Как сдать квартиру в аренду

Как сдать квартиру в аренду

Итак, допустим, вы решили сдать квартиру. Купили новое жильё и просто хотите, чтобы за старым кто-то присматривал и чтобы не нужно было платить коммуналку, или рассчитываете подзаработать – неважно. Сразу возникает масса вопросов. Как сдать квартиру выгодно? Где искать жильца? Что обычно нужно арендаторам от жилища? Как не приехать однажды на руины любимой двушки? Как гарантировать, что платить будут вовремя и ровно столько, сколько договорились? Кстати, сколько попросить?

Постараемся ответить на все ваши вопросы.

Как должна выглядеть квартира

Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.

Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.

Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.

Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.

квартира под аренду

С агентом или самому?

Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?

Плюсы сдавать самому:

  1. Бесплатно.
  2. Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.

На этом список, увы, исчерпан.

Плюсы обратиться в агентство:

  1. Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
  2. Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
  3. Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
  4. У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.

Но за это, увы, придётся платить. Выбор за вами.

Как оформить объявление

Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.

Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.

  1. Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
  2. Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
  3. Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
  4. Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
  5. Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
  6. Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
  7. Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
  8. Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.

О чем спрашивать потенциальных арендаторов?

Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?

Ответ прост и печален: никак.

Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.

Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.

Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.

  • Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
  • Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
  • Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
  • То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
  • Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
  • Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.

договор

Условия договора найма

Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.

Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:

  • Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
  • Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
  • Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
  • Дата подписания.
  • Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
  • Кто оплачивает коммунальные платежи.
  • Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
  • Можно составить здесь опись имущества.

По закону договор сроком более чем на 11 месяцев нужно регистрировать в Росреестре и платить с этого дохода налоги. Для граждан РФ ставка составляет 13%.

Если вы заключаете договор меньше, чем на 11 месяцев, договор можно не регистрировать, просто подписать обеими сторонами. А вот налог по закону всё равно придётся платить.

Читайте также  Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме?

Как перестраховаться

Сдавать квартиру – всегда риск. Нужно быть готовой к тому, что однажды вы окажетесь на руинах вашего некогда уютного убежища. Но есть несколько советов, которые уберегут вас от самых простых и обидных ошибок.

  1. Не верьте на слово. Вообще. Никому. Даже друзьям. Особенно друзьям. Всё подписывайте, описывайте, проверяйте и перепроверяйте.
  2. Контролируйте оплату коммуналки. В конце концов, это вы останетесь с годовым долгом за свет, если не уследите.
  3. Ещё раз: берите депозит и заключайте договор.
  4. Не позволяйте больших просрочек оплаты. Ваша жалость обернется финансовыми потерями.
  5. Время от времени проверяйте состояние квартиры, даже если жильцы кажутся вам адекватными людьми. Конечно, по договоренности с жильцами: заезжать просто так, без звонка и договоренности, нельзя.
  6. Оставляйте себе дубликат всех ключей. Всех! Даже того верхнего, который никто не использовал уже сто лет.
  7. Проверяйте, кто живёт в квартире: те ли, кому вы её сдали. Да, и такое бывает.
  8. Будьте готовы к сюрпризам.

Теперь вы примерно представляете, что вас ждёт. Пусть ужасы, описанные в этой статье, никогда вас не коснутся, а с арендаторами не будет никаких проблем. Пора писать объявление!

Как сдавать квартиру в аренду легально

Чтобы защититься от недобросовестных квартиросъемщиков, многие владельцы квартир решают сдавать свои квартиры легально. Ведь если жилье сдается официально, арендатор по закону несет ответственность за вред имуществу или неуплату.

Кроме того, тем, кто сдает жилье неофициально, грозят штрафные санкции от государства. Поэтому проще и безопаснее платить налоги. Как это делать правильно и с выгодой для себя, расскажу в следующем материале.

Если у вас не зарегистрировано ИП, налог за сдачу квартиры составит 13%, индивидуальный предприниматель с патентом на сдачу жилья заплатит государству 6% от дохода. Если же вы ведете деятельность как самозанятый, то налоговая ставка будет равна 4%. Предлагаю рассмотреть каждый из вариантов подробнее.

Как платить налог: инструкция для физлиц

Я подготовила удобную пошаговую инструкцию, помогающую оплачивать официально налоги со сдачи жилья:

  1. Заключить договор аренды или найма.
  2. В течение месяца после заключения договора зарегистрировать его в Росреестре, в многофункциональном центре или на госуслугах, если срок договора — более 11 месяцев. Если вы сдаете квартиру меньше, чем на год, такая регистрация не нужна.
  3. Сформировать пакет документов, чтобы подать налоговую декларацию 3-НДФЛ (паспорт гражданина РФ, договор найма жилого помещения, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или документ, дающий право ею распоряжаться, выписка из ЕГРН либо договор социального найма).
  4. Подать налоговую декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы для оплаты налога 13%. Документ подают по месту постановки на учет лично или через онлайн-сервис Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС до 30 апреля следующего года.
  5. Уплатить налог на доходы физических лиц, либо оплатив в банке квитанцию (форму квитанции можно найти на сайте ФНС), либо онлайн, с помощью сервиса Уплата налогов физических лиц до 15 июля следующего года.

Важно! Если вы проживаете в России более 183 дней в году, то налог на НДФЛ составит 13%, а вот если вы пребываете на территории страны менее 183 дней в году, то вам придется платить по ставке 30%.

Сдача квартиры, если вы купили патент

Давайте разберемся, насколько выгоден патент при уплате налогов. Патентной системой налогообложения могут воспользоваться только владельцы ИП. Если вы приобрели патент, налог с доходов за сдачу имущества платить не нужно.

Стоимость патента равна 6% от суммы потенциально возможного к получению дохода, размер которого устанавливается законом за год. Приобрести патент можно на разный срок: от одного месяца до года. Выгода в том, что здесь можно сэкономить благодаря более низкой процентной ставке, чем НДФЛ.

Сдача жилья в аренду, если вы самозанятый

Арендодатель, имеющий статус самозанятого, будет платить 4% от дохода, если сдает жилье физлицу, и 6% — если квартиру снимает компания. Если ваш доход не превышает 200 000 рублей в месяц, вы можете воспользоваться данной опцией. Страховые взносы платить не нужно.

Если вы работаете по найму или имеете ИП, это не препятствие для того, чтобы стать самозанятым. Чтобы встать на учет, скачайте приложение Мой налог, там вы будете регистрировать платежи.

Важно! В случае, если вы уже успели заключить договор найма, и только после этого задумались о статусе самозанятого, такой договор перезаключать не нужно.

Таким образом, вы можете выбрать тот вариант оплаты, который считаете для себя наиболее выгодным и удобным. Официальный договор защитит вас от издержек, связанных с порчей имущества или просрочкой оплаты, и тем самым дисциплинирует жильцов, избавит от претензий со стороны соседей, даст возможность застраховать квартиру при желании, а также перечислять оплату безналом. Кроме того, наниматель сможет иметь регистрацию по месту пребывания.

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Как правильно оформить сдачу квартиры квартирантам по закону

Владелец квартиры вправе распоряжаться ей по собственному усмотрению. В частности, сдавать в наем, получая от этого доход. Для юридического оформления таких отношений используется договор аренды жилья. Его подписание в большинстве случаев позволяет избежать возникновения конфликтных ситуаций. Рассмотрим, на что обратить внимание при составлении такого документа, а также стоит ли использовать готовый образец договора аренды квартиры.

Кто может сдавать и арендовать жилье

Распоряжаться квартирой может только ее владелец, то есть собственник, право которого подтверждается свидетельством о госрегистрации. Это первое, что необходимо потребовать предъявить еще на стадии просмотра. Ни друзья, ни близкие родственники собственника не могут заключить договор вместо него. Вместе со свидетельством госрегистрации прав на жилье должен быть предъявлен паспорт. Наниматели муниципального жилья не являются его владельцами, следовательно, права использовать принадлежащую городу квартиру для получения личного дохода не имеют.

Исключением будет ситуация, когда владелец сам просит кого-либо заключить сделку от его имени. Например, обращаясь к риэлтору или поручая все родственницам. Для этого оформляется доверенность. Поскольку речь идет не о продаже, а всего лишь о временном найме, достаточно простой письменной доверенности, заверять ее у нотариуса нет необходимости.

Арендатором (нанимателем) квартиры могут быть только совершеннолетние граждане. Найти квартирантов, особенно в большом городе, несложно. Достаточно разместить объявление на одной из местных бесплатных площадок. Для гарантии собственного спокойствия можно обратиться в агентство. Но тогда придется оплатить посреднические услуги.

Как составить договор

Для оформления передачи жилой квартиры применяются несколько договоров. От одного физического лица другому квартира передается по договору найма. Организации для своих сотрудников жилые помещения арендуют. Пустить пожить родственников или близких друзей удобнее по договору безвозмездного проживания. Но все три договора имеют много общего.

Для составления письменного документа не обязательно обращаться к юристу. Можно использовать шаблон договора аренды квартиры (скачать ниже). В него потребуется внести уточняющие детали. Договор всегда составляется в двух экземплярах и подписывается обоими участниками.

Типовой договор содержит:

  • дату и место его составления;
  • подробные сведения об арендодателе и арендаторе (или наймодателе и нанимателе);
  • характеристики квартиры (адрес, площадь, текущее состояние, наличие бытовой техники, мебели и других предметов обихода);
  • реквизиты подтверждающего право собственности документа;
  • срок передачи жилья;
  • сумма арендной платы, сроки ее внесения и порядок проведения расчетов (наличными, на карту, переводом и т. д.);
  • на кого возлагаются обязанности производить текущий и капитальный ремонт;
  • перечень лиц, имеющих право проживать вместе с арендатором в снятой квартире;
  • права и обязанности каждой из сторон.

В зависимости от ситуации, в договоре могут быть прописаны и другие условия. Например, для Москвы или Санкт-Петербурга актуально оформление временной регистрации в арендованном жилье. Желательно заранее прописать разрешение или запрет на эту процедуру. Также в договоре может учитываться наличие у жильцов домашних животных, маленьких детей и т. д.

Дополнительные документы

К договору аренды жилья дополнительно составляется акт передачи. В нем фиксируется техническое состояние квартиры, перечисляется вся бытовая техника и мебель, передаваемая жильцу. Желательно указать, что все они находились в исправном состоянии в момент подписания договора. Для отдельных дорогостоящих предметов допускается указание цены.

В акте фиксируется показание приборов учета: счетчиков воды, газа и электричества. В дальнейшем это поможет избежать взаимных обвинений в долгах по коммунальным платежам. Если вместе с квартирой происходит передача подсобного нежилого помещения, например, расположенной за пределами квартиры кладовки, то и этот факт отражается в акте.

Читайте также  Какие документы необходимы для регистрации коммерческой организации

Передачу денег принято оформлять распиской. Ее пишет владелец, каждый раз, когда принимает у жильца наличные деньги. При расчетах безналичными способами целесообразно сохранять квитанции. То же относится и к коммунальным платежам: необходимо собирать чеки о внесении средств.

Нужна ли регистрация договора

Законом предусмотрено, что максимальный срок, установленный договором аренды жилья, не может превышать пяти лет. Однако заключать соглашение на столь долгий срок юристы не рекомендуют сразу по двум причинам:

  • во-первых, расторгнуть договор гораздо сложнее, чем перезаключить;
  • во-вторых, подобная сделка обязательно должна быть зарегистрирована.

Регистрация подразумевает подготовку пакета документов и передачу его в Росреестр, а также уплату госпошлины. Сделать это необходимо в течение одного месяца с момента подписания договора аренды.

Сдаем квартиру в аренду: грамотно, прибыльно, безопасно

Квартира в аренду

Сдача жилья в аренду при правильной организации — это возможность получать стабильный пассивный доход. Решив заняться предпринимательской деятельностью, расценивайте свою квартиру как стартовый капитал в бизнесе. Эта сфера полна рисков и подводных течений, но при должном подходе вы превратите простаивающую без дела недвижимость в выгодную инвестицию в будущее. Узнаем, как оградить себя от опасностей и приумножить доход, какие варианты налогообложения существуют и что представляет собой легальная сдача квартиры в аренду в российских реалиях.

Первое, о чем нужно позаботиться — товарный вид вашей квартиры. Чем лучше она выглядит, тем быстрее вы заключите сделку. С хорошим ремонтом и мебелью дивиденды будут ощутимее, а контингент, интересующийся вашей жилплощадью, — благонадежнее. Позаботьтесь об исправности коммуникаций, наличии основных бытовых приборов и чистоте в комнатах и на балконах. Хлам выбрасывайте без сожалений: жилье с аккуратным косметическим ремонтом (как с новой мебелью, так и пустое) пользуется большим спросом, чем заставленное горами ненужного и старого скарба, с обветшалыми стенами, продавленными диванами и поломанными шкафами. Вложения в ремонт и обустройство окупятся.

Как определить сумму арендной платы

Разведайте обстановку на рынке аренды по городу, чтобы не продешевить, но и не остаться без съемщиков, требуя с них заоблачные суммы. Узнать среднюю цену за месячную аренду жилья, аналогичного вашему, можно на форумах в сети Интернет, в газетах, на досках объявлений. Не гнушайтесь никаким из этих источников, собирайте полную картину. Изучите, сколько запрашивают за съем квартир в вашем микрорайоне. Сравнивая и определяясь с вилкой цен, обращайте внимание на метраж, состояние и удаленность от транспортных развязок жилья, на которое ориентируетесь. Параметры должны приблизительно совпадать. Также можно воспользоваться услугами оценщиков из агентств недвижимости.

Расположение дома относительно торговых точек и станций метро тоже влияет на сумму, которую вы сможете получать с квартирантов. Еще цена зависит от престижности и инфраструктуры микрорайона, состояния дома, площади, планировки и обустроенности жилья. Наличие или отсутствие балкона, этаж, на котором расположена квартира — тоже важные для съемщиков критерии. Если решите действовать через посредника, проверьте репутацию выбранной компании, наличие лицензии. Эксперты рекомендуют сотрудничать с одним агентством, не распыляясь. Обилие звонков из десятка компаний создаст суету, но вряд ли ускорит процесс, так как клиентские базы многих из них пересекаются.

На стоимость квадратного метра влияет множество факторов, от которых также зависит и ликвидность конкретного объекта на рынке недвижимости. Это распространяется как на сегмент купли-продажи, так и на область найма и аренды жилья. Вы можете воспользоваться поисковым фильтром для того, чтобы сравнить разницу в цене на покупку квартиры в новостройке в зависимости от различных характеристик.

Договор об аренде: виды, особенности, содержание

При сдаче жилья заключают два типа соглашений. Если ваш квартиросъемщик — физлицо, это будет договор о найме. Отношения арендодателя с юридическими лицами регулируются соглашением об аренде. Первый вид договора регламентирован гл. 35 ГК РФ, с нюансами второй разновидности можно ознакомиться в гл. 34 ГК РФ. В этих документах вы найдете информацию обо всем, что нужно указать при составлении бумаги. Чем она подробнее, тем прочнее ваша защита от непредвиденных обстоятельств. Перед заключением соглашения рекомендуем также изучить гл. 27-29 ГК РФ, в которых идет речь о нюансах гражданско-правовых договоров.

Важно: соглашение с квартиросъемщиком не обязательно заверять у нотариуса, но обращение к специалисту сведет ваши риски к нулю.

Сотрудничество с агентством

Прописывайте в договоре каждую мелочь

Что стоит указывать, помимо паспортных данных обеих сторон, адреса жилья, размера и сроков оплаты аренды:

  • полную опись мебели и техники с указанием их состояния и актом приема-передачи;
  • регулярность посещений квартиры хозяином с датой;
  • обязанности сторон в случае форс-мажоров (затопление, поломка чего-либо) с указанием сумм компенсации.

Также прописывайте, кто имеет право жить в вашей квартире, какая из сторон отвечает за оплату коммунальных услуг и ремонт техники, если она выйдет из строя.

Важно: квартиросъемщик может потребовать приложить к договору документы, подтверждающие ваше право сдавать жилье в аренду; по закону вы можете отказаться, а если согласитесь, оригиналы оставляйте у себя.

Регистрация договоров найма и аренды: быть или не быть

Если вы с квартирантом заключаете договор длительностью в год и более, не важно, идет ли речь о найме или непосредственно аренде, оба варианта документа необходимо регистрировать. Сделать это, согласно ст. 674 ГК РФ, нужно в течение месяца после подписания бумаги. Регистрацией таких документов занимается Управление Росреестра. Пакет бумаг должен включать договор, заявления сторон, техпаспорт на жилье, удостоверения личности арендодателя и будущего квартиранта. Подробные требования указаны в 34 и 35 главах ГК РФ.

Где искать квартирантов

Если вы решите не привлекать посредников, встает вопрос: где рекламировать квартиру. Путей самостоятельного пиара жилья несколько:

  • сарафанное радио по друзьям-знакомым;
  • печатные издания;
  • форумы и сайты с досками объявлений, тематические паблики в социальных сетях;
  • по старинке — объявления у подъездов и на остановках.

Если решите не обращаться к специалистам для подписания договора с квартиросъемщиком, возьмите за образец документ, составленный юристом.

Официальная сдача жилья в аренду

Перед подачей объявлений с предложением об аренде квартиры или обращением в агентства недвижимости возьмите на вооружение гражданский и налоговый кодексы. Сколь бы силен ни был соблазн сдать жилье втемную, только официальное оформление обеспечит вам гарантии, а вашему имуществу — защиту. Отношения с потенциальными квартирантами нужно закрепить подробным договором — так вы обезопасите себя от аферистов, неблагонадежной аудитории, проблем с поддельными документами и элементарного воровства. Легальная сдача жилья в аренду избавит и от вопросов налоговых служб, ведь за уклонение от налогов с прибыли, полученной от жильцов, грозят штрафные санкции вплоть до уголовного заключения (ст. 119 НК РФ, ст. 198 УК РФ).

Занимаясь «черной арендой», вы не сможете ничего доказать в суде или полиции. Если недобросовестные квартиранты устроят на вашей жилплощади притон, пожар или затопят соседей, при отсутствии договора предъявить вы ничего не сможете. Компенсации вы не добьетесь, и за убытки будете вынуждены отвечать сами. А если ваши жильцы нарушат покой в подъезде, разгневанные соседи могут пожаловаться в налоговую и полицию, сообщив о вашей деятельности. Штрафы, которые последуют за уклонение от налогов, составляют от 5% до 40% от неуплаченной суммы, а при уголовной ответственности могут достигать 300 000 рублей. Срок лишения свободы — до года, если долг перед государством превышает 600 000 рублей за 3 года подряд.

Не бойтесь выходить из тени: полноценного бухучета в налоговой никто с вас требовать не будет, но подтвердить, что заявленные вами суммы соответствуют действительности, придется документально (это должны быть выписки с карт, если жильцы платят вам безналичным расчетом, и расписки, если вы получаете деньги в руки).

Как сдать жилье законно: налоги, формат деятельности

Сдавать жилье в аренду можно как физлицо или как ИП. Выбирать формат рекомендуем исходя из прибыльности каждого из вариантов. Физическое лицо и индивидуальный предприниматель могут просто выплачивать НДФЛ — 13% от дохода. Документы с отчетом сдаются до 30 апреля текущего года, налог нужно успеть выплатить до 15 июля. Для ИП существует и упрощенный формат налогообложения (гл. 26.2 НК РФ), который позволяет отдавать государству только 6% прибыли. Делать это нужно каждый квартал, до 25 числа следующего месяца, а декларацию о налогах сдавать следует до 30 апреля следующего за текущим года. Есть и другие варианты, но они не выгодны при сдаче жилья в аренду.

Важно: ИП может сократить сумму налога за счет выплат в пенсионный и медицинский фонды.

Несколько практических советов

От финансовых рисков вас защитит страхование недвижимости и имущества. Если нет возможности обратиться к профессионалам, рекомендуем откладывать НЗ на случай форс-мажоров и на предстоящий после выселения квартирантов ремонт, который обязательно потребуется.

Читайте также  Среднегодовая стоимость опф формула по балансу

Хотите отсечь неплатежеспособный контингент и мошенников? Попросите показать справку 2-НДФЛ или проверьте действительность паспортных данных через общедоступные онлайн-сервисы. Не бойтесь расспрашивать людей об их образе жизни, месте работы, привычках. Если возникли подозрения или потенциальный квартиросъемщик дает уклончивые ответы, не сдавайте ему квартиру.

Рекомендуем подробно проинструктировать арендатора о пользовании всеми приборами, снабдить его номерами телефонов экстренных служб на случай форс-мажоров.

Имеет смысл застраховать гражданскую ответственность перед соседями — задел на возмещение потенциальных убытков, причиненных им квартиросъемщиками.

Скрупулезно следите за оплатой услуг ЖКХ, регулярно требуйте предоставить квитанции.

Надеемся, наша инструкция поможет вам сдать жилье в аренду выгодно, и теперь вы подкованы в том, как сделать это правильно.

Как правильно сдавать квартиру квартирантам

Сразу же после принятия решения сдавать квартирантам жильё, владелец сталкивается с важным вопросом – заключить с ними устный договор или оформить сделку официально. Каждый из этих вариантов имеет свои существенные преимущества и недостатки.

sdat-kvartiru-bez-posrednikov-300x200

Устный договор хорош тем, что собственник недвижимого объекта ни перед кем не отчитывается, не несёт дополнительных затрат на оформление и не тратит на такую процедуру своё личное время. Однако без письменного договора юридически сделки не существует, а это значит, что в случае неоплаты за проживание или повреждении имущества арендодателя, владелец квартиры ничего не сможет требовать с виновника. Это влечёт за собой немалые риски для обеих сторон, и решаются такие конфликты часто не в пользу пострадавшего.

Основные моменты

Законодательно регламентируется, что жилую квартиру разрешено сдавать исключительно для проживания. Сдать жилплощадь можно любому физическому лицу без ограничения. Когда же недвижимость передаётся юридическим лицам, организациям или предприятиям, такая сделка именуется арендой, а не наймом.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Чтобы сдать квартирантам объект правильно, следует заранее решить, будет ли собственник заниматься этой процедурой самостоятельно или воспользуется услугами посредника из агентства недвижимости. Такие посредники выполняют следующие функции:

shutterstock_196837196

  • Подыскивают потенциальных нанимателей с учётом пожеланий клиента;
  • Проводят показ жилья потенциальным квартирантам самостоятельно или в присутствии владельца;
  • Проводят консультирование по возникающим вопросам;
  • Договариваются об арендной плате вместо владельца;
  • Оформляют официальный договор найма или аренды.

Важно учитывать и количество совладельцев недвижимого объекта, поскольку их наличие несколько усложняет оформление. Если владелец только один, то он единолично подписывает договор найма с нанимателями, но если имеются совладельцы, все они должны присутствовать при заключении сделки. Альтернативой может стать составление нотариально заверенной доверенности на одного из собственников, которому остальные участники доверили сделку.

Нюанс договора найма

Чтобы правильно сдать квартирантам собственное приватизированное жильё, необходимо заключить письменный договор найма или аренды. Составить его можно самостоятельно, используя образцы, или же обратиться к специалистам. В договоре обязательно фиксируются такие данные, как:

dokumenty-dlja-sdachy-kvartyry

  • Реквизиты сторон (паспортные данные, фамилии, имена и отчества обеих сторон, место их регистрации, контактные телефоны);
  • Местонахождение жилья (полный почтовый адрес), включая этажность и номер подъезда;
  • Сумма арендной платы, способ её внесения и срок, до которого ежемесячно должна быть внесена вся сумма;
  • Кто оплачивает коммунальные услуги и несёт ответственность за сохранение имеющегося в помещении имущества и самой жилплощади;
  • Наличие ограничений в пользовании объектом недвижимости в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации;
  • Срок, на который квартирантам предоставлено жильё;
  • Какое количество граждан будет проживать и кто именно;
  • Ситуации, в которых квартирантам придётся уплатить штрафы и их размеры;
  • Право владельца недвижимости на проверку состояния жилплощади (обычно она проводится раз в месяц в конкретное установленное число каждого);
  • В какой момент договор вступает в силу;
  • Какое имущество передано в аренду или наём вместе с квартирой, в каком состоянии;
  • Причины досрочного расторжения договора.

Для подстраховки имеет смысл подробно описать и фактическое состояние помещения, поскольку при нанесении ему вреда крайне сложно будет это доказать.

Определение суммы оплаты

Установить правильно ежемесячную арендную плату самостоятельно весьма не сложно, проанализировав аналогичные предложения на сайтах с объявлениями, в газетах и на уличных досках объявлений. Если с вопросом стоимости возникают сложности, можно обратиться к специалистам в агентство недвижимости, посоветоваться с коллегами и родственниками, которые в последнее время сталкивались с подобными сделками или также решили сдать жилплощадь.

Поскольку спрос на наём жилья весьма велик, нецелесообразно занижать стоимость арендной платы.

Факторы, влияющие на увеличение стоимости арендной платы:

1436537510503668535b

  • Расположение жилья вблизи от остановок общественного транспорта и метро;
  • Развитая инфраструктура (наличие поблизости торговых центров, магазинов, медицинских учреждений, социальных организаций, детских садов, образовательных учреждений, рынков, аптек, прочего);
  • Рабочий лифт и наличие грузового лифта;
  • Чистая придомовая территория с регулярной уборкой;
  • Отсутствие в квартире неисправностей, сломанного имущества;
  • Приличные, порядочные, не конфликтные соседи.

Владелец недвижимого объекта самостоятельно принимает решение сдавать квартиру и поэтому не обязан ставить об этом в известность соседей или кого-либо ещё.

Последовательный поиск квартиранта

Если сдать квартиру нужно срочно, есть смысл обратиться в агентство недвижимости. Оно имеет собственную базу с уже готовыми клиентами, поэтому могут найти подходящего квартиранта чуть ли не в день обращения.

Самостоятельный поиск квартиранта обойдётся дешевле, однако может уйти больше времени. Кроме того, при самостоятельном поиске, если вы сдаете квартиру впервые, могут возникнуть трудности с правильным составлением и оформлением договора. В этом случае риски существенно увеличиваются и конфликты с нанимателем не исключены.

sostavlenie-raspiski-v-poluchenii-sredstv-ot-kvartirantov

Независимо от того, был ли поиск нанимателя самостоятельным или в этом помогал риелтор, часто собственник жилья задаётся вопросом, кого же стоит пускать на свою жилплощадь, а с кем договор лучше вовсе не связываться. К сожалению, добросовестность это черта визуально невидимая и гарантировать её не могут даже агентства недвижимости.

Перед тем, как сдать свою квартиру и заключить договор, целесообразно лично встретиться с нанимателем и задать ему интересующие вопросы. Важно выяснить, насколько долгосрочен наём, есть ли постоянный источник дохода, какое впечатление о себе складывает в общении и внешним видом, где прописан.

Налогообложение и право проверок

Основной причиной, по которой владельцы недвижимости избегают официального заключения договора при сдаче квартирантам жилья в наем, является обязательная уплата налогов государству. Поскольку сдача в наём или аренда приватизированного имущества считается источником получения прибыли, налогообложение является обязательным для всех граждан. При этом физические лица платят меньше, чем юридические.

pravila-sdachi-zhilya-v-arendu

Упрощённая система, которая применима к собственникам, требует уплаты налога в размере 6% от суммы арендной платы с учетом страхового взноса. При отсутствии свидетельств на предпринимательскую деятельность размер налога составляет 15%.

Владелец имеет право ежемесячно являться в сданную квартиру для проверки сохранности имущества. Желательно, чтобы такие визиты были прописаны в договоре, поскольку спонтанные визиты не любят даже самые добропорядочные квартиранты. По закону им запрещено самостоятельно менять замок на входной двери съёмной квартиры. В качестве исключения может быть только случай квартирной кражи, однако дубликат ключа обязательно передаётся собственнику жилья.

После того, как наниматель съезжает с квартиры, необходимо вместе с ним проверить наличие имущества собственника и его состояние. Если никакого ущерба не нанесено, владелец должен вернуть квартирантам внесённый ими страховой депозит, если он вносился изначально.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: