Как проходит обмен недвижимости?

Обмен недвижимости — довольно распространенное явление на рынке вторичного жилья. При этом прямой обмен «объект на объект» используется довольно редко. В большинстве случаев задействуется доплата или в сделку включается другое имущество, рассказывает руководитель премии UrbanAwards Ольга Хасанова.

О корректности терминов

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

  • паспорт,
  • правоустанавливающие документы,
  • выписку из ЕГРП,
  • кадастровый паспорт,
  • справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
  • справку о составе семьи,
  • свидетельство о регистрации или расторжении брака,
  • письменное согласие со стороны супруга,
  • проект договора,
  • квитанцию об оплате госпошлины,
  • заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом

Фото: ТАСС/ Михаил Фомичев

Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха. В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы. По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.

Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?

Прямой обмен

Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.

В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.

Тонкости сделки

Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.

Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье. После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости. «Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.

В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.

Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева. «Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек. При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.

Список документов

  • Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи, наследства или дарения
  • Паспорта участников сделки
  • Выписка из БТИ
  • Кадастровый паспорт объектов недвижимости
  • Выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ
  • Документы на право владения землей
  • Акт проведения межевания участка
  • Согласие супругов на совершение сделки и отказы от претензий на собственность других жильцов

Загородный trade-in

Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.

Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.

Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.

Читайте также  Штрафы налоговой инспекции для юридических лиц

После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом. «В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры. В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.

Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.

Как обменять квартиру на другую с доплатой

Оформление обмена квартир с доплатой.

Ситуация в России, когда в одной маленькой квартире живут сразу несколько поколений родственников, никого не удивляет. Некоторые пытаются изменить это положение и становятся в очередь на новое жилье.

Другим, более эффективным и быстрым решением проблемы станет размен жилья.

Способ размена зависит от того, была ли она приватизирована или нет. Понятно, что действовать в первом случае проще: проходит фактически стандартная сделка. Но и если жидплощадь не приватизирована, отчаиваться не стоит. Законодательством предусмотрен выход и из этой ситуации.

Квартира приватизирована

Если жилое помещение приватизировано, то единственные трудности, которые вас ждут, связаны практически только с рынком. Сможете ли вы найти подходящий вам вариант, сможете ли вы сделать доплату и т.д.

Однако схемы, по которым вы сможете разменять жилье, знать необходимо, чтобы выбрать наиболее подходящую для вас процедуру.

Два разных способа размена жилья:

Вы продаете квартиру, получаете за нее деньги и ищете подходящее для вас жилье. Тогда осуществляются простые сделки продажи и купли.

Провести их можно одновременно;

Вы не продаете жилье, а совершаете прямой обмен или размен. Конечно, для этого вам придется найти подходящие варианты, что может усложнить дело.

Договор мены мало чем отличается от договора купли-продажи.

В итоге вам в обоих случаях нужно будет зарегистрировать собственность на себя.

Помните о детях

Дело может быть немного осложнено, если в квартире живут дети. В этом случае их интересы должны быть обязательно соблюдены. Это значит, что вам необходимо будет отчитаться перед органами опеки и гарантировать: дети получат положенные им квадратные метры.

Вы должны получить разрешения на отчуждение, поэтому в органы опеки вам предстоит обратиться с определенными документами.

Строго установленного законом перечня бумаг нет, в обычный пакет документов входят:

  • Документы на приватизацию жилья, которое будет участвовать в сделке;
  • Выписка из домовой книги (где получить выписку);
  • Документы на недвижимость: техпаспорт и кадастровый паспорт;
  • Справка от оценщиков о реальной стоимости жилья;
  • Копии лицевых счетов на жилье;
  • Документы, которые подтвердят родство с ребенком.

Обычно в органы опеки приходят несколько раз. И первый визит нужно нанести инспектору, чтобы объяснить, зачем вы идете на сделку, уточнить, какие именно документы необходимо принести.

Не должны быть также нарушены права недееспособных членов семьи и людей с ограниченными возможностями. Их интересы при сделке должны представлять опекуны.

Если кто-то против размена

При размене помните, что не все проживающие в ней люди, могут согласиться пойти на сделку.

При этом они имеют полное право отказаться от размена, ведь по Гражданскому кодексу, они могут распоряжаться принадлежащей им недвижимостью, по своему усмотрению. И здесь можно столкнуться с разными ситуациями.

Судебная практика показывает: разменять квартиру, когда один из собственников против, невозможно. У суда нет права отобрать у человека его законные квадратные метры. Поэтому, если согласия не дает собственник, пытайтесь с ним договориться и не тратьте времени на судебные разбирательства.

Допустим, один из ваших родственников постоянно пьет и мешает вам жить. Тогда еще можно рассчитывать на поддержку суда.

К заявлению приложите документы:

  • Паспорта всех людей, которые живут в жилплощади;
  • Документы на квартиру;
  • Документы, полученные в БТИ;
  • При необходимости свидетельства о рождении детей;
  • Выписка из домовой книги;
  • Выписка с лицевого счета и подтверждение того, что у вас нет долгов за коммунальные платежи;
  • Документ, подтверждающий то, что органы опеки поставлены в известность о размене через суд.

В заявлении подробно опишите ситуацию. А если кто-то из жильцов хулиганит, подтвердите это документально.

Если в судебном процессе участвуют дети, недееспособные жильцы или люди, возможности которых ограничены, представлять их должны и опекуны и органы опеки.

Квартира не приватизирована

Использовать другой принцип действия придется в том случае, если вы живете в неприватизированном жилье.

Реализовать такую сделку можно, но с учетом того, что вы поменяете свою квартиру также на неприватизированную. По закону, менять приватизированное жилье на неприватизированное просто нельзя.

Больших отличий при сделке с недвижимостью, которая принадлежит государству, нет, но процесс обещает быть непростым и долгим.

Первое отличие заключается в том, что оформлять обмен вы будете не в регпалате, а в тех учреждениях, которые занимаются оформлением таких сделок. В каждом городе быть уполномоченными за эти сделки могут разные учреждения.

Прежде чем менять жилье, вспомните, есть ли у вас договор найма. Если нет, придется заключить.

Оформили договор? Собирайте документы:

  • Заявление по образцу. Для подачи такого заявления присутствие всех совершеннолетних граждан, которые будут участвовать в сделке, обязательно. Сотрудники учреждения, где вы проводите сделку, должны удостовериться в том, что их подписи настоящие;
  • Единый жилищный документ из жилищных органов;
  • Договор социального найма и ордера, позволяющие составить договор мены;
  • Паспорта всех участников сделки и свидетельства о рождении детей. В этом случае вам нужно будет также предъявить согласие из органов опеки.

Кроме уже перечисленных, вам понадобятся те же документы, что вы будете предоставлять в органы опеки для получения разрешения, в том числе бумаги из БТИ и т.д.

В каких случаях обмен запрещен

В статье 73 Жилищного кодекса перечислены случаи, обмен в которых невозможен:

  • Договор найма муниципального жилья планируют либо изменить, либо расторгнуть, и к нанимателю предъявлен иск;
  • Кто-то оспаривает ваше право на использование квартиры через суд;
  • Жилье признано аварийным;
  • Существует решение о сносе жилье или его переоборудовании;
  • Было решено провести в доме капитальный ремонт и (или) перепланировку помещений в нем;
  • Возникает ситуация, при которой после обмена в коммунальной квартире будет жить больной человек. Конкретные болезни прописаны в Жилищном кодексе.

Будьте готовы к тому, что не все жильцы захотят пойти на сделку по размену. Законодательством сказано, что наниматель имеет право потребовать провести обмен принудительно в том случае, если кто-то отказывается от сделки. Для этого с иском можно обратиться в суд.

Помните, что если вы приложите доказательства «плохого поведения» одного из жильцов, шансов на то, что суд займет вашу сторону, больше. Это могут копии протоколов из правоохранительных органов о нарушении порядка.

К исковому заявлению стоит приложить те же документы, что уже были перечислены выше.

Не забудьте про налоги

Так как обмен фактически является и продажей и приобретением другого жилья одновременно, возникает вопрос: как быть с налогами. Кажется, мы должны платить 13% с нашего дохода. Но что делать если этот доход вы, к примеру, не получили, а просто обменяли свое жилье на другое?

Каждый случай необходимо рассматривать отдельно:

  • Раз вы обменяли квартиру и не получили доплаты, налог платить необязательно, т.к. нет и дохода;
  • Если доплатить разницу все же надо и делает это человек, который покупает более дешевую квартиру, налог также не платится. Эту доплату позже вычтут из дохода человека за год;
  • Если наемное жилье было обменено на собственное, то получивший собственность должен заплатить налог на недвижимость, который взимается с полной стоимости жилья;
  • Если совершается сделка купли-продажи, налог платить не нужно, даже при том условии, что с продажи вы получили больше, чем потратили на другую.

Обратитесь к специалистам

Для того чтобы не наткнуться на подводные камни при размене и сделать это более выгодно для себя, обратиться стоит к риелторам. Они смогут сопроводить сделку от начала до конца: подобрать варианты жилья, которые могут заинтересовать вас для обмена, подготовить документы и завершить сделку вместе с вами уже в регистрационной палате.

Если же вы все-таки планируете обменять квартиру через суд, за помощью идите к юристам, которые грамотно составят исковое заявление. Они же заранее расскажут вам, стоит ли игра свеч и действительно ли необходимо обращаться в суд.

Как правильно обменять квартиру на квартиру, с доплатой и без нее

Существует несколько способов, как обменять квартиру на квартиру с доплатой или без нее. Выбор варианта переоформления зависит от того, кому принадлежит недвижимость, и существуют ли ограничения в праве распоряжения. Мена жилья из частной собственности относится к сделкам отчуждения, наравне с покупкой-продажей, к ней применяются те же нормы налогообложения, что и при продаже. Меняясь на неравноценное жилье, предстоит согласовать вопрос с доплатой, внося в договор соответствующий пункт. Обмен муниципального жилья происходит только по согласованию с администрацией населенного пункта, выступающей в роли собственника.

Способы обмена квартиры на квартиру

Если текущая жилплощадь слишком мала, расположена далеко от работы или транспорта, если планировка и характеристики дома оставляют желать лучшего, можно оформить обмен на более подходящее жилье, если условия обмена устроят собственника другой квартиры.

Читайте также  Как продать дом за материнский капитал порядок?

В зависимости от вида собственности и оснований для проживания, способы проведения обменной операции будут совершенно различными.

Вид собственности Вариант оформления и особенности
Частная Договор купли-продажи или мены с последующей регистрацией в Росреестре
Муниципальная Обращение в муниципалитет с заявлением о согласовании обмена и перезаключении договора соцнайма.
Частная, с обременением в силу ипотеки После согласования с банком и снятием обременения через договор купли-продажи или мены.

В каждом случае следует исходить из особенностей переоформления. При расширении частной жилплощади или улучшении условий проживания в приватизированной квартире в договор включают условие о доплате. Обмен вторичного жилья с его зачетом при покупке новостройки (по аналогии с программами trade-in на автомобилях).

Как обменять муниципальную квартиру

Если собственной квартиры пока нет, и семья проживает в муниципальном жилье по договору соцнайма, это не значит, что нет возможности обменять жилье на другое, также принадлежащее муниципалитету, если все жильцы согласны с условиями мены и обратились с соответствующими обращениями в муниципалитет. Согласно ст. 72 ЖК РФ, граждане, проживающие в квартире по договору социального найма, вправе напрямую обменять ее на другую неприватизированную квартиру.

Поскольку социальное жилье без предварительной приватизации продать или купить невозможно, единственный вариант переоформления – мена с согласия всех зарегистрированных жильцов и после согласования с администрацией.

Для облегчения поиска желающих обменять жилье в подобной ситуации, следует обращаться в специальные учреждения, имеющие особые полномочия. Обменять муниципальную квартиру через агентство в Москве можно через «Городской центр арендного жилья». Специализированные агентства выкупают или приватизируют жилье, а потом занимаются самой сделкой по обмену.

Стандартный обмен муниципальных квартир

В каждом городе есть свой орган самоуправления – администрация, в которой действует особый отдел, уполномоченный решать вопросы распределения и управления муниципальным фондом. В Москве обменом муниципальных квартир занимаются районные муниципалитеты, куда и следует обращать заинтересованным лицам с заявлениями.

Основанием для смены владельцев в квартирах, принадлежащих муниципалитету, станет письменное разрешение, получаемое в течение 10 дней после принятия заявлений к рассмотрению. В некоторых случаях администрация отказывается согласовать мену, имея на то веские обстоятельства – ведется судебный процесс о признании договора соцнайма расторгнутым, либо одна из квартир признана непригодной для проживания, дом подлежит сносу и т.д.

В другом городе

Найти желающих переехать в муниципальное жилье в другом городе или районе не так просто. Если возникла такая необходимость, необходимо:

  1. Найти желающих обменяться жильем.
  2. Обратиться в свой муниципалитет для получения разрешения для обмена.
  3. Вторая сторона также обращается в администрацию по месту текущего проживания.
  4. После получения письменных разрешений по каждой из квартир, стороны подписывают договора обмена и далее заключают новые соглашения с администрацией по новому месту жительства.

Завершением сделки станет постановка на регистрационный учет по адресу новой квартиры.

На приватизированное жилье

Многие жильцы неприватизированных квартир хотели бы обменять жилплощадь на другую, более удобную, однако выбор муниципального жилья весьма ограничен. Возникает потребность поиска законной схемы, как обменять муниципальную квартиру на частную собственность.

Хотя в Жилищном Кодексе нет специальных норм, предусматривающих такой обмен, есть простой выход из ситуации через приватизацию социального жилья. Получить квартиру в собственность можно только после согласования с жилищной комиссией в администрации города и подписания приватизационного акта.

Далее сделка мены проводится на обычных условиях, с регистрацией прав на новую собственность в Росреестре.

Как обменять частную собственность

Как следует из положений ст. 567 ГК РФ, принцип мены квартир из частного фонда сходен со сделкой купли-продажи. Основанием считать обмен завершенным станет регистрация права собственности на нового владельца и выдача выписки ЕГРН. Поменять квартиру на другую можно через единый договор по прямому обмену или по двойной сделке продажи и покупки жилья.

Третий вариант обмена – покупка новостройки с зачетом стоимости старой квартиры через trade-in.

Прямая мена жилья

Если собственники 2 квартир согласны с тем, чтобы поменяться, предстоит заключить договор мены, в котором каждая из сторон одновременно выступает как продавец и покупатель.

Мена частной собственности не менее трудная процедура именно из-за сложностей с поиском подходящего жилья и согласованием доплаты, если таковую потребует одна из сторон.

Если все же желания обоих собственников совпали, выбор в пользу договора мены очевиден. Заключают единственный договор в рамках единой сделки. В случае срыва в сделке, стороны просто остаются при своей жилплощади, без риска обмана, потери квартиры или задатка.

Обмен квартир через куплю-продажу

Поскольку найти идеальный вариант для обмена почти нереально, остается действовать по более сложному сценарию:

  1. Найти покупателя на свою квартиру с одновременным поиском нового объекта.
  2. Заключить договор о продаже и второй договор о покупке. Желательно, проводить обе сделки в один день.
  3. Передать документы на регистрацию права собственности в Росреестр.
  4. Подписание приемопередаточных актов по 2 квартирам.
  5. Освобождение жилья и переезд на новый адрес.

У обмена квартир через куплю-продажу есть один большой недостаток – поскольку вместо 1 договора приходится подписывать 2 документа, всегда присутствует риск, что одна из сторон в последний момент откажется от сделки, что сделает обмен невозможным.

Обмен на новостройку с взаимозачетом

С целью стимулирования продаж новостроек застройщики внедрили новый способ, как поменять старую квартиру на новостройку через программу «Трейд ин». Предложение рассчитано на владельцев недвижимости, которые испытывают проблемы с поиском и продажей собственности, но не прочь переехать в более комфортное жилье с доплатой.

Схема «трейд ин» предусматривает:

  1. Выбор квартиры в новостройке.
  2. Оформление на агента или застройщика разрешения продать собственность покупателя.
  3. Вырученные деньги и доплату вносят в счет оплаты квартиры в новом доме.

Основная сложность в такой покупке – необходимость найти доплату и успеть продать свое жилье в течение короткого срока, около 2-3 месяцев. Именно на этот срок бронируют новостройку под потенциального клиента. Если не успевают вписаться в сроки, присмотренная квартира может «уйти». Если есть сомнения в быстром поиске покупателя, лучше выбирать сделку купли-продажи или оформить ипотеку с тем, чтобы впоследствии спокойно продавать собственность для погашения кредитного долга.

Обмен ипотечной квартиры

Иногда возникает необходимость поменять квартиру, взятую в ипотеку, на новую. Поскольку квартира залоговая, распорядиться ею заемщик не сможет, пока не выплатит долг. Однако погашать задолженность по ипотечному договору может не только заемщик, но и новый собственник.

Такой вариант обмена возможен, если долг незначителен и равен доплате, о которой договорились стороны. Ипотечное жилье удобнее обменивать на меньшую жилплощадь, доплата по которой покроет ипотечный долг, например, при обмене 2 комнатной квартиры на 1 комнатную.

Схема оформления включает 5 этапов:

  1. Владелец ипотечного жилья договаривается об обмене с доплатой и оформляет аванс.
  2. Деньги, переданные авансом, вносят в счет погашения долга.
  3. Снимают обременение с собственности.
  4. Оформляют договор мены.
  5. Регистрируют изменения в праве собственности.

Если обмен не предполагает доплату, рассматривают вариант переоформления ипотеки на рефинансирование без залогового обременения. Если новый собственник ипотечной квартиры планировал вносить доплату за счет кредитных средств, стоит предложить вариант переоформления долга на нового собственника, если его кандидатура устроит кредитора.

Документы для мены

Список документов зависит от того, кому принадлежит обмениваемая квартира – муниципалитету или частному собственнику.

Существует общий перечень, который нужно собрать, чтобы мена состоялась, и дополнительная документация, которую запрашивают по муниципальному жилью и частной собственности.

Выписка из домовой книги/ справка о зарегистрированных жильцах.

Разрешение от отдела опеки, если есть несовершеннолетние или недееспособные граждане.

Технический/ кадастровый паспорт.

Справка об оценке недвижимости.

Справка об отсутствии долга по ЖКХ.

Документы на новую квартиру.

Справка о санитарном состоянии жилья.

Собранные документы вместе с заявлениями передают в администрацию района/города (по муниципальному жилью), либо в Росреестр через МФЦ или нотариуса (если квартиры в частной собственности).

Советы по продажи и обмену

Выбор способа обмена квартир во многом зависит от конкретной ситуации. Найти покупателей на свое жилье и подобрать оптимальный вариант новой недвижимости проще через договор купли-продажи. Однако возникает риск срыва сделки, когда собственник продал собственную недвижимость, а покупка отменена по инициативе продавца или по независящим причинам.

Покупать и продавать жилье в рамках обмена квартир без риэлтора проще, хотя к составлению документов и урегулированию условий договоров следует привлекать специалистов.

Обменные операции сложны тем, что поиск желающих переехать в квартиру продавца, одновременно обладающих подходящим жильем для обмена, весьма ограничен. Если предстоит переезд, то стоит выбрать поиск квартиры в другом городе через агентство, где уже собрана база собственников, рассматривающих варианты для обмена со сменой населенного пункта или региона.

Без доплаты найти равноценный обмен довольно сложно, поэтому в любом случае предстоит решать вопрос с расчетами между сторонами сделки, даже если стороны выбрали оформление через договор мены.

Юридические сложности при оформлении

В рамках проведения договора мены возможны различные сложности, связанные с оформлением документов и согласованием условий сделки. Избежать проблем с переоформлением и регистрацией имущества поможет опытный юрист, привлекаемый одной из сторон договора.

Поскольку есть особые нюансы при оформлении обмена через договор мены и купли-продажи, следует проконсультироваться с опытным юристом по вопросу выбора варианта оформления. Юрист подскажет оптимальную схему, как поменяться квартирами с минимальными рисками, и поможет в грамотном составлении договоров.

Предстоит сделка по обмену квартиры с доплатой или без неё? Узнайте полную информацию об этой процедуре

Рост рынка недвижимости и благосостояния населения привели к тому, что цены на жилье стали разнородными, неравномерно распределенными по районам и так далее. В связи с чем все больше людей практикуют не продажу и/или покупку квартиры, а обмен. Однако, такая процедура вызывает много вопросов у неподготовленных граждан: как все правильно оформить, можно ли оплатить разницу материнским капиталом и так далее. Статья написана с целью помочь всем, кто желает произвести обмен с наиболее выгодными для себя условиями.

Читайте также  Сомнительные операции по расчетному счету

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Порядок проведения процедуры

Сделка в рамках «договора мены» регламентируется статьями 567-571 ГК РФ; сделка с муниципальной собственностью регламентируется статьей 72 ЖК РФ, а основным документом сделки является «договор обмена». Прежде всего необходимо выяснить, к какому типу жилья относится квартира гражданина.

Как обменять недвижимость с разницей в цене или без неё?

  1. Уточнить у муниципальных органов, к какому типу жилья относится объект – муниципальному или приватизированному.
  2. После выяснения статуса жилья гражданину необходимо определиться: осуществлять ли обмен через два договора купли-продажи или же по договору мены. Разница между тем и тем минимальна; более того, согласно ст. 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи полностью приравнены друг к другу.

Куда обращаться и какие документы потребуются?

Гражданину необходимо заручиться поддержкой нотариусов, т. к. только их записи и регистрации будут приняты во внимание органами власти; также не будет лишним прибегнуть к помощи юристов, т. к. легко допустить ошибку в процессе оформления сделки, чем, кстати, часто пользуются мошенники. Сложность бюрократического оформления только помогает им.

Для грамотного оформления сделки с обеих сторон потребуются следующие обязательные документы:

  • Документ, основывающий право собственности на квартиру, то есть объяснение, по какой причине гражданин обладает данной собственностью. Это может быть договор передачи жилья в собственность, договор дарения или иной документ. Данная бумага необходима для выяснения «юридической чистоты» квартиры и должна быть при себе у владельцев квартир.
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРП или Свидетельство о праве собственности.
  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки, в том числе зарегистрированных в квартире жильцов, если таковые имеются.
  • Кадастровый или технический паспорт на квартиру.
  • Выписка из домовой книги (или «Единый жилищный документ»).
  • Квитанция об уплате налога на регистрацию недвижимости.

К необязательным, но в некоторых ситуациях требуемым документам относятся:

  1. Соглашение о разделе общего имущества супругов или согласие супруга на продажу квартиры. Актуально в тех случаях, когда одной из сторон сделки неясен вопрос о правовом статусе квартиры настоящей или бывшей супружеской пары.
  2. Согласие органов опеки и попечительства. Актуально в случаях, когда права на квартиру имеет недееспособное или несовершеннолетнее лицо.
  3. Согласие банка на отчуждение квартиры. Актуально, если один из объектов сделки был выдан банком в кредит.
  4. Копия финансового лицевого счета (ФЛС), свидетельствующая об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Необходима только для обмена муниципального жилья.

Как оформить сделку?

После обсуждения вопросов между участниками сделки, сбора документов и иных процедур, указанных выше, заключается два договора купли-продажи с указанием оценки стоимости жилья и необходимости доплаты с одной из сторон; то же самое делается и для договора мены.

В договоре, помимо обязательных реквизитов, должны быть указаны:

  • Оценочная стоимость двух квартир. На практике этот пункт обычно обсуждается сторонами сделки еще до формальных процедур.
  • Адрес и техническое описание квартиры. Обратите внимание: указанные данные обязаны во всем совпадать со сведениями, перечисленными в кадастровом паспорте.
  • Сроки передачи доплаты в случае, если она указана в договоре, а также способ, с помощью которого будет передана доплата.
  • Подробное указание, какая сторона и в каком порядке берет расходы на оформление сделки.
  • Точный срок, по окончанию которого квартиры должны быть взаимно переданы сторонами сделки.
  • Обязательство составить акт приема-передачи проданной квартиры обеими сторонами, а также сроки и порядок данной процедуры.

При заключении договора с доплатой важно прописать сумму доплаты, а также то, на каком основании происходит доплата.

  • Скачать бланк договора мены квартиры с доплатой
  • Скачать образец договора мены квартиры с доплатой

Не лишним будет приложить экспертное заключение об оценке квартиры, если таковое имеется. В случае, если одна из сторон сделки подаст в суд с заявлением о недействительности сделки, экспертное заключение станет весомым доводом в пользу той стороны, которая предусмотрительно провела и нотариально заверила оценку квартиры.

Есть ли особенности составления договора мены не равного по стоимости жилья?

Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег; если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.

Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.

Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.

Сроки и траты

Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:

  • На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2018 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей + 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
  • Выписка из ЕГРП на 2018 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
  • Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2018 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).

Сроки регистрации имущества регламентируются Федеральным Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015. На 2018 год указаны следующие сроки:

  • Для договоров купли-продажи, оформленных без помощи нотариуса — 7 рабочих дней.
  • Для договоров купли-продажи, оформленных по нотариальной форме, срок иной — 3 рабочих дня.
  • Для договоров ипотеки — 5 рабочих дней.

Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.

Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно. Обычная практика — передача денег через банковскую ячейку в тот же день, когда закончится процедура переоформления прав на имущество.

Как происходит государственная регистрация?

  1. Для принятия заявления у сторон сделки должен быть полный пакет документов, указанный нами выше. К этому моменту участники сделки должны иметь на руках заполненный по всем правилам договор мены или купли-продажи, а также заявление на регистрацию и квитанция об уплате госпошлины.

Пошлина и налоги

При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.

Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.

Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.

Можно ли доплатить разницу материнским капиталом?

Однако, юридически другая сделка, но фактически обмен — возможны. Реализуется такая возможность через систему ипотечного кредитования. Иных вариантов для доплаты материнским капиталом нет. Для доплаты через ипотеку необходимо предпринять следующие действия:

  1. Продать имеющееся жилье, предусмотрительно заручившись разрешением органов опеки и попечительства.
  2. Оформить ипотеку на жилье, предлагаемое продавцом.
  3. Оплатить сумму частично средствами, вырученными за продажу предыдущего жилья, частично материнским капиталом.

В результате некоторые потери все же будут: даже при досрочном погашении ипотеки выплаты по процентам могут «съесть» существенную часть суммы. Но это неизбежная мера, потому как в законодательстве РФ пока еще не предусмотрены иные пути для обмена с участием материнского капитала.

Процедура обмена квартиры пугает в основном только новичков в сфере недвижимости, особенно тех, кто редко сталкивался в жизни с юридическими процедурами.

Поэтому нелишним было бы обратиться за помощью к юристам, риэлторам или нотариусам — оставленная у них сумма может в итоге предотвратить потерю куда больших сумм, что часто случается из-за действий мошенников, неправильно составленного договора или заявления и так далее. Скрупулезность и внимательность — самые главные качества в таких делах. Только тогда шанс нежелательного исхода дела стремится к нулю.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: