Обмен ипотечной квартиры

Домик в цепях

Ипотека – долгосрочный вид кредитования со средним заявленным сроком 15 лет. За такой значительный промежуток времени у заемщика может измениться материальное положение, размер семьи, место и удаленность работы и т.д.

В результате может возникнуть необходимость обменять ипотечную квартиру на большую, находящуюся в другом районе, городе. Обременения не означают запрет реализации прав собственности.

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Далеко не каждый заемщик знает, можно ли обменять ипотечную квартиру на другую. Ответ зависит от банка, выдавшего кредит.

Статья 345 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность изменения залога. Однако при обмене обремененной недвижимости банк сталкивается с дополнительными издержками, связанными с переоформлением документов, не получает никакой финансовой выгоды.

Поэтому банки с неохотой идут навстречу клиентам, требуют от них соблюдения заявленных требований:

  • добросовестная, своевременная оплата задолженности;
  • после заключения договора ипотечного кредитования должно пройти не менее двух лет;
  • значительная часть задолженности выплачена;
  • новая недвижимость находится в регионе, обслуживаемом банком, выдавшим ипотеку.

Банки озвучивают дополнительные условия для одобрения сделки. Эти условия разрабатываются кредитором самостоятельно. Банк потребует независимой оценки приобретаемого имущества средствами заёмщика, дополнительные справки, подтверждающие надлежащее состояние приобретаемой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Просто так не получится оформить документы при помощи традиционной сделки купли-продажи. Если кредитор разрешит обмен, то документы оформляются с использованием одной из трех процедур приобретения недвижимости:

  • мены – изменения заложенной недвижимости;
  • оформления дополнительного кредита для погашения долга по ипотеке;
  • заключения двух сделок купли-продажи – по одной заложенная квартира продается, а по второй — покупается новая.

При обмене ипотечной квартиры на другую решающее слово в выборе процедуры остается за банком. Заемщик не подбирает приемлемый вариант. Поэтому необходимо обратиться в отделение, прежде чем приступить к подбору нового жилья. Процесс может затянуться, стать источником расходов.

Избежать частых походов в банк поможет заранее подготовленный пакет документов, необходимых для получения разрешения:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • свидетельство о браке (при наличии);
  • письменное согласие, паспорт супруги (супруга);
  • выписка со счета, подтверждающая отсутствие задолженности.

Стоит лишний раз перечитать условия ипотеки, чтобы избежать заминок, недоразумений. В тексте прописывают условия, на которых можно продать квартиру или произвести обмен.

Если кредитор дал согласие, можно приступать к поиску новой квартиры. Не стоит пренебрегать рекомендациями банковских представителей, иначе сделка может сорваться, придётся начинать все сначала.

Основной сложностью будет именно поиск недвижимости. Прежде чем второй участник обмена получит права на жилье, его имущество станет залогом в банке по вашей ипотеке. Владельца желаемого имущества может насторожить такое положение дел, поэтому лучше обратиться за помощью к риэлторам.

Перечень необходимых документов

После выбора подходящего варианта нужно собрать следующие документы:

  • паспорт;
  • трудовую книжку;
  • военный билет (мужчинам до 27 лет);
  • справку 2 НДФЛ.

К этому пакету необходимо приложить копии всех страниц. Кроме того, требуется собрать еще 2 комплекта документов на каждую из квартир:

  • кадастровый паспорт;
  • правоутверждающие документы;
  • выписку из домовой книги;
  • заключение, предоставляемое оценщиком;
  • справку об отсутствии долгов за ЖКХ.

Если прописаны несовершеннолетние, то на обмен квартиры нужно разрешение от органов опеки. После предоставления указанных документов, проверки приобретаемой квартиры представителями банка начинается подготовка обязательных бумаг для оформления сделок по передаче права собственности, смене залогового имущества.

Обмен ипотечной квартиры на равноценную

Иногда возникает необходимость сменить город проживания. Тогда можно обменять ипотечную квартиру на другую, равноценную.

Ключевым фактором, влияющим на одобрение кредитора, становится близость приобретаемой недвижимости к отделению или возможность быстро добраться до нее. Такой нюанс обосновывается тем, что сотрудник, представляющий интересы банка, должен убедиться в надлежащем состоянии имущества, попадающего в залог.

Обмен ипотечной квартиры на большую через Сбербанк

Кредитор будет заинтересован, если новое помещение стоит дороже хотя бы на 20%. Он с большим желанием одобрит проведение такой сделки.

Добиться разрешения на передачу права собственности ипотечной квартиры у Сбербанка бывает сложнее. Эта компания идет навстречу только клиентам, которые:

  • участвуют в зарплатном проекте Сбербанка;
  • не имеют просрочек по платежам;
  • имеют хорошую кредитную историю.

Но даже соблюдение всех этих условий не гарантирует желаемый результат. Тогда придется прибегнуть к варианту купли-продажи.

Обмен ипотечной квартиры на меньшую или более дешевую

Если обмен подразумевает сокращение квадратов или стоимости недвижимости, то получить одобрение банка сложнее всего. Кредитору невыгодно получать в залог менее ценное жилье. Банк согласится дать разрешение на обмен только в случае, когда погашена большая часть задолженности. Альтернативным вариантом станет поиск потребительского кредита наличными, чтобы полностью перекрыть остаток по ипотеке.

Важно! При подаче заявления на кредит будут учитываться текущие платежи по ипотеке. Следовательно, конечная сумма занижается. Заранее проинформируйте банк о цели кредита (погашение ипотеки).

Этапы проведения сделки

Сделка может занять до двух дней, поскольку состоит из нескольких этапов:

  1. Покупатель закладывает остаток ипотечного долга в одну ячейку, а во вторую – разницу между рыночной стоимостью и долгом по ипотеке.
  2. Производится подписание документов по сделке купли-продажи.
  3. Сумма нового ипотечного кредита закладывается в ячейку для продавца. Вместе с заложенной ранее получится 100% стоимости недвижимости.
  4. Подписывается второй документов по сделке купли-продажи.
  5. Договоры подаются на регистрацию.

После регистрации договоров права собственности перейдут покупателю и продавцу. Снятие обременения с залоговой квартиры происходит путем изъятия денег из ячейки, закрытия счета старой ипотеки. Затем следует подписание актов приемки-передачи.

Процесс обмена ипотечной квартиры обычно затягивается на несколько месяцев. Чтобы все прошло гладко, следует соблюдать все вышеизложенные рекомендации и обращаться за консультациями к сотрудникам банка или в компании, оказывающие риэлтерские услуги. Они подскажут, как обменять ипотечную квартиру на другую.

Агентство недвижимости выступает гарантом прозрачности и законности сделки. Присутствие третьей стороны позволит сделать обмен безопасным, приемлемым для собственника желаемой недвижимости.

Обмен ипотечной квартиры на другую квартиру

Ипотека оформляется на длительный срок. Поэтому нет ничего удивительного, если за это время у заемщика меняются приоритеты и предпочтения или жизненная ситуация и ему больше не подходит его новая квартира. Например, заемщик, особенно при военной ипотеке, может переехать в другой город.

Однако ситуация усугубляется тем, что квартира находится в залоге у банка. Залог считается обременением, соответственно, клиент ограничен в совершении каких-либо действий с предметом залога. Можно ли в данной ситуации обменять ипотечную квартиру на другую, более подходящую для клиента? Как это сделать? Об этом и пойдет речь в данной статье.

инфографика

Возможность процедуры

Наличие обременения на квартире автоматически не запрещает обменивать залоговую недвижимость на другую. Согласно закону об ипотеке на период действия ипотечного договора заемщик обязан согласовывать с банком все свои действия в отношении предмета залога, т.е. в данном случае – квартиры. О возможности обмена ипотечного жилья на другую недвижимость свидетельствует и статья 345 Гражданского Кодекса.

Поэтому если банк согласится, то такую сделку оформить можно. Если же заемщик не согласует с банком свои действия, то кредитор вправе расторгнуть договор и потребовать досрочно погасить кредит.

Как добиться согласия банка на сделку?

Чтобы произвести обмен квартиры с ипотекой, заемщик должен выполнить следующие условия:

  • Клиент должен выбрать объект для размена, который подходит под требования банка. Так, новое жилье должно являться реальным объектом недвижимости. То есть не получится обменять квартиру на недвижимость, располагающуюся в не построенном доме. Подойдут только уже готовые квартиры.
  • С даты оформления ипотечного договора должно пройти как минимум 2 года. Однако здесь все зависит от конкретного банка-кредитора. Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы прошла хотя бы половина срока кредитования.
  • Заемщик должен иметь положительную кредитную историю, при этом не должно быть допущено ни малейшей просрочки.
  • Новая квартира должна отвечать требованиям банка и являться ликвидной.
  • Также учитывается стоимость недвижимости: она не должна превышать стоимость нынешнего жилья.
  • Необходим провести оценку нового жилья за счет клиента.

Варианты размена ипотечной квартиры на новую

Существует несколько способов произвести интересующий заемщика обмен.

Вариант 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Здесь заключается двойной договор купли-продажи. Для этого следует выполнить следующие действия:

  1. Выплатить долг полностью.
  2. Снять обременение с предмета залога.
  3. Подать заявление на получение новой ипотеки.
  4. Подыскать покупателя на жилье.
  5. Заключить договор «купли-продажи» на предыдущую недвижимость.
  6. Оформить новый кредитный договор.
  7. Заключить договор купли и продажи на новый объект недвижимости.
  8. Пройти регистрацию в Службе государственной регистрации.

В этом случае новому покупателю не стоит волноваться насчет наличия на квартире (на частном доме) залога. Ведь он покупает «чистую» недвижимость, с которой уже снято обременение.

Вариант 2. Замена залогового имущества

Этот способ может применяется только при условии, что стоимость двух объектов недвижимости является равнозначной. Осуществляется замена следующим способом:

  • Предоставляется документация на новый объект недвижимости.
  • Производится оценка нового жилья.
  • Вносятся изменения в условия ипотеки.
  • Заключается договор мены.
  • Оформляется залог.
  • Со старой квартиры снимается обременение.

Этот вариант усложняется тем, что покупатель может не решиться приобрести недвижимость, находящуюся в залоге.

Вариант 3. Привлечение потребительского кредита на короткий срок

Это еще один удобный вариант сделать обмен старой квартиры на новую. В этом случае потребуется выполнить действия:

  1. Найти покупателя на ипотечную квартиру.
  2. Взять на короткий срок потребительский кредит для закрытия ипотеки.
  3. Снять обременение с предыдущего объекта недвижимости.
  4. Заключить договор купли/продажи.
  5. Погасить предыдущий кредит вырученными деньгами.
  6. Купить устраивающее жилье.
  7. Наложить на нее обременение.

Здесь следует учесть, что могут возникнуть сложности при получении потребительского кредита на большую сумму. Большинство банков, к примеру, могут потребовать заключить договор поручительства. Однако этот способ является довольно удобным, поскольку здесь имеется больше шансов найти покупателя. Ведь квартира уже не будет находиться под обременением у банка.

Вариант 4. Обмен по переуступке

В качестве альтернативного варианта можно использовать обмен по переуступке. Схема заключается в том, что ипотечная квартира или долг по ней уступаются иному лицу. Однако этот вариант можно обыграть только при условии, что новый клиент полностью примет условия действующей ипотеки. Тогда переуступка будет зафиксирована соответствующим договором. После того как он будет подписан, статус заемщика перейдет к новому лицу.

Читайте также  Может ли военнослужащий сдавать квартиру в аренду?

Преимущество этого варианта заключается в юридической чистоте проводимой сделки. Кроме того, в этом случае новый заемщик должен будет выплатить уже не полную величину долга, а только оставшуюся часть. Дополнительный плюс – он получит хорошую кредитную историю.

Однако в этом случае банк будет тщательно оценивать нового клиента. Если он не подойдет хотя бы по одному критерию, то в переуступке ему откажут. Однако иногда банку выгоднее согласиться на переуступку долга любой кандидатуре. Например, у него нет выхода, когда старый заемщик признан неплатежеспособным.

Разница в стоимости

Главная проблема, которая может возникнуть при обмене ипотечной квартиры на другую, состоит в ценовой разнице. Здесь возможны три варианта:

  • Обмен на жилье, идентичное по цене. Этот вариант наиболее простой, а потому предпочтительный как для банка, так и для заемщика. При этом разница в квадратных метрах не будет иметь значения. То есть в этом случае фактически можно сделать размен на большее по площади жилье при условии, что цена у них одинаковая. Или допустимо разменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную.
  • Обмен на более дешевое жилье. Это наиболее сложный вариант обмена, потому что кредитору невыгодно получить менее дорогой объект залога. Согласия можно, как правило, добиться только в том случае, если ипотека практически полностью погашена.
  • Обмен на более дорогое жилье. Банку даже выгоден такой обмен, поскольку он получает более дорогое залоговое обеспечение. Если разница в стоимости окажется более 20%, то кредитор почти всегда одобрит такой обмен с доплатой.

Советы, которые могут пригодиться

Если заемщик решился на обмен ипотечной квартиры на более подходящий ему вариант, то он должен учесть несколько нюансов:

  1. При обмене квартиры, находящейся в ипотеке, придется произвести замену залога. Для этого потребуется переоформить кредит на другой объект.
  2. Банк вправе отказать клиенту в произведении замены.
  3. Эта процедура регулируется не только ипотечным соглашением, но и другими внутренними регламентами банка-кредитора, что усложняет процедуру.
  4. Если заемщик пользовался услугами риелторов при покупке жилья, то логично и в дальнейшем использовать услуги именно этой компании, поскольку данные специалисты в курсе всех нюансов данной сделки. Они помогут сэкономить время и нервы.
  5. Следует рассчитывать, что эта процедура потребует много времени, больше месяца. Для ускорения процесса следует предварительно проконсультироваться у кредитного менеджера банка. Он сможет определить точный порядок проведения процедуры.
  6. Следует учесть необходимость уплаты налогов.

Таким образом, обменять ипотечную квартиру возможно. Однако это сложный и трудоемкий процесс, который займет не один месяц, и потребует дополнительных издержек. Поэтому сначала нужно убедиться в реальной необходимости данной сделки.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

как поменять квартиру в ипотеке на другую

Бывает так, что заемщик купил в ипотеку желанную квартиру, но по прошествии времени возникли обстоятельства, побуждающие сменить место жительства. Однако как обменять квартиру в ипотеке? Видов обременений много, но ипотечное обременение в сегодняшней России остается самым распространенным. Можно ли в принципе обменять квартиру, находящуюся в ипотеке? Ипотека не означает, что клиент до самого момента ее погашения ничего не имеет права сделать с квартирой. Просто такая жилплощадь на период кредитования числится как временная банковская собственность. Следовательно, если банк даст добро, то ипотечную квартиру станет возможно и продать, и обменять. Практически всегда необходимо соблюсти два условия:

  • с момента взятия ипотеки должно пройти 2 года (иногда этот срок увеличивают до половины всего периода кредитования);
  • клиент не должен иметь просрочек по платежам, и вообще желательно обладать «чистой» кредитной историей, а то кредитная организация может и не разрешить сделку.

Первоначальные документы

документы на обмен

При этом заемщику еще до начала всех операций надо собрать небольшой пакет документов, который прилагается к заявлению:

  • паспорт РФ;
  • идентификационный номер;
  • если заемщиками является супружеская пара, тогда нужно письменное согласие второй стороны (жены/мужа);
  • если супруги состоят в официальном браке, тогда потребуется и свидетельство о браке;
  • выписка по кредитной отчетности, подтверждающая, что клиент не имеет просроченных выплат и штрафов (этот документ можно взять прямо в банке).

Варианты обмена/продажи и основные этапы сделки

варианты обмена квартиры

Какие могут возникать ситуации при операциях с ипотечной собственностью? Следует выделить следующие:

  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в более дорогую жилую недвижимость;
  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость, равную по рыночной цене;
  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость более дешевого сегмента.

Свои особенности имеет не только каждый из пунктов – по-разному будут происходить процедуры обмена и продажи. Для начала стоит рассмотреть различия обмена и продажи. Обмен отличается тем, что большая часть стоимости или вся стоимость квартиры не переходит в денежный эквивалент. В обмене ипотечной квартиры на другую жилую площадь подразумевается автоматическая смена залогового имущества банка, когда ипотечное обременение без задержек переходит с одного недвижимого имущества на другое. Обменная операция с недвижимостью характерна заключением всего одного договора – договора по обмену. В нем участвуют две стороны, меняющиеся жилплощадью. Но обмен квартиры в ипотеке подразумевает и участие третьей стороны в качестве контролера. Это банк. Как поменять квартиру/дом в ипотеке на другую жилплощадь? Основной порядок действия при данном процессе таков:

  1. Заемщик информирует банк о своем желании провести операцию с залоговой недвижимостью. Разумеется, подразумевается, что банк дает положительное решение. В противном случае клиент ничего с квартирой или домом сделать не сможет.
  2. Заемщик собирает всю основную техническую и правовую документацию касательно выбранного для обмена жилья, а специалисты банка проводят независимый мониторинг данного жилищного объекта. Поскольку не всякая недвижимость устроит банк. Например, заимодавец, скорее всего, не разрешит производить обмен новой квартиры на хрущевку. Или другая квартира также может находиться под ипотекой, что серьезно осложнит сделку, и даже есть вероятность, что банк все отменит.
  3. Заемщик и владелец другой жилплощади составляют договор обмена. Разумеется, обе стороны должны быть информированы обо всех обременениях, которые могут быть или имеют место, на недвижимость, которую они предлагают друг другу.
  4. Банк оформляет в свою залоговую собственность новое жилье.
  5. Только после этого с имущества заемщика убирается ипотечное обременение, и новый владелец становится полноправным собственником этой жилплощади.

Продажа отличается тем, что тут составляются два договора, поскольку сторон уже не три, а четыре: владелец ипотечной недвижимости, покупатель этой недвижимости, владелец другого жилья и банк. Следовательно, сначала надо продать одно, а потом на полученные деньги приобрести другое. И значит – два договора купли-продажи, когда клиент банка выступает сначала как продавец, а потом как покупатель. Нужно сказать, что даже обмен ипотечной квартиры является достаточно длительной и затратной процедурой. Во-первых, как уже было сказано, заемщику придется собирать всю документацию касательно той недвижимости, на которую производится обмен. Сюда входит:

  • кадастровый и технический паспорта (выдается БТИ);
  • заключение специалистов оценочной фирмы обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной стоимости;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца (договор купли-продажи, дарственная);
  • выписка из государственного реестра, что жилье чисто от обременений.

Во-вторых, все финансовые затраты по оформлению сделки также ложатся на заемщика. Когда имеет место не обмен, а продажа ипотечного жилья с последующей покупкой нового, все еще сложнее. Тут присутствуют не только два договора, но и два заявления. Одно заемщик подает касательно разрешения продажи недвижимости, другое – на новый кредит. Дело в том, что здесь фактически происходит пересоставление банковского договора. Заемщик продает ипотечную квартиру/дом, но долг-то банку остается. На вырученные деньги он приобретает новую жилплощадь, которая сразу же идет в обеспечение этого долга. При этом последовательность действий всегда сохраняется в пользу банка:

  • покупатель отдает деньги владельцу ипотечной недвижимости;
  • владелец ипотечной недвижимости на эти деньги приобретает другое недвижимое имущество;
  • это имущество оформляется как новый залог в рамках нового кредитного договора с банком;
  • и только после этого с первой квартиры/дома финансовая организация снимает обременение, и первый покупатель становится полноправным законным собственником.

Важность ценовой разницы

Принципиальная разница

При этом большую роль играет разница 2 квартир по стоимости. Из-за этого клиенту приходится писать дополнительное заявление на изменение размеров ипотеки соответственно ценовой разнице. Тут может быть три варианта:

  1. Самый возможный вариант – эквивалентный обмен жилплощадью, когда дом, находящийся под ипотечным обременением, или квартиру, клиент обменивает на недвижимость, равную по рыночной цене. Причем может быть так, что жилье меньше по площади, но более новое и качественное. Либо на большую площадь, но хуже по качеству. В обоих случаях цена уравнивается. Для банка, да и для заемщика, этот вариант привлекателен своей относительной простотой и быстротой. Одним из ключевых факторов является расположение выбранной заемщиком недвижимости. Если квартира расположена в доме, который стоит поблизости от отделения банка-заимодавца, тогда вероятность получить добро на сделку становится еще выше.
  2. Ситуация, когда другая квартира/дом дороже. Здесь бенефициар имеет еще больший интерес, поскольку новый залог будет иметь более высокую рыночную стоимость, а значит, большая защита от издержек. Хорошо, когда разница в цене превосходит 20%. Тогда банк наверняка даст разрешение на обмен с доплатой. Для заемщика главной проблемой станет вопрос, где взять деньги на доплату. Некоторые ради этого берут потребительский кредит, становясь клиентом уже двух банков.
  3. Наоборот, когда другая квартира/дом дешевле. Самый трудноосуществимый вариант, поскольку здесь банк ни разу не заинтересован получать в залог более дешевую недвижимость. Согласие кредитор даст только тогда, когда будет погашено минимум 2/3 всей ипотеки. Поэтому заемщику придется либо ждать, либо изыскивать дополнительные средства для крупной досрочной единовременной выплаты. Например, все тот же потребительский кредит. К слову, поскольку здесь уже заемщик получит денежную доплату, он может пустить ее на погашение взятого потребительского кредита.
Читайте также  Долги за квартиру где посмотреть?

Несколько слов о военной ипотеке

военная ипотека

Нетрудно заметить, что любой вариант можно решить обменом. Безо всякой лишней купли-продажи. Но бывает так, что продавцу другого недвижимого имущества квартира, которую взял в ипотеку клиент, может оказаться не нужна. Если продавцу требуются только наличные деньги, тогда без купли-продажи не обойтись. Кроме того, более дорогая или более дешевая квартира означает и другой размер ипотеки, ведь стоимость залога должна соответствовать той сумме, которую банк дал в долг. С ее изменением может измениться и процентная ставка, и первоначальный взнос. Вот почему чаще всего все операции с ипотечной недвижимостью проходят в рамках эквивалентного по деньгам обмена. Еще один нерассмотренный случай – это военная ипотека. Пожалуй, для клиента такую недвижимость обменять/продать будет тяжелее всего. Ведь здесь идет двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки. Разрешаемый досрочный способ тут всего один:

  • перевод по службе в другое место. Обычно это другой город. Подобное заранее предусмотрено в договоре военной ипотеки в пункте «переезд». Схема аналогична той, что имеет место при равноценном обмене, только жилье должно быть рядом с местом службы военного;
  • второй вариант очевиден – просто нивелировать ипотеку и рассчитаться по программе Росвоенипотеки.

Напоследок стоит предупредить, что нередко, когда в ипотечном договоре заблаговременно указаны условия обмена или продажи залогового имущества. Поэтому при подписании соглашения надо быть внимательным. Это один из основных моментов реализации недвижимого имущества, находящегося в ипотечном обременении, которые были рассмотрены в данной информативной статье.

Как поменять одну квартиру в ипотеке на другую

Все операции, которые заемщик планирует производить с залоговой квартирой, нужно согласовывать с кредитором. При оформлении договора ипотеки на недвижимость оформляется залоговое обременение. При этом ипотечник является полноправным собственником жилья, что закреплено соответствующей записью в ЕГРН. Банк выступает в роли залогодержателя, и без его согласия собственник не может продать, подарить, сдать в аренду или совершить другие действия с объектом залога. Залоговое обременение квартиры регистрируется через Росреестр и подтверждается записью в ЕГРН. Обойти банк при совершении сделок с ипотечной квартирой невозможно. Заемщик может не спрашивать разрешение банка на сделку только после полного расчета по займу и снятия обременения.

Согласно статье 345 ГК РФ о замене и восстановлении предмета залога, залоговую недвижимость можно заменить на другой объект залога, если заемщик и банк с этим согласны. Залогодатель обязан в письменной форме сообщить банку о своем намерении заменить залоговое жилье. Ответ от банка приходит также в письменной форме. Срок ожидания ответа определяется условиями ипотечного договора между сторонами. Вместо замены предмета залога можно заключить новый договор залога на новый объект. Старая закладная при этом утрачивает силу.

Залогодержатель имеет право отказать в замене предмета залога. Для кредитора это лишняя трата времени, которая не принесет дополнительного заработка. Для заемщика вероятность успеха повысится, если новый предмет залога полностью удовлетворяет требованиям банка. У каждой организации могут быть дополнительные требования к недвижимости, поэтому полный список требований лучше уточнить у своего кредитора.

Возможные варианты проведения сделки обмена залоговой квартиры:

  • прямой обмен одного варианта на другой с заменой залога;
  • продажа одной квартиры и покупка другой с оформлением новой закладной и аннулированием старой;
  • использование потребительского займа для выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Как выгоднее обменять одну квартиру в ипотеке на другую? Все три варианта имеют свои плюсы и минусы, о которых далее.

Обмен напрямую

Схема обмена квартирами

Равноценный обмен

Этот способ наиболее актуален при обмене равноценных вариантов в разных районах или регионах. Главная сложность состоит в том, чтобы найти владельца подходящей квартиры, который согласится на обмен. Часто на интернет-площадках объявления продавцов недвижимости, готовых на обмен, размещены в соответствующем разделе.

Порядок действий при прямом обмене ипотечной квартиры на другую недвижимость:

  • ищем подходящий вариант;
  • оповещаем банк о намерении заменить предмет залога и предоставляем полный пакет документов по новому объекту: оценку, правоустанавливающие и технические документы;
  • ожидаем решение банка;
  • оформляем договор мены;
  • происходит замена предмета залога.

Если новое жилье расположено в том же населенном пункте, сложностей будет меньше. Труднее договориться об обмене ипотечной квартиры на иногородний вариант. Это возможно, только если в регионе расположения нового объекта залога есть филиал того банка, который выдал ипотеку. Также имеет большое значение стоимость нового залога. Если квартира значительно дешевле, банк может отказаться от замены залога. С другой стороны, если значительная часть ипотеки уже погашена, это может быть не так существенно.

Обмен через куплю-продажу

Наиболее трудный с документальной точки зрения вариант — двойная сделка. С учетом сложности поиска вариантов по обмену для многих ипотечников это наиболее подходящее решение. Порядок действий:

  • находим покупателя на ипотечную квартиру;
  • получаем согласие от банка на продажу залогового жилья;
  • находим подходящую недвижимость для себя;
  • получаем одобрение ипотеку на новое жилье;
  • продаем ипотечную квартиру и расплачиваемся с банком по первому кредиту;
  • приобретаем новое жилье с заключением нового договора ипотеки (банк может быть другой).

В этой схеме есть нюансы, которые следует учитывать с самого начала:

  • банк снимает обременение с жилья только после полного погашения долга по займу. Для этого покупатель должен сделать предоплату в размере оставшейся задолженности, а сделка купли-продажи будет зарегистрирована только после снятия банковского обременения. Такая схема может отпугнуть покупателя, и придется продавать квартиру со значительным дисконтом;
  • если вы подаете заявку на новую ипотеку до погашения первого займа, ваш доход должен быть достаточным для одновременной выплаты двух кредитов. Для надежности лучше подавать заявку на новую ипотеку уже после погашения старой.

При обмене ипотеки на ипотеку через двойную куплю-продажу инициатор сделки не ограничен в выборе нового жилья. Он может в обмен на старую квартиру получить новостройку или дом с участком — все зависит от его желания, возможностей и готовности банковских работников пойти ему навстречу. Если вы планируете брать дом в кредит, нужно сразу уточнять возможность приобретения участка по ипотеке. Некоторые банки готовы выдать деньги на приобретение дома если участок покупатель оплачивает из своего кармана.

Сделка через потребительский кредит

Передача ключей

Сделка без участия банка

Есть возможность исключить банк из цепочки обмена жилья с помощью потребительского займа. Использование потребительского кредита для погашения ипотеки возможно, если сумма оставшегося долга не очень большая и если у заемщика есть достаточный доход для получения еще одного кредита в банке.

Порядок действий заемщика:

  • оформляем потребительский кредит на нужную сумму;
  • погашаем ипотеку;
  • снимаем обременение банка с квартиры;
  • продаем недвижимость без ограничений;
  • покупаем новую квартиру.

Минус — более высокие проценты по потребительскому кредиту, чем по ипотеке. Дополнительные сложности в этой схеме возможны, если новое жилье стоит дороже, чем проданная квартира. Тогда придется брать потребительский заем на большую сумму или искать другие способы выплаты разницы. Можно оформить новую ипотеку — это все равно будет проще, чем двойная купля-продажа ипотечного жилья с участием банка.

Обмен квартиры в военной ипотеке

Военнослужащие наиболее часто сталкиваются с необходимостью обмена ипотечного жилья. Например, военный взял ипотеку на однокомнатную квартиру 10 лет назад, за это время он женился и обзавелся детьми, и ему нужна квартира большего метража. А кредит на ипотечную недвижимость еще не погашен, и использовать средства материнского капитала для выплаты военной ипотеки нельзя по закону. Или военного перевели служить в другой регион, и он вынужден переезжать из квартиры, оформленной в ипотеку на средства НИС.

Для решения подобных вопросов ФГКУ «Росвоенипотека» разработало программу «Переезд». Программа была нацелена на вторичное кредитование при потребности в улучшении жилищных условий или при переезде участника НИС, уже выплачивающего ипотеку. На данный момент раздел с программой «Переезд» на сайте Росвоенипотеки не работает. В январе 2018 года была анонсирована необходимость возобновления данной программы, в итоге была представлена программа «Военная ипотека во второй раз», нацеленная на решение тех же задач. Эту программу реализует один из коммерческих банков. Обмен квартиры в военной ипотеке связан с большим количеством нюансов, поэтому для успеха сделки лучше обратиться к компетентному посреднику.

Обмен ипотечной квартиры с несовершеннолетними детьми

Фотография семьи с ипотекой

Обмен квартиры с детьми

Если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, разрешение на сделку придется получать в органах опеки и попечительства. Но банк не принимает в залог недвижимость, обремененную правами несовершеннолетних. Обычно несовершеннолетние члены семьи получают право собственности на долю в ипотечной недвижимости уже после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. Чаще всего это происходит при использовании материнского капитала для погашения части займа или процентов по нему. При перечислении средств сертификата в счет жилищного займа родители пишут нотариальное обязательство, согласно которому они обязаны выделить детям доли в течение полугода после погашения ипотеки.

В описанной ситуации родителям все равно придется взаимодействовать с органами опеки. Задача контролирующего органа — убедиться в том, что после обмена жилищные условия для детей будут не хуже тех, которые были до совершения сделки. Если происходит обмен ипотечной квартиры на более дорогую или равноценную по размеру и качеству жилплощадь, проблем с опекой скорее всего не возникнет. Когда новая квартира меньше старой, получить разрешение от органов опеки будет невозможно.

Если материнский капитал не был задействован и родители не имеют обязательств по включению детей в число собственников, можно воспользоваться этим. В случае необходимости обмена достаточно будет прописать детей в другое жилье, и разрешение опеки на сделку не понадобиться.

Обмен квартиры в ипотеке — сложный вид сделки с залоговым имуществом. Каждый случай имеет свои особенности, поэтому для выбора оптимального решения лучше обратиться к опытным посредникам.

Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры

Обмен квартирами

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

Читайте также  Как стать дольщиком в строящемся доме?

Какие существуют способы обмена квартиры?

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;

Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;

Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;

Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);

Обмен — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Обмен неприватизированной квартиры

Да, можно. Если вы снимаете жилье по договору социального найма, закон дает вам право обменять свою квартиру на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко их сложности и большого количества необходимых согласований.

К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовало пожеланиям жильцов. В данном случае выбор ограничивается муниципальным жилым фондом. Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.

Подробнее о том, как приватизировать квартиру можно прочитать здесь.

Какой договор нужно заключать при обмене неприватизированной квартиры?

В случае с обмена муниципального жилья по закону можно заключить только договор об обмене.

Договор при обмене неприватизированной квартиры

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?

Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:

  • заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
  • договор обмена;
  • договоры социального найма для обеих квартир;
  • ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
  • копии паспортов квартиросъемщиков;
  • справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
  • справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
  • нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
  • справки о состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
  • разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).

Выдача решения об обмене неприватизированной квартиры

В случае, если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.

В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?

Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.

Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?

Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.

Как обменивать жилье, которое находится в частной собственности?

Не важно, планируете ли вы обменять одну квартиру на несколько квартир или на загородный дом, существует два варианта оформления сделки:

Виды обмена частной собственности

  • прямой обмен с помощью договора мены (когда в сделке 2 стороны);
  • альтернативный обмен с помощью договора (когда в сделке 3 или более сторон);
  • обмен по схеме (когда старая квартира меняется на квартиру в новостройке).

Как воспользоваться прямым обменом квартиры?

Если вы просто обмениваете одну квартиру на другую, можно воспользоваться договором мены. В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца.

У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой, но в этом случае придется заплатить налоги.

Подробнее об оплате налогов при продаже квартиры можно прочитать здесь.

Что такое прямой и альтернативный обмен?

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор , по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора .

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

Что представляет собой схема trade-in?

— это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора . По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Обмен квартиры Trade-in

Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?

Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров . Таким образом, банк будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.

Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.

Обмен ипотечной квартиры

Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет кредит на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка : заемщик продает старую квартиру и покупает новую.

Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.

Какие документы нужны для обмена приватизированной квартиры?

Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:

Документы для обмена приватизированной квартиры

  • подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
  • кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);
  • нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
  • разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
  • справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
  • справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
  • договор мены или договоры .

Что делать после заключения сделки?

Действия после обмена квартиры

После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.

Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:

  • подлинные договоры мены или договоры в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
  • документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
  • согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).

Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.

Нужно ли платить налоги за обмен квартиры?

При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).

Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор (например, в случаях с или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: