиться, будет ли он заниматься покупкой квартиры самостоятельно или доверит подготовку и оформление сделки специалистам. Конечно, услуги агентств по недвижимости стоят зачастую совсем недешево, однако они освободят вас от необходимости самостоятельно подбирать подходящее жилье, просматривая огромное количество вариантов.

Еще одним плюсом обращения к специалистам при покупке квартиры является то, что они полностью возьмут на себя все документационные проверки и оформление сделки.

Если вы все же решили приобретать жилье самостоятельно, это займет у вас значительно больше времени. При этом желательно, сначала изучить все правовые нюансы, касающиеся сбора документов, проверки «чистоты» квартиры и оформления сделки.

Что же нужно знать потенциальному покупателю при покупке квартиры? Во многом это зависти от рынка жилья (первичный или вторичный), на котором совершается сделка по купле-продаже жилого помещения.

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья

Покупка жилья на вторичном рынке имеет определенные преимущества: покупатель в отличие от незавершенного строительства сразу видит, какое жилье он покупает, и может въезжать в квартиру сразу после ее покупки, не дожидаясь проведения коммуникаций и сдачи дома.

Однако при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке следует учитывать определенные нюансы. Прежде всего, это касается юридической чистоты квартиры.

Покупателю нужно убедиться, что в покупаемой квартире отсутствуют лица, которые сохранили право на проживание (граждане, призванные на военную службу, дети, находящиеся в детских воспитательных учреждениях, граждане, находящиеся в местах лишения свободы, в психиатрических учреждениях и т.п.). Данные лица могут быть и не зарегистрированы в квартире, но сохранять свое право проживания даже при смене собственника.

Затем нужно обязательно проверить, не обременена ли покупаемая квартира правами третьих лиц. Юридически чистая квартира не должна быть передана в аренду, являться предметом судебного спора или залога, находиться под арестом и т.п.

кадастровая стоимость земельного участкаРекомендуем к прочтению статью из которой вы узнаете, как узнать кадастровую стоимость земельного участка.

О том, как можно выписаться из квартиры читайте здесь.

Как проверить юридическую чистоту квартиры и другие правовые нюансы

К сожалению, как показывает практика, на сто процентов убедиться в юридической чистоте квартиры невозможно. Однако определенные меры для ее проверки совершить все-таки нужно: сходить с продавцом в БТИ, паспортный стол и ЖЭК за соответствующими справками, получить выписку из домовой книги. Кроме того, нужно проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и некоторые другие моменты.

Читайте также  Амортизация квартиры на балансе предприятия

Агентства по недвижимости, занимающиеся сопровождением сделки купли-продажи жилого помещения, обычно проверяют следующие сведения:

  • правильность составления договора купли-продажи квартиры;
  • список всех бывших собственников данной квартиры;
  • сведения из БТИ;
  • финансово-лицевой счет, свидетельствующий о наличии или отсутствии финансовой задолженности;
  • выписку из домовой книги;
  • список всех лиц, которые когда-либо были прописаны в квартире;
  • перечень лиц, временно выписанных из продаваемой квартиры в связи с призывом на военную службу, нахождении в доме престарелых и т.п.;
  • отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
  • отсутствие ареста, запрета или т.п. на квартиру.

Кроме того, для проверки всех нюансов сделки можно:

  1. Проверить в полиции, не поступало ли заявления об утере паспорта от кого-либо из собственников данного жилья;
  2. Попросить продавца представить справку из налоговой службы об оплате налога на квартиру (налог на наследование, дарение, ежегодный налог на имущество);
  3. Проверить сведения о родственниках. Если их нет, то продавец должен предоставить письменное заявление об их отсутствии. При наличии супруга, детей или других родственников, которые также могут претендовать на квартиру или ее долю, продавец должен представить письменное согласие супруга, разрешение попечительского совета или другие документы (обычно требуется их нотариальное заверение);
  4. Узнать, не значится ли дом, в котором продается квартира, в списке на реконструкцию.

Чтобы полностью обезопасить себя от риска, можно застраховать риски приобретения жилья в страховой фирме, однако такая гарантия стоит недешево.

Перед оформлением договора купли-продажи жилой недвижимости продавец и покупатель должны определиться, кто из них понесет затраты на оформление сделки, за какое время будет совершена выписка всех лиц, прописанных в квартире, кем и как будет проверяться наличие задолженности по квартплате, останется ли телефонный номер.

Также стороны должны прийти к соглашению относительно суммы, которая будет указана в договоре купли-продажи, и обсудить, какую ответственность понесет продавец квартиры, если не сможет вовремя ее освободить или совсем откажется от продажи квартиры.

Вопрос о цене квартиры, которая будет записана в договоре купли-продажи, нужно обговаривать обязательно. Это связано с тем, что продавец зачастую заинтересован, чтобы цена в договоре была указана ниже реальной стоимости, так как от этого будет зависеть размер налогов, подлежащих уплате. А покупателю, наоборот, иногда выгоднее указать полную стоимость квартиры, чтобы получить налоговый вычет.

Очень внимательно стоит подойти и к самому процессу оформления сделки с недвижимостью, и к вопросу передачи денег. После расчета с продавцом, необходимо взять с него расписку о получении денежных средств в полном объеме.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме также имеет ряд преимуществ: гарантированная юридическая чистота квартиры и более низкая цена по сравнению с аналогичной квартирой на вторичном рынке. В данном случае покупатель является первым собственником жилья, и, следовательно, он застрахован от проблем обременения квартиры или претензий бывших владельцев.

Кроме того, покупая новую квартиру, покупатель может расплачиваться с застройщиком по частям и осуществлять ремонтные работы полностью в соответствии со своими пожеланиями.

Однако при покупке новой квартиры покупателю стоит учитывать, что процедура оформления такой недвижимости занимает гораздо больше времени. Если обычный договор купли-продажи может быть оформлен в течение 1-2 дней, то оформление договора передачи квартиры, на основании которого и передается покупателю право собственности на жилое помещение в новостройках, может занять 1,5-2 месяца.

Стоит отметить, что при покупке жилья у застройщика существует определенный риск. Уже неоднократно возникали ситуации, когда организация-застройщик внезапно исчезала, собрав определенную сумму денег, а начавшееся строительство прекращалось.

Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, постарайтесь максимально проверить застройщика и правильность оформления всей документации. Можно следовать следующим рекомендациям:

  1. Перед подписанием договора, соберите как можно больше информации о самом застройщике. Узнайте, как давно он работает на рынке, посмотрите официальный сайт фирмы, съездите к строящемуся объекту.
  2. Сравните и проанализируйте цены на квартиры. Сильно заниженная цена может свидетельствовать о ненадежности организации, так как стабильная и надежная фирма не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.
  3. Попросите учредительные документы (устав, свидетельство ИНН, свидетельство ОГРН и т.п.) застройщика.
  4. Посмотрите лицензию, дающую право на застройку. В лицензии внимательно проверьте срок ее действия и наличие права на строительство соответствующих по высоте зданий.
  5. Внимательно проверьте разрешение на строительство. Бывают случаи, когда компания-застройщик проводит застройку сразу по нескольким объектам, однако разрешения именно на тот дом, в котором продаются квартиры, у нее не оказывается. Также нужно обращать внимание на конечные сроки разрешения.
  6. Посмотрите проектную документацию.
  7. Изучите условия договора. Если у вас нет практики работы с юридическими документами, лучше, конечно, доверить проверку договора профессиональному юристу, который сможет указать на все «подводные камни» договора.
  8. Проверьте право застройщика на земельный участок, на котором происходит строительство дома, а также целевое назначение этого участка. Земельный участок должен быть выделен именно под строительство дома, расположенного по соответствующему адресу.

При купле-продаже квартир в новостройках обычно используется три вида договора:

Покупка квартиры: чего не знает большинство покупателей?

На практике оказывается, что мало кто из покупателей знает, что продавцы большинства предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке не готовы с ними расстаться «просто за деньги». Им нужно еще подобрать себе квартиру взамен. И вот в этом основная загвоздка.

В результате даже при наличии всей необходимой суммы на руках покупка выбранной квартиры может растянуться на неопределенный срок – все из-за того, что в «цепочке» все продавцы и покупатели взаимосвязаны.

Доля «цепочных» в общем количестве сделок составляет порядка 60-70%, а иногда даже и больше. При этом количество квартир-звеньев в цепи может быть от двух и достигать 8-10. Это зачастую становится неожиданностью, причем не только для покупателей, но и для продавцов тоже. Ведь продавцы в большинстве случаев продают квартиру, чтобы приобрести взамен другую.

Выбор есть, но это ничего не решает

В настоящее время в Минске на продажу предлагается более 7000 квартир.

Наименьший выбор одно- и двухкомнатных квартир: 5 и 6 объектов соответственно на одного потенциального покупателя. Наибольший выбор – трех-и четырехкомнатных – 10 и 14 соответственно.

В преобладающей доле случаев продавец сам находится в поиске квартиры и всем участникам цепочки придется подождать, пока каждый из них найдет себе квартиру взамен. Ведь продавать квартиру и выезжать «в пустоту» никто не хочет.

Кроме того, усложняет ситуацию тот факт, что некоторые продавцы никуда не спешат, и искать нужную им квартиру начинают только когда находится реальный покупатель на их квартиру.

– Вам придется ждать продавца как минимум столько же, сколько искали квартиру вы сами. И это в лучшем случае. А если найденная им квартира тоже будет в аналогичной вашей «цепочке», то вполне возможно, что у вас появится желание отказаться от выбранной квартиры. Однако найти квартиру, продающуюся без необходимости приобретения другой взамен – так называемая, чистая продажа – сложно. И поэтому покупатели (значительная часть из которых, является одновременно и продавцами), зачастую вынуждены прорабатывать сразу несколько вариантов для приобретения.

Цепочная не значит быстрая

По словам Светланы Куделко, скорость проведения «цепочной» сделки и вообще вероятности ее успешного завершения во многом зависит, с одной стороны, от того, сколько «звеньев»-квартир завязаны в «цепи», а с другой – насколько опытным является специалист, который координирует и решает все возникающие в процессе ведения «цепи» вопросы. А возникать их может много и по каждой из квартир: где-то не хватает сведений о наследниках, где-то документов и т.п.

– Например, могу сказать по нашему агентству: из 10 цепочных сделок в трех случаях приходится для покупателей искать альтернативные варианты квартир – поскольку время затягивается и не все готовы ждать. Но при этом в двух случаях из десяти, сделки успевают завершиться в срок до 1 месяца.

Мы спросили у Светланы Куделко, на что следует обращать внимание покупателям и продавцам, чтобы избежать возможных неприятных ситуаций при покупке квартиры на вторичном рынке.

Советы покупателям:

  • Уточняйте, чистая продажа или ищется квартира взамен.

Как правило, в объявлениях указывается – «чистая» продажа или подбирается вариант взамен. Но поинтересоваться не помешает, ведь от этого напрямую будет зависеть вероятность и/или ожидаемые сроки приобретения квартиры;

  • Определяйте с продавцом четкие условия и сроки продажи квартиры.

Формулировка «после нахождения встречного варианта» весьма условна и по факту никого ни к чему не обязывает. Поэтому для своего спокойствия, как минимум, нужно определить срок поиска «встречного варианта» и варианты развития событий, если в указанный срок он не найдется;

  • При необходимости ожидания квартиры, договаривайтесь с продавцом о фиксации стоимости квартиры.

В ситуации нестабильных цен, если срок поиска продавцом варианта взамен затянется и/или найденный им вариант превысит планируемый бюджет на покупку, велика вероятность, что он захочет поднять стоимость продаваемой квартиры.

Советы продавцам:

  • При необходимости приобретения квартиры взамен начинайте ее поиск заблаговременно – не дожидаясь нахождения реального покупателя на продаваемую квартиру.

Если взамен ищется квартира в новостройке, то в некоторых из них можно рассчитывать на бронирование выбранной квартиры на время продажи имеющейся. Например, по программе «Переезжаем в новостройку».

  • При установлении цены продажи квартиры и определения бюджета покупки новой квартиры тщательно проанализируйте цены объявлений и совершенных за последний квартал сделок.

Однако помните, что цены объявлений зачастую неинформативны, поскольку в абсолютном большинстве содержат надбавку на торг. А у каждого продавца надбавка на торг своя. Нередки случаи, когда квартиры продаются только после существенного снижения стоимости. Допустимая надбавка на торг в настоящее время составляет не более 5%.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: