Оценка квартиры для ипотеки в вопросах и ответах

Обратившись за ипотечным займом, вы столкнетесь с требованием кредитного менеджера сделать оценку квартиры для банка. Это абсолютно легитимно и прописано в 9 ст. закона «Об ипотеке» – основном нормативном акте, который регулирует процесс выдачи кредитов на недвижимость.

  • Вы хотите взять кредит в банке;
  • Сумма большая, и банку нужны гарантии, что эти деньги будут возвращены – то есть залог;
  • В случае с ипотечными займами, залогом будет квартира, которая приобретается на деньги банка;
  • Если кредит не будет выплачен, банк сможет продать недвижимость на аукционе и вернуть деньги.

В этот момент появляется вопрос – за сколько банк сможет продать квартиру. Нужно знать рыночную стоимость объекта недвижимости. Банк выдаст кредит только на такую же или меньшую сумму.

Ипотечные заемщики иногда путают этот показатель с суммой в договоре – это разные вещи. Сумма в договоре – цена, за которую продается квартира в конкретной сделке. Оценка среднерыночной стоимости – профессиональный расчет, который зависит от площади, планировки, инфраструктуры, этажности и прочих факторов.

Оценку среднерыночной стоимость могут проводить только квалифицированные оценщики – это тоже требование закона. Поэтому проводится профессиональная оценка квартиры для закладной.

Исследование среднерыночной цены пригодится и покупателю – иногда оказывается, что рыночная стоимость существенно ниже, чем просит продавец. Если цена оценки окажется существенно ниже желанной суммы кредита, банк может отказать в выдаче займа.

Какие документы потребуются для оценки?

Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.

В перечень документов, необходимых для оценки, входят:

  • Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
  • Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
  • Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
  • Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;

Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.

Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.

Обратите внимание на две тонкости:

  • Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
  • Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.

Где можно сделать оценку?

При оформлении ипотеки оценка квартиры может производиться только компанией, имеющей право заниматься этим видом деятельности. Есть и особые требования. Не стесняйтесь спрашивать, соответствует ли компания этим требованиям при первом обращении:

  • Работа оценщика застрахована;
  • Оценщик – неважно, компания это или частные предприниматель – состоит в СРО. Объединение профессиональное, не скрывающее своих контактов и список членов;
  • Оценщик имеет страховой полис гражданской ответственности за свою работу.

Обратите внимание, что банк может предоставить вам список так называемых «аккредитованных агентств для оценки». Менеджер в погоне за бонусами может даже сообщить, что рыночная оценка квартиры для ипотеки может производится только этими организациями. На самом деле нет – вы вольны обращаться к любому независимому агентству.

Но наличие организации в аккредитованном списке повышает шансы на то, что организация выдаст отчет, который соответствует всем современным требованиям закона. Перед заказом отчета проверьте компанию – как давно она существует на рынке, есть ли у нее рекомендации.

Мы рекомендуем обращаться в компанию, а не к частному лицу – в погоней за экономией вы можете получить отчет, который не примет кредитная организация. В нашей организации огромный опыт в составлении отчетов оценочной компании для получения ипотечных кредитов. Документы принимаются банками, заемщики становятся обладателями квартиры без проволочек и проблем.

Сколько будет стоить оценка?

Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.

Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.

Что обязательно должно быть у оценщика?

  • Профильное образование.
  • Членство в СРО.
  • Застрахованная ответственность.
  • Стаж работы хотя бы от 2-х лет.

Оценка квартиры для ипотеки и оформление отчета – процесс, требующий квалификации, опыта и знаний. Выбирайте организацию, которая работает на рынке давно.

Как происходит оценка квартиры для банка?

Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.

Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.

Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.

Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.

Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.

Сколько делается оценка по времени?

Средний срок подготовке отчета об оценки ипотечной квартиры занимает от 2 до 5 дней. Срок может увеличиться, если покупатель и продавец не предоставили всех нужных документов.

Если хотите сэкономить, убедитесь, что продавец также заинтересован в продаже, как вы – в покупке. Так он быстрее соберет документы и договориться с оценщиком о встрече.

Оценку можно провести быстрее, но это будет дороже.

Что влияет на оценку недвижимости?

  • Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
  • Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
  • Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
  • Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.

Напомним, сама квартиры оценивается по:

  • Площади;
  • Количеству комнат;
  • Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
  • Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
  • Этаж – первый или последний дешевле.

Как выглядит оценочный альбом?

  • Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
  • Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
  • Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
  • Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
  • Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
  • Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.

В отчете оценщика должен быть заключительные раздел – именно его в первую очередь читают кредитные специалисты. В нем содержится информация о цене жилья и о том, сколько банк сможет получить за эту квартиру на данный момент – если будет расторгнут договор об ипотеке.

Требований к внешнем виду отчета нет. Обычно это папка, в которой минимум 20 листов формата А4, обычно гораздо больше. Документы прошиты и пронумерованы. Везде стоят подписи оценщика. Есть печать.

Обратите внимание – действует отчет только 6 месяцев. Если же договор на квартиру не был заключен, или планируется рефинансирование – придется делать новую оценку. Причина – постоянные изменения на рынке недвижимости.

Какой срок действия отчета об оценке?

Срок действия отчета об оценке – шесть месяцев. Но лучше уточнить у менеджера банка – в некоторых случаях требования кредитных учреждений могут отличаться от этого срока. В отзывах об ипотечных продуктах можно найти жалобы граждан, которым отказывали в выдаче кредита или рефинансировании ипотеки спустя месяц после оценки.

  • Спросите менеджера банка, будет ли действовать отчет, если срок действия ипотечной заявки закончится – на рассмотрение нового у некоторых банков может уйти до 2-3 месяцев.
  • Уточните, нет ли каких-то иных требований у банка к отчету об оценке.

Кто заказывает оценку недвижимости продавец или покупатель?

Оценку имущества продавца оплачивает покупатель. Это логично – заинтересован в получении ипотеки, а соответственно в процедуре оценки покупатель. Продавцу же нет смысла тратить свои деньги – проще дождаться покупателя за наличные.

Поэтому мы рекомендуем заказывать оценку только тогда, когда уже есть точная уверенность, что сделка по купле-продаже осуществиться без проблем.

Еще раз – оценку оплачивает покупатель, поэтому сначала соберите все документы, убедитесь в чистоте квартиры и только затем обращайтесь за установлением сумму оценки, чтобы не потратить деньги и время впустую.

Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?

Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.

Читайте также  Самые высокооплачиваемые профессии в Америке

Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.

Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.

Нужна ли оценка для ипотеки на новостройку?

Судя по отзывам, некоторые менеджеры банков требуют такую оценку. На самом же деле, это не нужно – сумма за квартиру устанавливается застройщиком и указывается в договоре долевого участия.

Если вы планируете взять ипотечный кредит, заказывать отчет об оценке придется в любом случае. Выбирайте организацию, которая ответственно относится к приему на работу экспертов-оценщиков. Только высокая квалификация и ответственность гарантирует независимое исследование и отчет, которые примет любой банк.

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи.

  • Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
  • Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
  • Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.
  • Месторасположение. Обычно больше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
  • Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и прочее. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
  • Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и так далее.
  • Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
  • Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и прочее, больше ценится, чем новые обои.
  • Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника.

Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру. Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры.

Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену. Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга.

Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом. Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости.

В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости. Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика.

Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и так далее.

В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков.

  • заключение договора и оплата услуг оценщику;
  • предоставление специалисту документов по квартире;
  • выезд оценщика на осмотр;
  • определение стоимости оценки и составление отчета;
  • передача отчета заказчику.
  • паспорта всех собственников;
  • правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и так далее);
  • технический паспорт; план и экспликация.
  • Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
  • Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
  • Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Содержание отчета

  • основание для проведения оценки (реквизиты договора);
  • сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
  • цель оценки;
  • точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
  • перечень документов, которые использовались при оценке;
  • перечень использованных методов и данных;
  • результат оценки в денежном выражении.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета.

Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре.

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи.

Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке

Чтобы взять ипотеку, нужно накопить деньги на первый взнос. А еще представлять, в какую цену вам обойдется жилье. Именно над этим и работает банк, проводя оценку приобретаемой недвижимости. Что это такое и кто от нее выигрывает, расскажем в статье.

Оценка жилья подскажет, какую сумму на ипотеку вам одобрит банкОценка жилья подскажет, какую сумму на ипотеку вам одобрит банк

Зачем оценивать недвижимость

Андрей и Мария давно ищут вторичное жилье для покупки. Им постоянно не везет – то состояние квартиры оставляет желать лучшего, то неудобный район, то слишком высокая цена.

Риэлтор предложил им квартиру, которая показалась просто идеальной: хорошее расположение, уютный двор, развитая инфраструктура, свежий ремонт. Но продавец поставил цену выше средней по району. Мария слышала от знакомых, что оценка недвижимости помогает снизить цену. Правда ли это? И как оценивают жилье?

Оценка недвижимости – документ, который выдается независимой оценочной комиссией. Эта информация формируется для установления реальной стоимости приобретаемого жилья.

Это вовсе не очередная услуга, навязанная банковскими работниками. Процесс подготовки отчета о стоимости регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ.

Существуют ситуации, в которых без этого не обойтись:

  • покупка или продажа жилья;
  • оформление страховки;
  • получение недвижимости в наследство;
  • оформление займа под залог недвижимости;
  • рефинансирование ипотеки;
  • решение спорных ситуаций.

Зачем оценка нужна банку

Основной принцип ипотечного кредитования – вы получаете деньги на покупку под залог приобретаемой недвижимости. То есть имущество принадлежит кредиторам до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.

Оценка жилья нужна банку, чтобы определить сумму и процент займа. Как правило, стоимости квартиры должно хватить, чтобы закрыть долг клиента, если он перешел в статус неплательщика.

Обычно выделяют два вида цен:

Рыночная Ликвидационная
Средняя по рынку цена. Цена, которую предлагает покупатель.
Складывается на основе сравнения стоимости жилья похожей планировки в одном и том же районе. Помогает объективно установить цену недвижимости. Как правило, гораздо ниже изначальной. Продавец соглашается на такие условия, когда вынужден быстро продать жилье.
Например, по итогу цена может оказаться гораздо ниже, т.к. двор дома не благоустроен. Например, физическое лицо объявило себя банкротом, и банку надо как можно быстрее заключить сделку с новым покупателем.
Читайте также  Самые успешные бизнесмены мира

На рыночную цену влияют следующие факторы:

  • район и его инфраструктура;
  • возраст дома;
  • благоустройство двора и подъезда;
  • площадь жилья, наличие ремонта;
  • расположение дома.

Порой обращают внимание даже на материал, из которого сделан дом, дефекты и вид из окна. Даже такие детали играют большую роль при итоговом решении.

Ликвидационная цена зависит от сроков, в которые нужно продать недвижимость, и от общей ситуации на рынке. Обычно она ниже рыночной.

Совет от банка

Конечная сумма, назначенная банком, отличается от той, что представлена оценщиком изначально. Дело в том, что банки тоже корректируют стоимость. Они учитывают все возможные риски и применяют понижающие коэффициенты при дальнейшей продаже недвижимости.

Андрей задумался: очевидно, что оценка стоимости – еще один способ, которым банк хочет подстраховаться. Но тогда какие в этом преимущества для клиента банка?

Какую выгоду получает заемщик

Анализ стоимости жилья особенно актуален при покупке вторичной недвижимости. Заключение независимого эксперта покажет, не завышена ли цена имущества.

Покупатель также увидит реальные преимущества и недостатки приобретаемого жилья и избавится от неприятных сюрпризов.

Документы для оценки квартиры

На пакет бумаг для оценки влияет тип жилья, которое вы приобретаете: вторичка или новостройка.

  • Паспорт;
  • Акт приемки с указанием почтового адреса;
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Документы о праве собственности (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи);
  • Справка о госрегистрации недвижимости.

Совет от банка

Некоторые компании по оценке могут потребовать приложить фотографии жилья. Настаивайте на том, чтобы оценщик приехал лично и сделал фотографии с нужных ракурсов – это его прямая обязанность.

Где заказать оценку недвижимости

Оценкой недвижимости могут заниматься как крупные специализированные компании, так и частные лица. При этом ст. 15.1 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требует от специалиста наличие определенной квалификации и ее подтверждение.

Как и любой хороший специалист, оценщик должен обладать квалификацией и опытомКак и любой хороший специалист, оценщик должен обладать квалификацией и опытом

Запросите список следующих документов:

  • диплом;
  • свидетельство ассоциации СРО;
  • договор обязательного страхования ответственности оценщика.

При оформлении ипотеки банк направляет к аккредитованным компаниям, профессионализм которых не вызывает сомнений. Но не обязательно обращаться именно к ним.

Попробуйте поискать услуги экспертов самостоятельно, при этом обращайте внимание на опыт организации, поищите отзывы других клиентов и проверьте набор документов, которые доказывают экспертность специалистов по оценке.

Совет от банка

Закон не ограничивает возможность проанализировать рыночную стоимость жилища самостоятельно. Но такая оценка не будет рассматриваться судом и банком в случае возникновения споров. Поэтому лучше доверить это ответственное дело профессионалам.

Как заказать оценку

Следующее, с чем столкнулись Мария и Андрей, – выбор специалиста. Как заказать оценку? Нужно ли искать компанию, или банк сделает это за них?

Заказать оценку жилья довольно легко. Есть несколько вариантов, как можно это сделать:

  • Обратиться в банк.

Самый простой способ – запросить услуги у компаний, которым доверяет кредитная организация. Банковский специалист сам закажет анализ вашей недвижимости.

  • Обратиться к риелтору.

У них есть одна или несколько компаний по оценке, с которыми они давно сотрудничают. Обязательно обратите внимание, входит ли компания в список аккредитованных банком. Иначе кредиторы могут не принять заключение оценщика.

  • Обратиться к оценщику самостоятельно.

Если вы доверяете какой-то определенной компании или ваши знакомые хорошо отзываются о конкретном специалисте, вы можете обратиться за услугами без участия банка и риелтора.

Сколько стоит оценка

Узнать точную стоимость услуг оценщика возможно только при обращении в конкретную компанию. Стоит отметить, что цена варьируется даже в пределах одного города.

Какие факторы влияют на стоимость:

  • Площадь жилья.

За оценку небольшой однокомнатной квартиры вы заплатите меньше, чем за большой дом. Чем больше площадь, тем больше работы для анализа недвижимости проделывает специалист.

  • Опыт и известность компании.

Молодые компании занижают стоимость услуг для привлечения новых клиентов. Но при этом обращайте внимание на наличие документов, разрешающих оценочную деятельность. Фирмы, к которым рекомендует обращаться банк, лояльны к заемщикам в плане цены.

  • Регион.

Ваше географическое расположение также играет роль. Не секрет, что дороже всего услуги оценщиков обойдутся жителям столицы и крупных городов.

Совет от банка

При покупке квартиры в новостройке объединитесь с новыми соседями. Некоторые компании делают скидки при обращении владельцев определенного количества квартир из одного дома.

Оценка жилья – лишь этап приобретения жилья. Но радость от покупки компенсирует все затратыОценка жилья – лишь этап приобретения жилья. Но радость от покупки компенсирует все затраты

Кто оплачивает оценку

Мария где-то слышала, что оценку недвижимости оплачивает сам банк. Правда ли это?

Это правда лишь отчасти. Банк действительно может взять на себя затраты на услуги по анализу цены, но только в случае судебных разбирательств с должником. Кредитору необходимо доказать реальную стоимость жилплощади, поэтому он действует в своих интересах.

В остальных случаях будущий обладатель недвижимости проводит оценку за свой счет, так как это входит в обязанности заемщика.

Совет от банка

Не стоит рассчитывать на компенсацию затрат, если банк откажется принимать итоговое заключение сторонней организации. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы обратиться к списку аккредитованных компаний. К тому же их услуги обойдутся дешевле.

Срок подготовки оценки

В среднем, чтобы подготовить отчет об оценке, специалисту требуется от одного до трех дней. Все зависит от формы подачи отчета: электронный делается быстрее бумажного.

Также на скорость подготовки влияет площадь жилья. Нюансы о продлении сроков оговариваются с оценщиком заранее.

Срок действия отчета

В итоге наши герои обратились в компанию, которую посоветовал банк. Они заплатили относительно невысокую цену, и результат отчета устроил не только их, но и кредитора. Но риелтор посоветовал не затягивать с дальнейшим оформлением покупки.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет считается действительным в течение шести месяцев с момента его создания.

Приобретение жилья – непростое дело. Оценка будущего имущества, пусть и обязательная, принесет пользу не только банку, но и вам. Достаточно найти грамотного специалиста и довериться его опыту. Его работа приблизит вас еще на один шаг к дому вашей мечты.

Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры

Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры

Адекватная цена – залог успешной продажи квартиры. Часто мы слышим выражения «цена по рынку», «цена выше рынка», «цена ниже рынка». Как же поймать этот самый «рынок» и не прогадать? Ведь если завысить стоимость объекта, это повлияет на срок экспозиции (чем выше цена, тем дольше будете продавать). А занизить – значит, продать себе в ущерб. В этой серии мы расскажем, как правильно определить цену недвижимости.

Методология

Вы можете использовать несколько методов для оценки своей квартиры. Самый легкий способ – воспользоваться нашим калькулятором ЦИАН. Занесите в него параметры недвижимости и получите результат.

Еще один способ – пригласить специалиста по недвижимости, который оценит вашу квартиру, такую услугу часто оказывают бесплатно.

Наконец, следующий метод, которым пользуются многие, в том числе и профессиональные оценщики – сравнительный. Вы можете посмотреть объявления в вашем районе и, если повезет, даже в вашем доме, сравнить характеристики объектов и прицениться. Вроде бы ничего сложного, но есть немало ловушек для тех, кто не занимается постоянно продажей и покупкой квартир. Поэтому расскажем подробно о том, на что нужно обращать внимание при определении цены. Можно составить таблицу (см. таблицу) и ставить плюсы и минусы напротив каждой характеристики объекта, а потом подсчитать, сколько в итоге получится.

Что влияет на цену

Итак, при самостоятельном определении цены вы должны принимать во внимание ключевые характеристики недвижимости. Называем основные факторы, влияющие на стоимость жилья.

Первый — месторасположение

Давно известно, что квартиры в районах ЦАО, ЗАО, ЮЗАО ценятся выше, чем ВАО и ЮВАО. Но одного названия района для определения цены квартиры недостаточно. Нужно учитывать и другие характеристики, такие как: удаленность от метро, наличие рядом супермаркетов, парков, школ, детских садов, поликлиник, стройки, предприятий, загрязняющих окружающую среду. Имеет значение предыстория района и самого дома. Если квартира расположена в хорошем месте, это может прибавить к ее стоимости до 25– 30% по сравнению с аналогичным вариантом, имеющим неудачное расположение.

Второй — тип дома

Всем известно, что монолитный или кирпичный дом ценится выше, а вот панельный, особенно пятиэтажный — ниже. До сих пор у покупателей в цене сталинские постройки, тем более что во многих таких домах уже давно сделали капитальный ремонт и поменяли инженерные системы, а некоторые собственники самостоятельно заменили коммуникации у себя в квартирах.

Третий — этаж

Чем выше этаж, тем лучше, на первом мало кто хочет жить. Хотя есть покупатели, которые ищут именно нижние этажи. Например, если в квартире будет проживать пожилой человек, ему проще сразу из подъезда зайти в квартиру, чем пользоваться лифтом (да еще и беспокоиться о том, сломается он или нет). Но в среднем квартиры на низких этажах теряют в цене до 10, а то и 15%.

Четвертый — состояние подъезда

Положительно повлияет на цену жилья чистый, без запаха, подъезд, который не заставлен соседским хламом. Дополнительные плюсы – если дежурит консьерж (причем, не просто сидит и получает за это деньги, а выполняет свои функции) или установлены системы видеонаблюдения. Кстати, квартиры расположенные в одном и том же доме, на одинаковых этажах, могут различаться по цене. Дешевле будет стоить недвижимость в том случае, если, скажем, подъезд угловой или выходит на проезжую часть. При положительных характеристиках подъезда прибавляйте к стоимости квартиры 5-10%.

Пятый — соседи

Понятно, что всю правду про соседей можно узнать, лишь поселившись в доме. Но если рядом живут явно маргинальные личности, то это будет заметно сразу и повлияет на цену недвижимости. Учтите, что дисконт составит от 5 до 10%.

Шестой — состояние квартиры

В этом пункте имеется в виду качество ремонта, его срок давности. В предыдущей серии мы уже говорили о том, как влияет внешний вид квартиры на ее продаваемость, поэтому подробно останавливаться на этом не будем. Отметим лишь, что цену на квартиру без ремонта следует назначать с вычетом стоимости самого ремонта (при сравнении с аналогичной квартирой). Например, если в одном подъезде продается жилье с качественным ремонтом за 6 200 000 рублей, а в соседнем – точно такое же, но «убитое», то оно не должно стоить более 5 500 000 рублей (в некоторых, совсем запущенных случаях, достаточно и 5 000 000 рублей).

Читайте также  Блокировка счета проверить на сайте ИФНС

Если вы продаете жилье без ремонта, а рядом строят новый ЖК, где реализуют квартиры без отделки, то стоит присмотреться к их цене. Возможно, на их фоне у вас есть шанс стать конкурентоспособным на рынке.

Помните, отличное состояние квартиры прибавляет до 20% к стоимости.

Седьмой— вид из окна

С этим все понятно: чем лучше и красивее вид, тем квартира дороже. В дорогих сегментах даже есть особая категория – «видовая квартира». Например, жилье с прекрасным видом на Москву продается на 10, а то 20% и выше. Добавим, что вид с высоты также дает определенную наценку при продаже, впрочем, в сегменте стандартных квартир он не слишком повлияет на стоимость, но станет несомненным преимуществом.

Восьмой – двор

Территория возле дома в основном влияет на скорость продажи, но на стоимости квартиры тоже может отразиться. Хорошо, если двор благоустроен, на нем установлены детские площадки и спортивные зоны с тренажерами. Во многих дворах ставят шлагбаумы, чтобы ограничить въезд и парковку автотранспорта, что также может считаться плюсом. Кстати, наличие свободных мест на парковке тоже дает несомненные преимущества при продаже. Если все это есть в наличии и двор в идеальном состоянии, то около 5% вы можете приплюсовать к цене квартиры.

Девятый – правоустанавливающие документы

Идеальный набор документов явно способен повысить стоимость жилья на вторичном рынке. Лучше всего, если у квартиры был единственный собственник с момента приватизации или покупки жилья в новостройке. Прозрачная история перехода прав собственности — это тоже большой плюс, особенно, если у вас в наличии абсолютно все документы, в том числе от предыдущих собственников (об этом мы рассказывали в первой серии). В то же время существенными минусами в истории недвижимости считаются такие обстоятельства, как наследство, срочная продажа при недавнем переходе прав собственности (менее года), рента, продажа по доверенности. Цена квартиры может повышаться или понижаться до 20% в зависимости от состояния документов.

Десятый – участие риэлтора

Может быть, это и покажется странным, но наличие или отсутствие риэлтора влияет на цену квартиры. Сейчас очень часто муссируется тема продажи или покупки недвижимости «без агента». Но как ни крути, специалист, если он грамотный и опытный, помогает как раз правильно определить стоимость недвижимости, провести переговоры в пользу клиента и организовать сделку. Причем сами агенты при покупке квартир для своих клиентов предпочитают работать с теми продавцами, у которых тоже есть риэлторы – так проще договориться и не надо дополнительно обсуждать очевидные вещи при совершении сделки. Наличие агента гарантирует продажу квартиры по рыночной стоимости.

Итак, документы подготовлены, квартира приведена в товарный вид, цена выставлена верно. Следующий шаг – спланировать рекламу объекта. О том, как это правильно сделать, расскажем в следующей серии.

Независимая оценка стоимости квартиры

Недвижимость является одним из наиболее дорогостоящих объектов собственности, поэтому даже незначительные изменения на рынке могут значительно повлиять на стоимость квартиры. Для совершения сделок с недвижимым имуществом необходимо определить ее реальную стоимость. Независимая профессиональная оценка стоимости квартиры становится важным, а порой, и неотъемлемым этапом при совершении сделок по покупке или продаже жилья.

Оценка рыночной стоимости недвижимости с целью ипотечного кредитования — это самый распространенный случай при проведении независимой оценки недвижимости. Обращаясь в банк за кредитом, заемщик сталкивается с необходимостью независимой оценки рыночной стоимости квартиры, которую он собирается приобрести, ведь от полученной оценщиком стоимости будет зависеть размер выданного ему кредита. Для оценки квартиры в Москве, как и в любом городе, покупателю следует обратиться в оценочную компанию. При этом банк не имеет права обязать клиента заказать оценку квартиры в определенной оценочной компании, однако, на практике существует так называемая негласная аккредитация оценщиков, то есть списки организаций, которые банк рекомендует своим клиентам, и отчетам об оценке которых доверяет.

Оценочная компания «Апхилл» имеет аккредитацию во всех крупных банках РФ. Ознакомиться с постоянными действующими банками-партнерами вы можете в разделе «Партнеры и клиенты».

Помимо оценки для банков, оценщики нашей компании также имеют весомый опыт по следующим направлениям:

  • оценка рыночной стоимости квартир для суда;
  • оценки квартир для нотариуса;
  • оценка квартиры для закладной;
  • оценки квартиры для продажи.

Для заказа услуги по оценке квартиры воспользуйтесь формой заказа

  • Шаг 1: Расчет стоимости услуг
  • Шаг 2: Ваши контакты
  • Шаг 3: Подтверждение
  • Шаг 4: Оплата
  • Стоимость отчета:
  • Срок выполнения: *

* — с момента предоставления полного пакета документов

Режим работы офиса: пн-пт.: с 9:30 до 18:00

Какие документы нужны для оценки квартиры или комнаты в коммунальной квартире?

  • Паспорт заказчика оценки.
  • Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.*
  • Документ-основание приобретения жилья, указанный в свидетельстве о регистрации права или в выписке ЕГРН.**
  • Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

* Если жилье располагается в новом доме и свидетельство о государственной регистрации права отсутствует, оценка квартиры в новостройке производится на основании договора долевого участия в строительстве.

** Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.

Для оценки квартиры достаточно предоставить копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Не хватает документов? Не проблема! Позвоните нам для консультации: +7 495 22-777-92

Как происходит оценка квартиры или комнаты?

Оценка квартиры, не зависимо от ее местоположения, будь то в Санкт-Петербурге, в Московской области, или в Ростове-на-дону происходит в несколько этапов.

Этап № 1. Составляется договор на проведение оценки между заказчиком и оценочной компанией, где указана фиксированная стоимость услуги по оценке квартиры.

Этап № 2. Производится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Этот этап включает в себя предоставление всех необходимых документов, а также выезд на осмотр объекта, в ходе которого специалист рассматривает все влияющие на стоимость факторы (транспортная доступность, инфраструктура, метаположение и др.), проверяет соответствие планировки плану БТИ. Оценка квартиры без выезда оценщика тоже вполне возможна, для получения подробной информации об этой услуге позвоните нам по телефону, указанному вверху сайта.

Этап № 3. Расчет стоимости квартиры. На этом этапе специалистом анализируется рынок и тенденции, собирается информация о продажах аналогичных объектов и производится непосредственный расчет стоимости.

В практике оценки жилья и оценки рыночной стоимости аренды квартир самым распространенным из применяемых методик является метод сравнения продаж (сравнительный подход). Суть метода заключается в подборе схожих объектов, которые продаются на рынке. Ведь стоимость во многом зависит от рынка – спроса и предложения. Однако не всегда возможно подобрать абсолютно схожий объект-аналог. Например, оцениваемый объект расположен в около метро, а аналог – в отдалении. В этом случае, чтобы сделать оценку квартиры, необходимо рассчитать, как разница в транспортной доступности влияет на стоимость, и применить соответствующий коэффициент.

Затем, исходя из полученной информации, оценщики рассчитывают рыночную стоимость и составляют отчет об оценке квартиры. На основании рассчитанной в отчете стоимости имущества принимаются те или иные управленческие решения. А в случае оформления ипотеки банк принимает решение о выдаче кредита и его сумме.

Этап № 4. Далее отчет об оценке клиенту в электронном виде. А после ознакомления с электронной версией осуществляется доставка 2-х экземпляров заказчику или в банк.

Если Вам необходима оценка квартиры для оформления собственности, обратитесь к нашим консультантам. Мы расскажем Вам обо всех нюансах оценки квартиры и цене этой услуги.

Вы можете заказать рыночную оценку квартиры в Санкт-Петербурге и Москве не только в наших офисах, но и онлайн или по телефону. Наши офисы располагаются в центре городов, поэтому независимая оценка стоимости квартиры в Санкт-Петербурге и в Москве не потребует оплаты командировочных услуг оценщика, а оценка будет проведена в сжатые сроки.

Оценка доли в квартире

Кроме индивидуального жилья или комнат в коммунальных квартирах, в собственности может быть и доля квартире. Так ситуации происходят, когда у жилья несколько собственников. Доля, так же как и комната может быть продана на открытом рынке, обменяна или использована в качестве залога. Для проведения подобных сделок в обязательном порядке проводится оценка стоимости доли в квартире.

Однако, при оценке доли в квартире для продажи есть своя специфика:

  • при оценке долевой собственности квартиры важно учитывать, что рыночная стоимость квадратного метра доли не равна удельной стоимости квадратного метра целой квартиры. Так происходит в силу того, что ликвидность доли на рынке гораздо ниже, поэтому реализация происходит с существенным дисконтом. При оценке доли в квартире в Москве, Санкт-Петербурге и других городах такая скидка составляет от 30 до 50%;
  • если независимая оценка доли в квартире происходит с целью выкупа другим долевым владельцем, происходит раздел имущества и производится оценка доли в квартире для суда или оценке подлежит доля квартиры для наследства, то в этом случае скидка так же применяется;
  • если оценка рыночной стоимости доли производится для органов опеки, то такая оценка может проводиться под надзором органов государственной опеки;

Перечень необходимых документов для определения стоимости доли ничем не отличается от перечня, необходимого для оценки целой квартиры.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: