Как грамотно осматривать квартиру при покупке на вторичном рынке

Как грамотно осматривать квартиру при покупке на вторичном рынке

осмотр квартиры с риэлтором

Алгоритм осмотра квартиры

Любой риэлтор вам скажет, что выбор квартиры и принятие решение о ее покупке зачастую зависит от общего эмоционального эффекта, который она произвела на покупателя. Если квартира нравится, покупатель готов более снисходительно относиться к возможным ее недостаткам, а то и вовсе закрыть на них глаза. Но недочеты надо уметь выявлять уже на стадии осмотра объекта – хотя бы для того, чтобы сбить на переговорах цену.

У каждого человека есть определенные приоритеты и свои критерии, по которым он даст оценку тому или иному жилью. Тем не менее, риэлторы советуют не полагаться на эмоции, а придерживаться определенного плана, по которому вы будете проводить осмотр.

Артем Кохановский, директор департамента элитной недвижимости компании Great reality рассказал, что начинать осмотр объекта нужно с придомовой территории. Здесь следует проверить достоверность наличия парковочного места, детской площадки, ограждений. Далее, при осмотре подъезда нужно, чтобы горел свет и было видно, в каком состоянии находятся вестибюли и лестницы. Важно — особенно, если квартира находится на верхних этажах — состояние лифта.

Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-недвижимость» говорит, что главное, на что смотрит покупатель, – сама квартира: планировка, состояние, наличие дополнительных благ (ремонт, стеклопакеты и т.п.). Предупредить о «подводных камнях» покупателя должен его риэлтор. Грамотный специалист знает типовые планировки наизусть и сможет сразу, без предоставления поэтажного плана на квартиру, определить, проводилась ли в квартире перепланировка или нет. Из этого вытекает вопрос, узаконена ли данная перепланировка. «Это первый нюанс, о котором должен знать покупатель, потому что покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, он принимает на себя обязательство либо привести помещение в первоначальное состояние в соответствии с документами БТИ, либо узаконить перепланировку. И здесь уже покупатель должен соотнести желание купить эту квартиру и необходимость в дальнейшем узаконивать перепланировку, а, значит, тратить время и деньги», — говорит эксперт.

Сергей Лядов, руководитель отдела по связям с общественностью инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» рассказал, что крайне желательно посмотреть квартиру без мебели или хотя бы попросить ее передвинуть, чтобы была возможность оценить состояние недвижимости максимально тщательно. По словам эксперта, при выборе угловых квартир необходимо внимательно проверить потолки и стены, насколько они хорошо утеплены, есть ли пятна и разводы от сырости. «Специалисты советуют смотреть недвижимость без включенного телевизора и громкой музыки, чтобы была возможность оценить уровень уличного шума, нет ли негативного воздействия со стороны метро или трамваев», — говорит господин Лядов. «Уделить внимание надо и таким важным вопросам, как: соответствует ли квартира плану БТИ, все ли в порядке с вентиляционной шахтой, в каком состоянии газовые коммуникации, если квартира газифицирована», — считает эксперт.

Владимир Кузнецов, управляющий партнёр консалтинговой компании Greenwich Group рассказал, как важно обратить внимание на состояние ремонта в квартире. По словам эксперта, необходимо оценить свежесть ремонта и сопоставить его с тем, сколько времени проживают в квартире владельцы. Оптимальный вариант — когда ремонт делался «под себя» и в нем какое-то время жили. Предпродажный ремонт очень часто делается для того, чтобы скрыть негативные факторы. Если покупатель не намерен делать капитальный ремонт, нужно очень внимательно проверить работу всех коммуникаций и инженерии – электропроводку, подачу горячей и холодной воды, батареи, сантехнические трубы и вентили, канализацию, кондиционеры, счетчики и пр. В этом же случае, как рассказал господин Кузнецов, необходимо внимательно осмотреть наиболее дорогостоящие при ремонте опции – пол, санузел, потолок (в т.ч. и на предмет протечек), межкомнатные двери, окна. Если не устраивает расположение комнат, нужно осведомиться о возможности перепланировок и расположении несущих стен.

Подводные камни

осмотр квартиры с риэлтором

Как правило, существует также ряд трудновыявляемых недостатков при осмотре квартиры.Не всегда легко можно получить информацию о ваших потенциальных соседях. Они могут быть шумные, пьющие, делать затяжной ремонт – в общем, существенно усложнить вам жизнь.

Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood говорит, что если проводятся ремонтные работы в соседских квартирах, то в итоге – складирование строительного мусора на лестничной площадке, это временно, но неизбежно. Если вы приобретаете квартиру на последнем этаже, то вероятны протечки крыши, если на первом этаже, то может появляться влага из подвала, а как результат — наличие грибка на стенах, который можно временно на момент осмотра квартиры скрыть. «Кроме того, после приобретения квартиры вы можете столкнуться с неправильной системой электрической разводки или ошибками в подключении коммуникаций», — рассказал эксперт.

Сергей Лядов считает, что цена ниже рынка должна настораживать клиента и побуждать к более тщательному осмотру квартиры. Лучше всего для этого взять с собой опытного специалиста по ремонту квартир.

«Если неприятные характеристики получится обнаружить на месте, то цену квартиру можно значительно скорректировать. Что касается окружения и перспектив его изменения, то в этом вопросе поможет проект планировки территории. Конечно, серьезное значение имеют соседи, их статус и репутация в доме. Если повезет, то вы их сможете увидеть. Им тоже небезразлично, кто поселится на их лестничной площадке», — говорит эксперт.

Владимир Кузнецов считает, что сложнее всего дело обстоит с оценкой теплоизоляционных характеристик. Если квартира покупается летом, то узнать о качестве отопления покупатель сможет только зимой, и наоборот, когда квартира покупается в холодное время года, трудно оценить, будет ли жарко летом.

Артем Кохановский привел ряд следующих возможных минусов квартиры: рядом с домом проходит электричка (такую квартиру могут показывать, когда электрички не ходят), рядом с квартирой или в самой квартире был организован наркопритон, и тогда будущий собственник вынужден терпеть такое соседство. Также в квартире мог быть пожар, убийство и т.п. По словам эксперта, проблемной может стать и квартира на 2 этаже – если под окнами расположен козырек подъезда или рядом пожарная лестница — такая квартира легко становится объектом внимания воров. Квартиры на 2 этаже часто находятся над офисами различных фирм, что тоже может быть чревато последствиями. Например, на такой склад могут ночью подъезжать и шуметь грузовые автомобили.

Можно ли оспорить сделку?

оспорить сделку в суде

Интересен также следующий вопрос: предположим, покупатель после тщательного осмотра приобрел квартиру, подписал все документы. Переехав в нее, он вдруг узнал, что квартира имеет какие-либо не выявленные им недостатки, о которых его не предупредил продавец, и которые могут сказываться на ее стоимости. Можно ли в данном случае попытаться оспорить сделку?

Сергей Лядов говорит, что законодательство и правоприменительная практика у нас еще не совершенны. Поэтому многие вопросы остаются на добросовестности продавца и внимательности покупателя. Действует принцип из кинофильма «Брильянтовая рука»: «принял, сдал, отпечатки пальцев». После подписания акта приема-сдачи претензии крайне сложно оспорить.

Наталья Киселева рассказала, что законодательно на продавца возложена обязанность передать квартиру того качества, которое предусмотрено договором купли-продажи. Поэтому, если продавец не уведомил покупателя о недостатках квартиры, покупатель вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо устранения продавцом недостатков, либо возмещения продавцом расходов покупателя по устранению недостатков. Если же недостатки существенные (понятие существенных недостатков также дается законом), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных денег.

«Вот только наличие шумных соседей, или то, что вы при осмотре не обратили внимание на вид из окна, не является недостатком квартиры де-юре, хотя и очень неприятно для жизни. Если же вам удастся доказать, что недостатки в квартире существенные, возмещения, скорее всего, придется требовать через суд. Поэтому все и нужно предусмотреть до покупки, дабы приятные хлопоты по такому важному делу, как приобретение недвижимости, не превратились в судебные тяжбы», — говорит эксперт.

На что обратить внимание при покупке вторичного жилья?

Покупка вторичного жилья – весьма сложный процесс, на который зачастую нужно потратить много времени и сил. Стоит перечислить «подводные камни», связанные с приобретением квартиры, а также пояснить, на какие характеристики жилплощади и дома важно обратить внимание перед заключением сделки.

Как выбрать район для проживания?

Это первый вопрос, который стоит задать себе перед покупкой квартиры в Москве или в Подмосковье. Выбор локации порой становится довольно сложной задачей, ведь для этого нужно учесть несколько факторов: финансовые возможности потенциального покупателя вторичного жилья, пожелания к месту проживания и к квартире, состояние инфраструктуры в выбранных районах, расстояние до места работы или важных социальных объектов, чаще всего посещаемых покупателем, и т.д.

Однако можно выделить определенную категорию покупателей жилья, которые при выборе квартиры на вторичном рынке сразу понимают, где они хотели бы подыскать себе жилплощадь. Это так называемые локалы – т.е. люди, которые после приобретения недвижимости не хотят менять ни округ, ни район, ни порой даже квартал проживания, чтобы остаться там же, где они и жили раньше. По наблюдениям риэлторов ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке до 40% покупателей можно отнести к категории «локалов». На вторичном рынке, где предложение более разнообразное и сосредоточено во всех районах столицы, их доля еще больше – 60%. Наиболее велико число покупателей-«локалов» в престижных округах Москвы – в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО и СЗАО.

При этом стоит помнить, что есть определенные районы столицы, которые считаются более либо менее благоприятными для проживания. Среди первых – большинство локаций ЦАО, ЗАО (этот округ отличается хорошей экологической обстановкой), СЗАО. Что же касается районов из второй категории, то среди них риэлторы традиционно выделяют места, отличающиеся плохой экологией, неудобной транспортной доступностью, плохо развитой торговой и социальной инфраструктурой, опасной криминально обстановкой. В первую очередь это районы Капотня, Гольяново, Богородское. Однако у данных локаций есть и весомое преимущество – гораздо более низкая стоимость вторичного жилья, чем в престижных и удобных для жизни районах.

Для того чтобы составить впечатление о развитости инфраструктуры выбранного района, можно воспользоваться несколькими способами. Во-первых, съездить туда самостоятельно, на общественном транспорте или автомобиле, если такой возможности нет – посмотреть онлайн‑карты. Во-вторых, расспросить местных жителей о плюсах или минусах проживания в какой-либо локации, особенно если среди них есть знакомые. В-третьих, почитать форумы в интернете, где люди высказывают свои мнения по поводу жизни в районе.

Как правильно выбрать дом при приобретении вторичного жилья?

Квартира в «хрущевке» или квартира в «сталинке»? Казалось бы, это не самый важный вопрос при выборе будущей жилплощади. Однако на самом деле материал, из которого был построен дом, и его состояние также весьма важны. Ведь они значительно влияют на характеристики самой квартиры: насколько высок здесь уровень шумоизоляции, как хорошо сохраняется тепло, в каком состоянии перекрытия, не требуется ли ремонт вследствие не очень хорошего состояния дома и т.д.

Читайте также  Где в балансе отражается незавершенное строительство

Зачастую потенциальные покупатели не раздумывают много по поводу того, в каком доме им хотелось бы жить, из-за ограниченных финансовых возможностей. В силу этого фактора они выбирают недвижимость с как можно более низким ценником. Это касается и материала дома: к примеру, квартиры в панельных домах советской постройки, особенно в 5-этажных «хрущевках», обычно стоят меньше, чем жилье в «сталинках» или современных панельных, кирпичных или монолитных домах.

В целом на вторичном рынке жилья наибольшая часть предложения представлена объектами, расположенными в панельных строениях. При этом из-за постепенного перехода лотов из первичного во вторичный сегмент жилья здесь растет доля «монолита», и эта тенденция усиливается. Монолитное домостроение подешевело после кризиса 2008 года, когда сильно снизилась стоимость стройматериалов и работ, после чего оно реально стало конкурировать с «панелями». При сопоставимой стоимости и сроках возведения домов монолитные строения отличаются более высокими потребительскими характеристиками и серьезно выигрывают у «панелей» в плане свободы внутренней планировки.

Выбирая вторичное жилье в панельной «хрущевке» или «брежневке», стоит помнить о возможных минусах подобных вариантов – неудобных планировках (это, к примеру, маленькие по площади кухни), сидячих ваннах, плохом уровне шумоизоляции и т.д. Ситуация с кирпичными строениями благоприятнее: они отличаются более высокими качественными характеристиками, кроме того, квартира в «хрущевке» из кирпича обладает лучшей теплоизоляцией, чем жилье в блочных или панельных домах.

Отдельно стоит выделить сталинские дома. Обычно при выборе квартиры на вторичном рынке таким предложением интересуются покупатели постарше, от 40-45 лет. Чаще всего они прицельно ищут жилье в домах с уникальной историей, а в этом случае – еще и с необычным архитектурным обликом, запечатлевшим в себе величие советской эпохи. Молодые люди, скорее, отдадут свое предпочтение квартире той же стоимости в новостройке – здесь они могут выбрать себе более «свежее» жилье с удобной им планировкой.

Основные плюсы сталинских домов – расположение относительно центра, характер постройки (дома из кирпича очень хорошо сохраняют тепло), богато украшенные фасады. Минусы – порой встречаются проблемы с планировками (слишком большие коридоры, маленькие по площади комнаты), внутридомовые коммуникации изношены, а жителей смущают узкие дворы и отсутствие парковок.

Продажа вторичной недвижимости также порой проходит в домах нестандартной архитектуры. Скажем, в дореволюционных строениях – в данном случае нужно особенно тщательно проверить состояние дома. Часто в таких зданиях установлены деревянные перекрытия и полы, что создает неудобства для жильцов, в том числе из-за большей восприимчивости дома к шуму с улицы и движению общественного транспорта.

Еще одна интересная, но потенциально проблемная категория домов – экспериментальные конструктивистские здания, возведенные в 1920-1930-х годах. Основные минусы таких вариантов – нестандартные планировки квартир и общих зон, старые перекрытия, использование при возведении домов материалов низкого качества, в том числе строительного мусора для заполнения стен.

На что стоит обратить внимание при осмотре квартиры и дома?

Тщательный осмотр будущего места жительства – это важный этап покупки квартиры в Москве или Подмосковье. Особенно это касается домов в состоянии большого износа – необходимо проверить, есть ли на их фасадах следы дефектов швов, как обстоят дела с инженерными коммуникациями, с несущими конструкциями, проводился ли здесь в последнее время капремонт. Если нет, то лучше уточнить, в какие сроки он будет проведен, для этого следует воспользоваться ресурсом «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru). Также на этом сайте можно узнать год ввода дома в эксплуатацию, уточнить, не считается ли он аварийным, сколько здесь проживает людей и другие полезные сведения.

Многие потенциальные покупатели обращают внимание и на состояние подъезда – есть ли там свет, как давно проводился ремонт, оборудована ли лестница подъемником для инвалидов, не испорчены ли почтовые ящики, нет ли запаха дыма из-за постоянно курящих жильцов (то же самое касается и лестничной клетки). Обязательно стоит проверить наличие и состояние лифтов, в особенности исправность грузового лифта, который может понадобиться при переезде. Общение с будущими соседями, в том числе живущими на самых нижних или верхних этажах, обычно дает много полезной информации.

Желательно оценить состояние придомовой территории – насколько она ухожена, разбиты ли вокруг дома клумбы, есть ли здесь детская площадка, парковка, шлагбаум. Если придомовая территория сильно замусорена, то для потенциальных покупателей это может стать весомым минусом для заселения.

Риэлторы советуют потребителям тщательно подходить к осмотру квартиры – не отвлекаться на разговоры с собственниками, проверить состояние техники, узнать, когда здесь в последний раз был ремонт, оценить вид из окна. Лучше осматривать жилплощадь несколько раз, в разное время суток, чтобы проверить, не шумят ли соседи.

Какие документы нужно проверить перед приобретением вторичного жилья?

При купле-продаже вторичной недвижимости важно проверить все документы, относящиеся к сделке, в том числе по реализуемой квартире. В большинстве случаев для проверки документов покупатели привлекают риэлторов, так как самостоятельно разобраться во всех юридических тонкостях крайне сложно. Сотрудничество со специалистом по рынку недвижимости или нотариусом считается гарантией надежности сделки, хотя и не стопроцентной. Покупателям необходимо обратить внимание на следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость (договоры купли-продажи, наследования, дарения и т.п.), благодаря которым можно удостовериться в том, что жилплощадь по законному праву принадлежит нынешним владельцам;
  • выписку из ЕГРН, причем в данном случае есть 3 варианта:
  1. выписка из ЕГРН, полученная собственником при регистрации его права собственности, если такая регистрация прошла после 01.01.2017 года (с 15.07.2016 года выдавалась выписка из ЕГРП, а до этого – свидетельства о праве собственности). Благодаря этой бумаге покупатели проверяют, нет ли на объекте обременений или ареста, сверяют паспортные данные собственников;
  2. выписка из ЕГРН, которую можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Это открытые данные, и их может получить любой человек, но в ней не будет личных данных собственника. При этом благодаря ей можно проверить актуальность данных выписки №1;
  3. выписка из ЕГРН о переходе прав, по ней покупатели жилья увидят, насколько часто проходил процесс перехода прав собственности, узнают о прочих операциях, которые проводились с недвижимостью. Получить ее может также любой человек в МФЦ или Росреестре. Также паспортные данные и ФИО владельцев жилья проверяются с помощью сайта МВД (http://xn––b1afk4ade4e.xn––b1ab2a0a.xn––b1aew.xn––p1ai);
  • также следует обратить внимание на технический паспорт БТИ. Этот документ заказывают в МФЦ или БТИ, по нему можно отследить, не проводилась ли собственниками неузаконенная перепланировка. Причем получить такой документ может только собственник квартиры;
  • выписку из домовой книги или из паспортного стола, где упоминаются все граждане, зарегистрированные в квартире;
  • выписку из МФЦ, подтверждающую, что на объекте нет задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку о погашении ипотеки, если вторичное жилье приобреталось с использованием жилищного кредита. Если же он еще не выплачен полностью, то перед заключением сделки ее участникам нужно обратиться в банк, чтобы получить от него согласие на реализацию квартиры. Также стоит выяснить, не использовался ли для погашения ипотеки материнский капитал;
  • справки из ПНД и НД, которые подтверждают отсутствие учета в этих заведениях в отношении продавца/ продавцов.

В том случае, когда квартирой владеют супруги (режим общей собственности), для продажи вторичной недвижимости необходимо предъявить свидетельство о браке, а также заверенные у нотариуса письменные соглашения как от мужа, так и от жены.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Когда выгоднее покупать

Покупка вторичного жилья

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Алгоритм покупки жилья на вторичном рынке

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Оформление покупки

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Документы

Как покупать жилье на вторичном рынке, документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

    ; ;
  • справку из ЕИРЦ (об отсутствии долга за коммунальные услуги);
  • техпаспорт.

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Как правильно покупать жилье

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.
Читайте также  Как правильно продать дом с земельным участком?

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Правильная покупка, как избежать рисков

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Риски. Как не дать себя обмануть

Риски при покупке квартиры вторички

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

    . Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  1. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  2. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  3. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  4. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  5. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  6. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д. . Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  7. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  8. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке – личное мнение в блоге Романа Гринева.

Важные нюансы при покупке жилья на вторичном рынке в России

Российские граждане должны знать, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. В этой сфере существует много мошенничества, так как сделки с недвижимостью связаны с крупными суммами денег. И так как многие граждане юридически неграмотные, мошенникам легко удается обмануть таких покупателей.

Порядок сделки

При оформлении купли-продажи можно пользоваться услугами посредников, таких как риэлторы, юристы, нотариусы. За свои услуги все они берут определенное денежное вознаграждение. Но в определенных случаях эти суммы могут защитить сделку от мошеннических схем и сэкономить всю сумму денег от передачи ее злоумышленникам.

Порядок действий, независимо от наличия посредников, будет следующий:

  1. Выбор подходящей квартиры.
  2. Проверка всех документов на квартиру, желательно вместе с юристом или нотариусом.
  3. Подписание договора купли-продажи, желательно заверить его легитимность у нотариуса.
  4. Проведение осмотра квартиры и подписание акта передачи.
  5. Передача документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
  6. Получение документов, подтверждающих приобретенное право.
  7. Этап передачи денежных средств продавцу может быть любым в данном порядке. Оплата может быть предусмотрена после заключения договора или после получения документов о регистрации сделки. Все эти условия прописываются в договоре купли-продажи.

Нюансы

Нужно знать все эти этапы и соблюдать установленный порядок, а также не стоит экономить деньги на нотариусе, чтобы проверить сделку на законность и отсутствие подводных камней.

Выбор жилья

С этого этапа начинается покупка любого жилья. Это очень ответственный выбор, поэтому нужно знать, на что в первую очередь обратить свое внимание:

  • район;
  • состояние дома;
  • состояние подъезда и месторасположение квартиры;
  • внутреннее состояние жилья.

При выборе района нужно обращать внимание на следующие моменты:

  1. Наличие необходимой инфраструктуры (школы, садики, аптеки, больницы, магазины).
  2. Наличие общественного транспорта и время, которое должны будут тратить члены семьи, чтобы добираться до своей работы и других необходимых мест.
  3. Присутствие крупных предприятий, загрязняющих экологию района.

Также могут учитываться иные важные предпочтения для каждого члена семьи. После того как выбраны желаемые районы, нужно оценить состояние дома и его месторасположение. Для этого нужно обойти дом пешком и внимательно его изучить. Нужно обращать внимание на следующее:

  1. Осмотреть дом на наличие в стенах трещин и существенных разломов.
  2. Оценить благоустроенность прилегающей к дому территории (детская площадка, парковка, наличие пандусов и прочее).
  3. Оценить близость шумных заведений, таких как предприятия или дискотеки, бары.

После внешней оценки дома нужно провести тщательный осмотр подъезда. Важны следующие моменты:

  1. Наличие лифта, мусоропровода, ширина лестничного пролета.
  2. Обратить внимание на чистоту в подъезде.
  3. Этаж квартиры также может играть существенную роль, так как последний и первый этажи обычно ценятся меньше, и они должны стоить меньше стоимости остальных квартир.
  4. Нужно обратить внимание на то, кто здесь проживает. Бывают дома, где проживают преимущественно пожилые люди, военнослужащие, сотрудники определенных учреждений или предприятий.

Также по состоянию подъезда можно определить в целом, какие люди могут стать вашими потенциальными соседями. В самой квартире нужно обратить внимание на:

  1. Косметический ремонт.
  2. Наличие и состояние коммуникаций.
  3. Тепловой режим помещения.

Документы

Основные подводные камни могут содержаться именно в документах на жилье. Поэтому желательно перед подписанием договора их проверить вместе с нотариусом. Нужно проверить законность следующих бумаг:

  1. Правоустанавливающих документов, подтверждающих законные основания собственника на данную недвижимость. В самом документе не должно быть исправлений. Сейчас можно получить справку из ЕГРП, которая предоставляет актуальную информацию о всех собственниках недвижимости.
  2. История квартиры проверяется по справке из ЕГРН, там также будет указано наличие обременений и дата их снятия. Если имущество находится более 3 лет в собственности и до этого момента не возникло никаких спорных ситуаций по поводу законности сделок с ней, можно не опасаться, так как максимальный срок исковой давности составляет 3 года.
  3. Качество квартиры. Нужно сравнить планировку с паспортом из БТИ и на квартиру. Если планировка сделана, но не зарегистрирована, то придется регистрировать ее новому хозяину. Важно сравнить, соответствует ли эта перепланировка законодательным требованием и не нарушены ли законные нормы.
  4. Проверить документы продавца, а также его дееспособность. Он должен подписывать договор, не находясь в состоянии алкогольного или другого опьянения, и должен быть психически здоров. Если в этом возникают сомнения, то с таким человеком лучше не связываться. Кроме этого, нужно внимательно проверять доверенность на совершение сделки, если договор подписывает не сам владелец жилья.
  5. Проверить права третьих лиц на эту квартиру. Для этого нужно взять выписку из домовой книги. Важно, чтобы в квартире не были зарегистрированы на момент совершения сделки другие граждане.

Передача денег

Это важный этап, на котором возможно использование множества мошеннических схем. Для того чтобы обезопасить себя от этого, можно совершать сделку через посредника. Существует 2 способа:

  1. Арендовать банковскую ячейку.
  2. Использовать аккредитив.

Стоимость этих двух вариантов примерно одинаковая. Различия заключаются в следующем. В первом случае покупатель заключает договор с банком об аренде ячейки на месяц или несколько месяцев. Он туда кладет необходимую сумму денег, о чем выдается соответствующее подтверждение. Ключи от нее передаются продавцу. В договоре с банком прописываются документы, при предъявлении которых продавец получает право забрать свои деньги.

Аккредитив действует аналогичным образом. Только средства хранятся на счете, открытом покупателем, и перечисляются на счет продавца при выполнении им необходимых обязательств, например, по предъявлению необходимых бумаг.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Сделки по недвижимости, пожалуй, одни из самых сложных. Это вызвано как крупными суммами денег, которые в них участвуют, так и стабильно высоким спросом на жилье и желанием продавца поскорее продать собственность.

Покупка квартиры – дело очень непростое и ответственное. Особенно если встает вопрос о приобретении квартиры на вторичном рынке. Здесь клиента поджидает множество «подводных камней», которое мы и рассмотрим в нашей статье.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Прежде всего, Покупатель должен хорошо представлять себе как правильно купить квартиру на вторичном рынке и чего именно стоит опасаться.

Итак, мы рассмотрим существующие факторы риска:

  1. Проблемы, связанные с юридической «чистотой» квартиры. К этому фактору стоит отнестись внимательно, ведь его игнорирование может привести к таким серьезным последствиям, как потеря уже приобретенной недвижимости.
  2. Проблемы, связанные с фактическим состоянием квартиры и соответствующей документацией на нее. Перед покупкой стоит убедиться, что в квартире не было проведено несанкционированной перепланировки и т.п. Хоть эти проблемы и не повлекут за собой потерю прав собственности, но зато могут серьезно ударить по Вашему кошельку.
  3. Проблемы, связанные с оформлением самой сделки. Стоит позаботиться о безопасности проведения сделки.
Читайте также  Сколько стоит лицензия на фармацевтическую деятельность

Теперь по порядку рассмотрим подробнее каждую группу.

Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке

  1. Продажа квартиры не собственником по доверенности. Это должно насторожить, так как велика вероятность того, что доверенность просрочена или вообще поддельная. Даже если доверенность подлинная, то она может быть аннулирована собственником. Часто доверенности оформляются на пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, лиц, страдающих алкогольной и наркотической зависимостью. К тому же, настоящий собственник может не знать о продаже квартиры или быть уже умершим.
  2. Приватизация, оформленная с нарушениями. Необходимо убедиться в том, что жильцы, участвовавшие в приватизации, знают о продаже квартиры и согласны с ней. Не соглашайтесь на покупку квартиры с жильцом, который обещает выписаться после сделки.
  3. Сделки сомнительного характера в истории продаваемой квартиры, особенно с участием юридических лиц и госпредприятий, должны насторожить покупателя.
  4. Продажа квартиры, полученной в наследство (по договору дарения, ренты). В таких случаях возможно появление других претендентов на квартиру сразу после совершения сделки.
  5. Квартира, частично или полностью приобретенная в счет материнского капитала может быть неправильно оформлена в собственность. При оформлении такой квартиры следует учитывать, что по закону она должна оформляться в общую собственность родителей и детей. Однако не все собственники следуют этому закону. К сожалению, на сегодняшний день в России отсутствует эффективная система контроля оформления таких квартир.
  6. Собственник продаваемой квартиры – недееспособный гражданин (несовершеннолетний, психически нездоровый человек, алкоголик, наркоман). Таким людям не запрещено законом проводить сделки купли-продажи, однако позже они могут быть оспорены в судебном порядке.
  7. Один из собственников квартиры – военнослужащий, тюремный заключенный или лицо, исчезнувшее в неизвестном направлении. За такими гражданами сохраняется право пользования квартирой, несмотря на их временное отсутствие.
  8. Квартира может находиться под арестом, в залоге, являться предметом судебной тяжбы.
  9. Квартира принадлежит супругам. В таком случае необходима нотариально заверенная доверенность второго супруга, так как по закону имуществом, нажитым в браке, супруги имеют распоряжаться только вместе.
  10. Нарушение преимущественных прав продажи долей. В соответствии с Гражданским кодексом РФ Продавец должен, прежде всего, предложить выкуп долей соседям или долевым собственникам. Из-за трудоемкости этого процесса продавцы часто обходят этот закон.
  11. Продажа квартиры по поддельному паспорту. Мошенник может провести сделку по старому, якобы утерянному паспорту.
  12. Если дом находится в плане на расселение, то сделка может быть признана недействительной. Часто Продавец мог просто не знать об этом, поэтому этот вопрос обязательно нужно уточнить при покупке вторичного жилья.

Многие из этих аспектов могут потянуть за собой длительные и неприятные судебные разбирательства, поэтому прежде, чем заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке, постарайтесь провести максимальную проверку.

Проверка квартиры на вторичном рынке

Итак, если все юридические факторы были учтены и не вызвали нареканий, не спешите заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке.

Проверка квартиры на вторичном рынке

Отнеситесь внимательно к осмотру квартиры, не ограничивайтесь беглым взглядом на планировку комнат и метраж квартиры. Ваша невнимательность может стоить Вам как административного штрафа, так и капитального ремонта.

На чем стоит заострить свое внимание?

  1. Оцените общее состояние квартиры. Поинтересуйтесь, как давно в ней проводился ремонт, насколько старая проводка, в каком состоянии находится водопровод.
  2. Загляните в ванную и на кухню: нет ли там плесени, грибка.
  3. Обратите внимание на состояние стен. Они должны быть чистыми, без щелей и дыр.
  4. Будет лучше, если Вы выберете удобную Вам планировку, не стоит рассчитывать ее переделать. Кроме этого узнайте, проводилась ли перепланировка в квартире ранее. Она должна быть проведена законно, иначе Вам придется платить штрафы за неосторожные действия предыдущих владельцев.
  5. Убедитесь, устраивает ли Вас расположение окон относительно частей света. Подумайте, где будет солнце зимой, а где летом. Не будет ли эта квартира слишком темной или слишком жаркой.
  6. Помимо самой квартиры обратите внимание на состояние всего дома. Посмотрите, работает ли мусоропровод, чисто ли в подъезде, не нуждается ли в ремонте лифт.
  7. Узнайте у продавца, кто станет Вашими будущими соседями. Во многом от них будет зависеть Ваше комфортное проживание.

Безопасность покупки квартиры на вторичном рынке

  • В Ваших интересах не отступать в документации от фактического положения дел. Часто продавцы предлагают указать в документах стоимость, которая является ниже фактической. Это связано с их желанием сэкономить на налоге с продажи. С точки зрения покупателя это невыгодно. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ покупатель может вернуть часть стоимости квартиры в виде подоходного налога (имущественного вычета).
    Соответственно, чем выше стоимость квартиры – тем выше сумма, которую Вы сможете вернуть. Если стоимость, указанная при заключении договора не соответствует реальной, то такая сделка может считаться недействительной и быть оспоренной в суде. К тому же, если вдруг Вы захотите расторгнуть договор, то Вам вернут только сумму, оговоренную в документе.
  • Пользуясь услугами риэлтерского агентства, обратите внимание на прописанную в договоре ответственность риэлтора.
  • Как обезопасить процесс передачи покупателю денежных средств? Подумайте о безналичном расчете. Сегодня банки предлагают аккредитив. Его суть состоит в том, что Продавец открывает на свое имя счет в банке, куда Покупатель переводит средства. Деньги будут доступны Продавцу только после предоставления в банк определенных документов, подтверждающих заключение сделки. Подробности этой процедуры Вы сможете узнать в Вашем банке.
  • Если Вы решили проводить операцию с наличными деньгами, то можно арендовать у банка ячейку. В присутствии банковского служащего деньги кладутся в ячейку, проверяются на подлинность и пересчитываются. Вы можете заранее оговорить, когда наличные будут доступны Продавцу, и какие документы он должен будет предоставить банку в подтверждение совершения сделки.

Подумайте, будете ли Вы вносить задаток или аванс.

Обратите внимание, что эти понятия имеют принципиальные различия.

Также задаток может вернуться Покупателю в удвоенном размере, все зависит от того, по чьей вине не состоялась сделка.

Советы покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Вы нашли квартиру, которая идеально Вам подходит? Еще раз уточните следующие моменты:
    • Число лиц, прописанных к квартире и их желание выписаться из нее.
    • Точное количество собственников. Убедитесь, все ли из них присутствуют в настоящий момент в городе, не являются ли они заключенными и не проходят ли они срочную службу в армии.
    • Является ли кто-то из собственников несовершеннолетним или недееспособным.
    • Была ли получена квартира в наследство, если да – на каком основании.
    • Были ли проведены перепланировки, если да – законны ли они.
  2. Старайтесь снимать копии всех документов, это поможет Вам при проверке «вторички» на юридическую «чистоту». В случае возникновения судебного разбирательства копии могут очень пригодиться, они помогут отстоять свои права.
  3. Убедитесь сами в юридической «чистоте» квартиры. Банк, страховая компания или регистрационный орган не будут заниматься этим в полном объеме.
  4. Внимательно осмотрите паспорта собственников: они должны быть чистыми, без различных помет и подчисток.
  5. Что должно насторожить?
    • Очень низкая цена на квартиру.
    • Подозрительная, невнушающая доверия личность Продавца.
    • Продажи и перепродажи квартиры за последнее время.
    • Сокрытие информации о собственнике.
    • Продажа квартиры лицом, не являющимся собственником.
  6. Постарайтесь поговорить с соседями, выяснить все плюсы и минусы этого района, оцените инфраструктуру (магазины, школа, сад и т.д.)
  7. Проводите осмотр квартиры в светлое время суток.
  8. И, наконец, не осматривайте более двух квартир в один день.

Внимательно отнеситесь к осмотру приобретаемой квартиры и близлежащей территории, ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта. При соблюдении всех этих правил и осознанном подходе к вопросу как купить квартиру на вторичном рынке, Вы сможете сделать правильный выбор, о котором потом не придется жалеть.

Новые штрафы для шумных соседей до 50 000 рублей

Особенности исчисления налога на апартаменты

Здравствуйте! Собираюсь приобрести квартиру. Собственник получил её по наследству от матери. У него жена и ребёнок. Хочет купить дом. В договоре будет указана полная стоимость квартиры. Сама квартира в собственности у него 2 с половиной года.
Подскажите, пожалуйста, какие могут быть подводные камни? Спасибо

Надо смотреть, выделена ли доля на несовершеннолетнего ребенка, прописан ли он. Лучше получить подтверждение из органов опеки в том, что при продаже жилья права ребенка не ущемлены. Юрист в этой сделке вам точно не помешает! Лучше подстраховаться и доверить проверку сделки профессионалу!

Для меня покупка квартиры прошла безболезненно, благодаря адекватному собственнику, который нашелся на авито, и толковому юристу, который занимался проверкой документов. Читаю вашу статью и подобные в интернете, и понимаю, что можно и самому справиться, если немножко вникнуть в тему.

Добрый день, Мария!
Всё-таки, видимо, не каждый сам справится. Иногда, собственник бывает не очень честный и экономия на толковом юристе оборачивается большими потерями…

Мы с женой переезжали около полугода назад. В связи с этим, нам необходимо было срочно продать квартиру. Где и как продавать, я знал, поэтому продажа не заняла много времени. К тому же, у нас довольно хорошая квартирка и по ремонту и, что важнее, по расположению. Поэтому, после того, как я разместил объявления на нескольких сайтах по недвижимости и в разделе на авито, предложения начали поступать сразу. В общем, через пару недель мы ее продали на наиболее выгодных для нас условиях и благополучно переехали в другой город.

Добрый день, Игорь!
Отлично, хорошо, когда всё хорошо! Поздравляю, дальнейшего благополучия!

По-моему, все, что описано у вас в «подводных камнях» лучше сразу невозвратно исключить. Сколько вторички на одном только авито и что нет чистых вариантов? Не поверю хотя бы потому, что сам прошел через процедуру покупки 2х квартир на вторичке.

Добрый день, Антон.
К покупке квартиры нужно подходить серьёзно. К сожалению, «подводные камни» могут возникнуть неожиданно. Лучше заранее знать, на что особенно обратить внимание. Конечно же, всё-таки, большинство «чистых вариантов». Покупка квартиры серьёзный шаг и большинство нормальных людей переживают при этом. Если кому-то поможет эта статья, то это уже хорошо. Вам повезло, прекрасно.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: