«Я зарабатываю ₽1 млн». Три истории о бизнесе на посуточной аренде жилья

Фото: из архива Павла Рязанова

«После свадьбы переехали с мужем в загородный дом. На участке было два дома: основной и гостевой. Один дом выставили на продажу, но покупатель долго не находился. В итоге решили сдавать посуточно в аренду.

Я тогда подумала о размещении второго дома на Airbnb, доход от сдачи мог бы стать для нас хорошим подспорьем. Тем более мы и так тратили средства на содержание дома. Плюс проживаем в соседнем доме, это позволило бы держать историю с арендой на контроле. Сейчас дом сдается уже три года, а мы получили статус «суперхозяева».

Гостевой дом Алины Старостиной

Что сдает

«Мы сдаем стильный дом в Домодедово. В нем отдельная кухня-беседка, парная с настоящей дровяной печкой (дрова входят в стоимость, растопить печку помогут хозяева). Гостям доступна парковка, скалодром и спортивный уголок».

Гости

«Арендуют дом в основном пары и небольшие компании, которые приезжают на выходные за город. Аудитория Airbnb — приятные и воспитанные люди. Серьезных нарушений со стороны гостей нет. Правда, за три года не обошлось без курьезных случаев, а однажды стильный дом превратился в территорию экзорцизма.

Как-то две девушки забронировали у нас дом. Они мне сразу показались какими-то странными, но дом мы им все же сдали. Потом заметили, что к ним стали часто приезжать другие люди. Одна машина уезжала, другая приезжала. Как я поняла, в доме проводились занятия по изгнанию дьявола при помощи банных процедур, эфирных масел и медитации.

Закончилась эта история потраченными нервами, недельным отмыванием бани (вместо четырех человек в ней побывали 25) и плохим отзывом о гостях».

Как все устроено

«Весь процесс регулируется через приложение, оно позволяет всегда быть на связи с гостями. Серьезные допрасходы после сдачи дома на Airbnb у нас не появились. Дом мы и так содержали. Наша домработница до этого занималась уборкой, поэтому искать специального человека не пришлось. Сейчас она помогает нам менеджерить процесс аренды.

На дрова стало больше уходить денег, но это тоже незначительные траты. За все время гости четыре раза разбивали плитку на полу, меняли мы ее сами. Мелкий ремонт приходится делать — но его мы делали и без сдачи».

Гостевой дом Алины Старостиной

Сколько зарабатывает

«Загрузка дома в среднем составляет 50–70%. В самый плохой месяц — 40%, летом достигает 90%. Арендная ставка — 4,5 тыс. руб. в сутки. В 2019 году на сдаче дома мы заработали 1 млн руб.

Сначала это воспринималось как игрушка, а сейчас — неплохой доход, около 100 тыс. руб. в месяц. Еще мы можем знакомиться с большим количеством интересных людей.

Недавно решили сдавать в аренду и второй дом, подключили Booking. Миллион хорошо, но два — еще лучше. Сейчас активно осваиваем Booking, и уже есть три бронирования».

Сергей Широкий, предприниматель, бизнес-тренер, сдает апартаменты на Красной Поляне (Сочи, Краснодарский край)

Предыстория

«В 2016 году вложился в недвижимость — купил апартаменты под аренду на Красной Поляне. Выбор Сочи связан с высокой арендной доходностью и дефицитом хорошего предложения на курорте.

Я купил помещение на Красной Поляне, разбил его на три части по 20 кв. м. Сделал для каждого отдельный вход с улицы и стал сдавать. Когда покупал апартаменты, стоимость 1 кв. м составляла 80 тыс. руб. (сам дом был уже сдан). Через дорогу строилось казино, и я понимал: когда оно откроется, цены взлетят. В итоге примерно через год «квадрат» стоил уже 160 тыс. руб. Доходность составила порядка 100%. Это была моя инвесторская стратегия.

Сейчас стоимость 1 кв. м с учетом выполненного ремонта составляет 200 тыс. руб. В настоящее время апартаменты уже окупились».

Апартаменты Сергея Широкова

Что сдает

«Три апартамента по 20 «квадратов» прямо у подъемника. Прежде чем купить апартаменты, целый месяц мы с командой жили на Красной Поляне и искали подходящий вариант.

Когда я делал конкурентную разведку, понял, что вокруг все отели в европейском стиле, в бело-серых тонах. Делать такой же ремонт было экономически невыгодно — мы не можем спорить с Azimut или Marriott. Надо было чем-то выделяться.

Мы сделали ставку на дизайн, привлекли специалистов и разработали концепцию. Каждый апартамент выполнен в своем стиле. Первый — в охотничьем, второй — в стиле Бали, третий — европейский вариант. Ремонт обошелся в 60 тыс. руб. за 1 кв. м».

Как все устроено

«Сначала мы разместили объявление на Booking, и гости приходили только оттуда. Потом задействовали Airbnb. Тогда пошли перекрестные заезды — мы схватили overbooking (когда два клиента должны заехать в одно и то же время) и первый штраф. Пришлось изучать рынок, искать специальную программу, которую используют отели, и подключать ее. Она помогает вести полный анализ и исключает перекрестные бронирования. Например, если пришла бронь на Booking, то на других площадках она автоматически закрывается. Сейчас мы работаем со множеством разных площадок и за последние три года не получили ни одного overbooking и штрафа.

Управлением апартаментов занимается девушка, которая живет в Сочи. Она встречает гостей, помогает им с заселением. Ее заработок напрямую зависит от заездов».

Гости

Арендуют апартаменты в основном молодые пары, часто с детьми. Среди гостей около трети тех, кто приезжает по работе на различные фестивали и шоу на Красную Поляну.

Особых ограничений для гостей нет. Основное — не более трех человек, больше будет тесно. Нельзя с животными — после них долго остается специфический запах. Нарушения со стороны гостей в основном связаны с шумом в ночное время. Часто веселые компании беспокоят соседей. Приходится делать замечания (я сам часто отдыхаю там), но до вызова патрульных служб пока не доходило.

Апартаменты Сергея Широкова

Сколько зарабатывает

«Ценообразование и доход напрямую зависят от сезонности. Высокий сезон — с января по апрель, загрузка 85–90%. В среднем по году загрузка составляет 50–60%. В высокий сезон арендные ставки могут доходить до 7 тыс. руб. в сутки, в низкий — опускаются до 2,5 тыс. руб.

По предварительным расчетам, в высокий сезон при загрузке в 86% и арендной ставке 6 тыс. руб. в сутки один апартамент в месяц приносит почти 155 тыс. руб., три апартамента — 465 тыс. руб. За три месяца высокого сезона можно заработать 1,4 млн руб.».

Нюансы и расходы

«Основные расходы — это коммунальные платежи, уборщица, стирка-глажка и мелкий ремонт. Больших потерь нет, может пропасть по мелочи что-то: полотенца, вилки, ложки.

Сложностей как таковых в этом бизнесе тоже нет, но при правильном выборе стратегии. Трудности возникают у наших соседей, которые не изучили рынок и не понимают своего клиента. Они купили апартаменты, сделали ремонт под себя и ставят максимальную цену — 7 тыс. руб. за сутки. Но за такую цену гость не идет туда. Потому что на платформах человек арендует жилье по картинке, потом — по отзывам».

Павел Рязанов, бывший военный, в управлении 12 московских квартир, которые сдает посуточно

Предыстория

«Пятнадцать лет служил в ВС РФ, после увольнения стал искать возможности заработка. В итоге четыре года назад занялся сдачей квартир в аренду посуточно.

Долго искал нишу, в которой мне будет комфортно и где не нужно больших вложений. На YouТube посмотрел серию роликов про посуточную аренду квартир и решил этим заняться. В самом начале выбрал «путь Джедая» — делал все сам. На тот момент у меня было восемь квартир, и что такое отдых, я не знал. Иногда приходилось работать по 28 часов подряд. Особенно при раннем выезде гостей, например в три часа ночи. Нужно выселить, убрать, постирать, погладить. И снова в бой».

Что сдает

«Сейчас в моем управлении 12 квартир: восемь однокомнатных, три двухкомнатные и одна трехкомнатая. Практически все они расположены в ЮЗАО. Снять посуточно эти квартиры можно от 2,8 тыс. до 6 тыс. руб. за сутки».

Квартира Павла Рязанова

Сколько зарабатывает

«Рассматривать сдачу квартир посуточно нужно как полноценный бизнес со своей системой, сотрудниками, фондом оплаты труда. Сейчас загрузка квартир среднем составляет 80–90%, на новогодние каникулы может быть 100%-ное заполнение. Одна квартира в месяц приносит в среднем 25–50 тыс. руб. чистой прибыли. При грубых подчетах средний заработок составляет 450 тыс. руб. ежемесячно».

Гости

«Есть стереотип, что посуточная аренда — это что-то полулегальное с беглыми преступниками, где продают запрещенные препараты, а подростки проводят шумные вечеринки. На самом деле — это бизнес, который ведется в рамках правового поля. Гости получают все чеки и нужные документы. В квартире, например, нельзя курить, необходимо соблюдать порядок и тишину.

Целевая аудитория — приезжие из регионов, также часто квартиры посуточно снимают иностранцы и командировочные. Люди, которые пользуются посуточной арендой, в большинстве своем воспитанные, интеллигентные, думающие и отзывчивые. С ними приятно общаться и иметь дело. Именно для них мы стараемся повысить свой сервис.

Иногда гости нарушают порядок и портят вещи: оторвут карнизы, сломают табуретку или пятно на мебели поставят. Вечеринки тоже проходят, в таком случае гостям приходится разъяснять, что праздновать нужно культурно.

Бывает, что мы не находим в квартире фен, полотенце или чайные ложки. Чайные ложки почему-то наши гости очень любят, примерно четыре-пять штук «расходятся на сувениры» всего за месяц. Фены увозят с собой наши гости-женщины, но, скорее, не из злого умысла, а просто по рассеянности».

Квартира Павла Рязанова

Расходы и нюансы

«В среднем расходы на квартиру — 40–45 тыс. руб. (коммунальные платежи, уборка и т. д). Косметический ремонт приходится делать примерно раз в три года. Текущий ремонт из серии «сломался смеситель», «не работает розетка», «течет холодильник» производится постоянно во время смены гостей.

Сложности, как и в любом бизнесе, в посуточной аренде есть. Тем более что речь идет о взаимодействии с людьми. Иногда нужно оперативно решить вопрос. Но при правильной настройке аренда может приносить удовольствие и неплохую прибыль».

Как построить бизнес на посуточной аренде, и стоит ли рассчитывать на легкий заработок?

Сегодня большая часть предложений на рынке краткосрочной аренды — это объявления от частных лиц, которые рассматривают возможность сдавать свободную квартиру приезжим как дополнительный источник дохода и не настроены на развитие сервиса. Это открывает возможности для управляющих компаний, которым важно обеспечить для гостя условия, максимально приближенные к домашним и одновременно поддерживать определенный стандарт качества — как в сетевом ресторане, где вы всегда знаете, какой вкус и сервис получите за ту или иную стоимость.

Клуб предпринимателей

Решение заняться краткосрочной арендой жилья пришло ко мне не случайно — долгое время я сам был потребителем этой услуги. Я работал менеджером по продажам в крупной компании и часто ездил в командировки. Однажды я попал в квартиру в Омске, которая отличалась от остальных своей ухоженностью, чистотой, пообщался с хозяйкой, и узнал, что для нее посуточная аренда — это бизнес. Тогда я задумался о том, что тоже мог бы на этом зарабатывать. Предпринимательство всегда меня интересовало больше, чем работа в найме. Но в тот момент я был уверен в том, что для входа на рынок посуточной аренды нужно обязательно купить квартиру, а это немалая сумма вложений — такой возможности у меня не было, поэтому эту мысль я отложил. Спустя какое-то время я вернулся к этой идее, изучил рынок, составил бизнес-план, и решил попробовать.

Прежде всего, я понял, что не обязательно приобретать жилье под сдачу — порядка 95% объектов, которые сдаются посуточно, на профессиональном рынке находятся в субаренде. Получить кредит в банке мне тогда не удалось, но в тот момент я уже состоял в небольшом предпринимательском клубе (мы создали его с друзьями с целью поиска интересных идей для создания бизнеса), где рассказал о своей задумке и получил первоначальный капитал из нашего импровизированного “банка” — около 100 тысяч рублей. Этого было достаточно для того, чтобы арендовать и подготовить к сдаче две квартиры. Примерно через полгода я смог полностью окупить эти инвестиции и начал расширяться — многие знакомые заинтересовались в развитии проекта и предлагали финансовую поддержку.

Читайте также  Лицензия на пользование недрами предоставляется

Переживаний было много, было страшно не справиться, подвести своих инвесторов. Я разместил объявление на Авито и начал получать звонки. Первое время большинство вопросов я решал сам, совмещая предпринимательство с работой в найме, поэтому мне пришлось сразу найти помощников, которые помогали готовить объекты к сдаче, встречать гостей, решать неотложные технические вопросы.

Почему субаренда выгодна собственнику жилья

Поначалу было не так просто найти арендодателей — большинство людей все еще живет во власти предрассудков (считают, что посуточно квартиры снимают в основном для проведения вечеринок, боятся, что чем чаще меняются жильцы, тем быстрее жилье придется ремонтировать), соглашался в среднем каждый третий. При этом, в моей практике конфликтные ситуации с постояльцами случаются нечасто. С жалобами со стороны соседей не сталкивался — на этапе сдачи объекта мы всегда стараемся внимательно поговорить с потенциальным клиентом, оценить его адекватность. Большинство людей все-таки снимают квартиру не для того, чтобы устроить там вечеринку. В наших квартирах шуметь категорически запрещено, мы отсекаем “тусовщиков” чаще всего еще на этапе общения по телефону.

На сегодня на удалось сформировать пул постоянных партнеров, которые инвестируют средства в покупку недвижимости и сами звонят нам с предложением. Для владельцев жилья передача его в субаренду потенциально интересна как с точки зрения финансов (возможности получения постоянного дохода), так и с точки зрения обслуживания. Собственник жилья может быть уверен, что мы не разорвем контракт через пару месяцев, ведь мы вкладываемся в каждый объект финансово и заинтересованы в том, чтобы он принес нам прибыль. Управляющая компания в такой схеме сотрудничества полностью берет на себя все заботы о поддержании внешнего вида жилья, работоспособности сантехники, электрики. На первоначальном этапе в ремонт чаще всего вкладывается арендодатель, но управляющая компания может провести его силами своих работников и помочь ему сэкономить — многие подрядчики делают скидки за объем.

Макдональдс” в посуточной аренде

Со временем развивать бизнес я стал уже с партнером, а наш штат начал расширяться. Сегодня в компании работает более десяти человек (менеджеры, администраторы-горничные, помощники), кроме того, мы активно привлекаем работников на аутсорсе. В нашей сети уже около 50 квартир, и мы продолжаем расширяться, планируем в том числе выходить за пределы Новосибирска.

На нашем рынке важно поддерживать определенный стандарт качества, быть “Макдональдсом” на рынке аренды — когда каждый человек, которые ищет квартиру с нашей помощью, заранее знает, что получит услугу не ниже определенного уровня. Управлять большой сетью квартир без привлечения сотрудников в штат просто физически невозможно — через наши объекты в месяц проходит от 500 до 800 человек, то есть, каждый день необходимо заселить или выселить больше десятка клиентов, сделать уборку, обновить постельное белье, расходные материалы. Кроме того, в любой квартире периодически что-то ломается — и нам важно, чтобы гостю не приходилось ждать день-два, пока придет ремонтник.

При этом, рынок посуточной аренды — низкомаржинальный. Стоимость наших услуг невысокая, у клиентов востребован прежде всего средний сегмент — стандартная однокомнатная квартира стоит порядка 1500 рублей в сутки, двухкомнатная — около 2000. Получается, что не имея больших оборотов, ты должен содержать довольно большой штат довольных сотрудников и обеспечивать наличие всех расходных материалов в квартирах. Приходится искать способы снижать издержки — для нас это сложнее, чем, например, для гостиницы, приходится проявлять фантазию. Крупные отели могут экономить на расходниках — так как редко бывают заняты все номера, им не нужно держать по несколько сменных комплектов постельного белья для каждого, закупать в каждый номер отдельную упаковку чистящего средства, тряпки, швабры и так далее.

Так как я сам часто снимал квартиры, я понимал, что нужно клиентам — тем, кто едет в командировку, или в отпуск с семьей. Те квартиры, которые сдаются в долгосрочную аренду, не всегда укомплектованы всем необходимым — чаще всего в них минимум мебели и посуды, может не быть микроволновой печи, телевизора, редко есть удобное рабочее место, где можно поработать за ноутбуком. Прежде чем заселить первых постояльцев, необходимо было устранить все мелкие недостатки ремонта, укомплектовать объекты постельным бельем с возможностью замены, текстилем, навести уют, предусмотреть все вплоть до стаканчиков для чистки зубов в ванной комнате. Кроме того, важно, чтобы все объекты располагались вблизи от метро или хорошей транспортной развязки.

Большинство гостей на сегодня — это люди, приезжающие в командировки, пациенты медицинских центров (они могут приезжать одни или с семьей) и туристы — чаще всего это семьи с детьми. Летом и в период школьных каникул Новосибирск становится фактически курортным городом — многие приезжают навестить родственников, погулять, сходить в зоопарк, аквапарк, на балет. Часть гостей останавливается здесь транзитом по дороге в другие города. Часто встречаются так называемые медицинские туристы — в Новосибирске довольно много востребованных медицинских учреждений. Мы ориентируемся прежде всего на эконом-сегмент и средний класс, есть несколько объектов премиум-класса, но развитие этого сегмента у нас не в приоритете.

Век агрегаторов

Главным инструментом продвижения для нас по-прежнему остается Авито, используем и другие сервисы (например, “Юлу”), но больше 50% клиентов приходят именно с этой площадки. Сегодня большинство людей предпочитают агрегаторы, позволяющие получить различные товары и услуги в одном месте — по аналогии с торговыми центрами, где за один день мы можем совершить покупки, перекусить, отдохнуть. Все меньше людей готовы множить в своем телефоне набор приложений с разным функционалом.

Традиционные способы рекламы — баннеры, рекламная рассылка — в нашем случае работают не очень хорошо. Люди ожидают нас увидеть в основном на агрегаторах, они ищут там, где им привычно. Посуточная аренда квартиры — это не спонтанное решение, как правило, люди заранее планируют поездку и ищут варианты размещения. У нас есть сайт, но он рассчитан скорее на корпоративных клиентов.

Конкуренция

Рынок очень большой — только в Новосибирском сегменте Авито сегодня размещено более 2000 объявлений. При этом меньше четверти из них — это предложения управляющих компаний. Аренда жилья, в том числе, краткосрочная, это все еще рынок “частников”.

Сегодня основную конкуренцию нам составляют другие управляющие компании и некоторые частные арендодатели. Не все предложения “частников” могут конкурировать с УК в качестве — для этого нужно быть готовым уделять много времени обустройству сдаваемого жилья, уметь встречать гостей, предоставлять им высокий уровень сервиса. Снимая жилье у частного лица, клиент не может быть уверен в качестве. Если повезет, он попадет на гостеприимного хозяина квартиры, который содержит ее в чистоте и порядке, готов быть круглосуточно на связи, относится к постояльцу, как к своему гостю. В большинстве же случаев владельцы одной-двух квартир, особенно доставшихся по наследству, рассматривают такие объекты как дополнительный источник дохода, который не должен требовать больших временных и финансовых вложений. Нет гарантии, что, выбрав квартиру по фото, на месте вы увидите ее в том же состоянии — зачастую снимки делаются один раз перед сдачей, а потом владелец может годами не делать ремонт. В случае с объектами, находящимися в управлении УК, такого произойти не может.

Отели и хостелы — это совершенно другая ниша, клиенты заметно различаются. Люди, выбирающие аренду квартир, не только хотят сэкономить, но и предпочитают жить в условиях, максимально приближенных к домашним, не желают менять свои повседневные привычки. Часто квартиру выбирают те, кто едет отдыхать большой компанией — в гостинице номер, где могут комфортно разместиться шесть человек и больше, бывает сложно, да и стоить это будет недешево. У управляющих компаний есть двух-трех комнатные квартиры с большим количеством спальных мест, есть комплексы из нескольких квартир в одном подъезде. И наконец, важна локация — квартира должна располагаться в центре города, по линии метро или рядом с удобной транспортной развязкой.

Постепенно рынок становится все более цивилизованным, в том числе потому что на нем появляется все больше профессиональных игроков.

Сюрпризы 2020

Пандемия заметно сказалась на рынке — с апреля по июль работа практически встала. Люди боялись куда-то ехать, границы закрывались, многие компании запрещали командировки. Трафик снизился процентов на 70, а предложение осталось на том же уровне, при этом, демпинговать мы не могли, ради этого пришлось бы заметно снизить качество услуг. К счастью, большинство наших арендодателей отнеслись к ситуации с пониманием и существенно снизили арендную плату, некоторые дали возможность оплачивать только коммунальные услуги. Наша компания смогла полностью сохранить штат сотрудников и отношения с большинством собственников жилья. С середины лета поток начал восстанавливаться, и сегодня мы работаем уже на допандемийном уровне.

К слову, во время пандемии стали более очевидны те особенности аренды квартир, которые раньше оказывались на втором плане — приватность, возможность избегать скопления людей. В большинстве отелей ты так или иначе сталкиваешься с другими постояльцами — например, на стойке регистрации или в ресторане. В нашем же случае вы максимум дважды сталкиваетесь с администратором — при заселении и выселении, в остальное же время риск встретить соседей ровно такой же, как дома. Если для гостя принципиально бесконтактное заселение, мы можем предоставить такую услугу на некоторых своих объектах. Разумеется, в прошлом году мы усилили меры безопасности, стали проводить не только стандартную уборку помещений, но и тщательную дезинфекцию после каждого гостя. В остальном же наша работа не изменилась.

При всей сложности рынка я люблю то, чем занимаюсь. Я человек гостеприимный, мне нравится оказывать людям услуги высокого качества, знать, что гости довольны и рекомендуют нас знакомым. Сейчас я редко самостоятельно общаюсь с клиентами, но бывает, что приходится подменять менеджеров или администраторов, и тогда общение с гостями здорово заряжает.

Сдача квартиры посуточно как прибыльный бизнес

Оптимальным вариантом для начала бизнеса без вложений станет посуточная квартира жилплощади. О том, как правильно это сделать расскажем в статье.

Концепция бизнеса

Так как эта сфера давно не нова и достаточно хорошо исследована, можно сказать, что популярностью пользуются либо однокомнатные апартаменты, которые снимают для того, чтобы просто переночевать, либо же трех-четырех комнатные, в которых селятся гости города или студенты.

С точки зрения прибыльности, одна комната – это идеальный вариант. Владелец экономит на ремонте, оплате коммунальных услуг, и уборке, при этом получая те же деньги, которые имел бы с большей квартиры. Это обусловлено тем, что стоимость жилья в основном рассчитывается не за одного человека, а за жилплощадь в целом.

Лучше всего сдавать квартиры около вокзалов, больниц, и учебных заведений. Из-за того, что жилье может на некоторое время оставаться без присмотра, лучше отдать предпочтение третьему и выше этажу. Это немного снизит риск взломов и поджогов.

Первоначальные расходы

Калькулятор

Даже если в вашем распоряжении имеется несколько принадлежащих лично вам квартир, расходов не избежать. И от того, насколько четко будет разработана реклама и продуманы все условия, зависит скорость окупаемости объектов.

Читайте также  Завещание на квартиру плюсы и минусы

Пункты, без оплаты которых просто не обойтись:

  1. Оплата коммунальных платежей. Эта статья расходов полностью лежит на владельцах недвижимости, даже если постояльцы провели целый месяц в нанимаемой квартире.
  2. Оплата услуг клининговых компаний или уборщиков. Разумеется, эти обязанности можно выполнять и самостоятельно, но имея несколько квартир, делать это будет непросто. И если учесть то, что квартира может менять постояльцев каждые сутки, а убрать нужно после каждого, владельцам квартир придется посвятить свое время беготне по объектам и уборке.
  3. Реклама. Благо в интернете существует множество бесплатных досок объявлений, которые позволят донести информацию о предоставляемых вами услугах к потенциальным клиентам. Но «акулы» данного сегмента рынка знают, что этого мало, поэтому идут на хитрости, такие как, договор с таксистами, или расстановку промоутеров. Суть такой рекламы в том, что человек, который только что вышел из автобуса или поезда, чаще всего направляется либо к такси, ибо же к людям, которые предлагают жилье сразу же около вокзалов. Водитель такси может, как бы невзначай порекомендовать гостям хорошее жилье, и получить за это свой заслуженный процент. Стандартная расценка – 100 рублей за одну занятую квартиру.
  4. Не стоит забывать о форс-мажорных обстоятельствах, которые обычно требуют значительных растрат. Сюда можно отнести поломку техники, затраты на ремонт, «потоп» со стороны соседей, нашествие тараканов и т.д.
  5. Если вы сдаете не свою квартиру, а арендованную, то расходы будут намного большими.
  6. Оплата услуг риэлторов.
  7. Ремонт, подготовка жилья к эксплуатации.

[box type=»download»] Следует всегда помнить о том, что неприятности проще (и дешевле) предупредить, чем бороться с ними по факту. Если вы знаете о том, что соседи сдаваемого объекта имеют неисправную сантехнику или являются «проблемными», позаботьтесь об этом заранее. После первого же потопа от соседей сверху, заставьте их через суд устранить неполадки именно в их квартире, таким образом, избавив себя от очага опасности.[/box]

Регистрация ИП

Регистрация документа

Раз мы уже определили, что сдача квартир в аренду – это бизнес, причем, при правильном подходе, весьма прибыльный, то и оформить его нужно в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что лицо, которое сдает свое или арендованное по договору социального найма (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ) жилье, имеет права совершать свою деятельность без регистрации ИП. Но тем, кто имеет более пяти сдаваемых объектов, лучше перестраховаться и легализировать свою деятельность.

На данный момент в судебной практике не зарегистрировано случаев наказания лиц, сдававших жилье без статуса предпринимателя. Все дело в том, что сам факт предпринимательской деятельности в таком случае сложно доказать, ведь по сути – это ваша собственность и вы можете распоряжаться ее как угодно.

Но и в регистрации ИП есть ряд явных преимуществ:

  1. Любые претензии к арендующим можно решить, если все дела были оформлены должным образом.
  2. Доказать факт проживания лица (лиц) и нанесения ущерба имуществу с целью возмещения урона можно только имея на руках договор об аренде.

Арендная плата за квартиру (при субаренде)

Ключи на ладоне

Субаренда – это процесс повторной сдачи недвижимости от первичного арендатора ко вторичному. Для оформления субаренды составляется документ, который имеет формат договора аренды и не может иметь сроков действия больших, нежели первоначальный документ о найме жилплощади.

Лицам, которые планируют сдавать арендованную недвижимость в субаренду, необходимо знать о том, что в случае нарушений условий договора субарендатором, отвечать перед владельцем придется все же первичному арендатору.

Это же касается неоплаты коммунальных услуг, несоблюдения правил пользования вверенным объектом, и порчи имущества.

Из-за этого обстоятельства юридически неграмотные субарендаторы решают, что они не несут никакой ответственности и могут с легкостью нарушать все условия договора. К сожалению, для них, и к радости для арендодателя, это не так. Субарендатор несет ответственность перед лицом, с которым он имеет письменную договоренность.

[box type=»download»] Если вы решили взять жилье в субаренду, внимательно читайте условия договора, и помните, что пункт о возможном увеличении оплаты вполне обоснован – если владелец повысит расценки для арендатора, тот, в свою очередь, должен будет повысить их и для вас.[/box]

Оплата услуг риэлтора

В нашей стране риэлторов принято считать жуликами, которые хотят отнять у нас кровно нажитые деньги за их ничтожные услуги. Такое восприятие подкрепилось массовыми случаями мошенничества со стороны подставных риэлтерских компаний.

Но если вы все же решили построить удачный бизнес в сфере аренды жилья – то без услуг риелторов не обойтись. Такие компании позволят собственнику или арендатору находить жилплощадь. Итог – отсутствие простоя и постоянный доход.

Главное обращаться в проверенные компании, которым сможете доверять не только вы, но и люди, которые находятся в поиске жилья.

Благоустройство жилья

Квартира

Несомненно, можно сдавать и апартаменты с советском стиле, но не стоит забывать о том, что слухи расходятся быстро. Даже если несколько человек по незнанию или по неимению насущной альтернативы остановятся в таких условиях, то уже через несколько недель даже риэлторы не согласятся с вами сотрудничать.

Вложиться в благоустройство нужно. Если у вас нет средств на капитальный евроремонт, позаботьтесь для начала об исправности сантехники, наличии горячей воды, хороших спальных мест, стиральной машины, и холодильника.

Для многих клиентов, важен не столько стиль и декор, как функциональность и чистота жилья. Поэтому, даже если обои в квартире не самые новые, никакой плесени и оторванных краев быть попросту не должно!

Постоянные расходы

Из всего вышеуказанного списка расходов можно выделить те, которые являются постоянными, и от которых никуда не деться, если вы нацелены на хороший результат:

  • налоги (если вы все же оформили ИП);
  • аренда (если квартира не ваша);
  • реклама (может быть и бесплатной);
  • уборка и стирка;
  • коммунальные услуги;

Доходы

Размер доходов и скорость окупаемости проекта напрямую зависят от:

  • исходного состояния жилплощади;
  • качества и количества рекламы;
  • работы риэлторов;
  • вашего отношения к клиентам;
  • района нахождения жилья;

[box type=»download»] Обычно, посуточной арендой с полной загруженностью можно окупить расходы менее чем за полгода, при условии отсутствия расходов на капитальный ремонт.[/box]

Как искать клиентов?

Самые продуктивные пути поиска клиентов это:

  1. Объявления на интернет-площадках.
  2. Расстановка промоутеров на вокзалах и договоренность с таксистами.

Таким образом, клиенты сами находят вас. Работа в интернете (создание сообществ в социальных сетях, постоянное обновление объявлении) намного облегчает процесс поиска квартиры.

Сдача квартиры, купленной в ипотеку

То, что кто-то приобрел квартиру на заемные средства, не делает его неполноценным собственником. Поэтому, жилье, взятое в ипотеку можно сдавать точно так же, как и купленное за наличные.

Все пункты, касающиеся распоряжения жильем, прописаны в «Законе об ипотеке». Теоретически, банк может запретить такую деятельность, но делать этого не станет. Глупо со стороны банковской системе перекрывать лицу, оформившему ипотеку, дополнительный источник дохода, который увеличивает шансы на своевременное и полное погашение долга.

Риски, подводные камни

Главная опасность такого бизнеса – сохранность квартиры. Но ее можно минимизировать оформлением ИП и составлением договора аренды между постояльцами и владельцами (арендаторами, субарендаторами).

Всегда требуйте паспорта у лиц, которых заселяете даже на сутки. И помните, имея на руках простую копию паспорта без договора, вы не имеете права на любого рода претензии. Безопасность или экономия – выбор за вами.

Преимущества и недостатки бизнеса

Ключи от квартиры

Как и в любом деле, сдача личной или арендованной квартиры посуточно, имеет свои преимущества и недостатки.

К первым можно отнести:

  1. Быструю окупаемость.
  2. Практически постоянный контроль состояния жилплощади.
  3. Высокая востребованность.
  4. Необязательное оформление ИП.
  5. Небольшие вложения (при условии хорошего исходного состояния квартиры).

К недостаткам, пожалуй, можно отнести только риски, которые появляются в случае сдачи квартиры без соответствующих документов.

Почему процент с дохода для посуточника выгоднее, чем субаренда

undefined

В 2014 году мы на пробу арендовали три квартиры в Санкт-Петербурге и стали сдавать их посуточно. Одна из них превратилась в источник головной боли: 70% времени она пустовала, при этом мы всё равно платили собственнику. Две другие сдавались лучше, простоев было меньше, но от этого легче не становилось. Только через полгода мы вышли в ноль по затратам.

Первый год был для нас тестовым: мы смотрели, как ведёт себя рынок, в какое время года есть просадки спроса, экспериментировали с районами и стратегиями сдачи. Через год мы сняли ещё 16 квартир, а дальше довели объём до 27 объектов.

Несколько лет мы так и работали: просаживались в доходах каждый раз, когда запускали новые объекты, вкладывали свои деньги и деньги частных инвесторов. Со временем пришли к тому, что модель субаренды нас не устраивает, и в 2018 году начали переводить свои квартиры с субаренды на модель управления с процентом от дохода.

Сегодня у нас в управлении уже 47 объектов, и за подавляющее большинство из них мы не платим собственникам фиксированную аренду, а отдаём 50–70% от прибыли. Процент прописываем в договоре — он зависит от объекта, его локации, первоначальных вложений собственника, стратегии сдачи.

Краткосрочная аренда всегда дороже долгосрочной, поэтому доходы от неё выше. Так что при грамотном подходе модель управления для собственника выгодна: с ней он получает за год в среднем на 15–20% больше, чем при обычной аренде. Если бы мы продолжали снимать квартиры за фиксированную плату, то доход собственника был бы более стабильным, но не таким высоким. А так, даже если собственник выплачивает нам как управляющим 30% суммы от посуточной сдачи, он всё равно остаётся в плюсе.

Для нас преимущества в этой модели тоже есть. О них, а ещё о сложностях, с которыми сталкиваемся, расскажу ниже.

Преимущества модели «Процент от дохода» для посуточника

В модели субаренды наши расходы и риски растут. А с процентом от дохода мы экономим время и нервы. Вот на чём.

Затраты на запуск объекта — на собственнике

Перед тем как сдать квартиру, её надо довести до ума: оснастить техникой, постельным бельём, полотенцами, посудой. Ещё нужно застраховать квартиру и имущество — от утраты на случай ЧС и от рисков гражданской ответственности, на случай, если прорвёт трубы или арендаторы затопят соседей. При субаренде мы делали всё за свой счёт, на это уходило от 50 000 до 150 000 рублей. Это была инвестиция, и окупалась она не сразу: объект выходил в плюс только спустя несколько месяцев.

В модели управления расходы на запуск ложатся на собственника. Обычно он оплачивает обустройство квартиры сразу, но иногда мы можем закупить нужные товары за свой счёт, а потом вычесть их стоимость из дохода собственника за первый месяц.

Не выплачиваем страховые депозиты

С субарендой мы отдавали собственнику сумму аренды за первый месяц и страховой депозит. Это снова траты, которые окупались не сразу. В модели управления для нас всё выгоднее: страховых депозитов здесь нет, а первая выплата идёт на следующий месяц после взятия объекта.

Снижается риск сезонной просадки

Мы сдаём объекты в Петербурге, это сезонный город. Когда мы работали по субаренде, летом у нас был всплеск заявок и хороший доход, а зимой объекты часто пустовали, хотя мы продолжали оплачивать коммуналку и аренду. Часто мы работали в ноль или в минус.

Перейдя на модель управления, мы перестали просаживаться в несезон. В летний период мы отдаём собственнику больше, чем при субаренде, но в среднем по году наш доход компенсируется.

Читайте также  Закон предложения это в экономике определение

На коммунальные платежи, интернет, ремонт и клининг скидываемся с собственником

Оплата телевидения и интернета, коммунальные услуги, клининг, техобслуживание, текущий мелкий ремонт — при субаренде все эти траты были только на нас.

Сейчас мы делим эти расходы с собственником в той же пропорции, что и доходы. При стандартной схеме 70% оплачивает собственник, 30% — мы.

Делим с собственником расходы на рекламу

При субаренде собственник получает фиксированную плату за месяц в любом случае. Ему неважно, будет объект сдан гостям или останется пустовать. Поэтому платить за рекламу объявлений о сдаче квартиры собственник не будет.

В модели управления всё меняется, здесь собственник не меньше нас заинтересован в том, чтобы в квартире постоянно были гости: от этого напрямую зависит его доход. Поэтому расходы на рекламные площадки и агрегаторы ложатся на нас в той же пропорции 70 на 30.

Сложности перехода на модель управления

Когда мы переходили на модель управления, столкнулись с двумя трудностями: сначала нужно было убедить в этом собственника, а затем урегулировать отношения так, чтобы схема с процентом не вышла нам же боком.

Убедить собственника

Наши выгоды в модели управления очевидны. Но чтобы убедить собственника перейти на неё, нужно показать главную выгоду для него: с процентом от дохода он будет зарабатывать больше.

При субаренде собственник зарабатывает стабильно, но не очень много, ведь все риски за простои и ущерб лежат на арендодателе. В модели управления собственник уже делит риски с арендодателем, поэтому может рассчитывать на более высокий доход. По нашим подсчётам, при хорошей загрузке объектов за месяц он получает в среднем на 20% больше.

Главная сложность при этом — убедить собственника, что объекты и правда не будут простаивать. Мы своих клиентов убедить смогли — все наши объекты сегодня переведены на модель управления.

Урегулировать отношения

Модель управления — это сотрудничество с большим количеством нюансов. Например, можно с согласия собственника заменить в квартире старую мебель, а спустя пару лет под конец срока действия договора он скажет, что разрешения на это не давал. Или можно закупить постельное бельё, а клиент взбунтуется, что купили слишком дорогое.

Чтобы избежать спорных ситуаций с собственником в будущем, нужно составить подробный договор. Я составлял наш, опираясь на юридическое образование, многолетний опыт в сфере аренды и опыт коллег, управляющих апарт-отелями.

Коротко: какие выгоды мы получаем от процента с дохода

👉 Экономим до 150 000 рублей на запуске каждой квартиры.

👉 Избавились от страховых депозитов и предоплаты за первый месяц.

👉 Выровняли свой доход в течение года. Теперь нам не страшны сезонные перепады загрузки объектов.

👉 Сократили расходы на коммунальные, телекоммуникационные и другие ежемесячные платежи: 70% от них теперь на собственнике.

Разместите объявления на Авито

7 100 000 человек в месяц приходят н Авито, чтобы снять жильё посуточно.

Разместите ваши объекты, чтобы получать больше звонков от потенциальных клиентов.

Пошаговая инструкция по сдаче квартиры в субаренду, подводные камни сделки, плюсы и минусы + образец договора

Люди, имеющие в собственности «лишнюю» недвижимость, предпочитают сдавать ее в пользование посторонним людям. Это дополнительный заработок! Но не все собственники предполагают, что их квартиру можно повторно сдать, но только после получения согласия.

Такая сделка называется субаренда квартир. Но чтобы не попасть впросак, нужно соблюдать некоторые нюансы. О них пойдет речь в этой статье.

Что такое субаренда квартир

Субаренда — это гражданско-правовая сделка, согласно которой один человек, что взял в пользование квартиру у собственника, передает ее во вторичное пользование третьему лицу на возмездной основе.

Так как предметом сделки выступает объект недвижимости, то при заключении соглашения между физическими лицами рекомендуется заключать договор в письменной форме. Если же одной из сторон является юридическое лицо, то наличие письменной формы является обязательным.

Кому подойдет такой бизнес

Любой человек может заниматься таким бизнесом . Для начала следует снять несколько квартир. Для этого понадобится стартовый капитал. Но если не гнаться за прибылью с первой сделки, то начать можно с одного жилья.

Получив прибыль от субаренды, вложить ее в аренду еще одного жилого помещения. Заключать первичные договора рекомендую на длительный срок. Тогда через несколько месяцев останется только следить за тем, чтобы платежи поступали своевременно, вовремя рассчитываться с собственниками.

Прибыльно ли заниматься субарендой

Да, если организовать посуточную или покомнатную субаренду.

Получив согласие собственника, можно «пересдать» квартиру по более высокой цене или сдавать отдельно по комнатам или на сутки. Тогда выгода будет ощутимой. Но такой бизнес пойдет только в крупных городах или туристических центрах. В небольших населенных пунктах таким способом много не заработать.

Рентабельность операции зависит от некоторых факторов:

  • удаленность квартиры от центра населенного пункта;
  • удаленность от транспортной сети, магазинов;
  • уровень комфорта;
  • количества комнат.

Если рассматривать субаренду как вид деятельности для заработка, минимизируйте риски. Например, риск порчи имущества или риск неуплаты взноса.

Плюсы и минусы

Прежде чем заняться таким бизнесом, оцените его преимущества и недостатки.

Не всегда удается договориться с хозяином квартиры. Не заключайте договор субаренды в обход владельца, если не хотите неприятностей.

Риски и опасности

Для каждой стороны субаренды есть определенные риски.

Для арендатора основной риск — отказ владельца жилья передавать его в субаренду. Еще одна опасность — порча имущества в квартире и неполучение денег.

Если халатно отнестись к составлению договора, арендатор не сможет стребовать с третьего лица деньги в качестве покрытия убытков. Ему придется отвечать перед собственником квартиры своими деньгами. Это прямые убытки!

  1. Для субарендатора — досрочное расторжение договора без возврата денег. Если собственник квартиры решит прекратить отношения с арендатором раньше времени на законных основаниях, договор субаренды будет расторгнут.
  2. Для владельца помещения — риск встречи с недобросовестными съемщиками. Например, будут мешать соседям, нарушать порядок или могут съехать, не заплатив.

Виктор Петрович

Как рассчитать стартовый капитал

Для этого проведите мониторинг рынка недвижимости по направлению аренды жилья. Изучите объявления по аналогичным предложениям. Но сначала определитесь с бизнесом: посуточная субаренда или длительная, но по комнатам. От этого зависит прибыльность. Заработать на краткосрочной сдаче быстрее.

Поиск необходимой суммы

С чего начать поиск необходимой суммы? С того, чтобы понять, сколько квартир сразу можно сдать в субаренду.

Для этого составьте подробную инструкцию. Если с одной квартиры, попробуйте занять нужную сумму на ежемесячный платеж у друзей или родственников. Если же в проекте несколько квартир для сдачи в субаренду, обращайтесь в банк для получения кредита на нужную сумму.

Но займ нужно чем-то обеспечить. Например, подтвердить свой доход. Кроме того, банку необходимо платить проценты. Поэтому на скорое получение прибыли от субаренды рассчитывать не стоит.

Подбор квартир для субаренды

Выбирайте квартиры в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой. Если предусматривается посуточная аренды, то необходима транспортная доступность.

Подбор производите, исходя из целей будущего бизнеса. Если квартира будет сдаваться по комнатам, например, студентам, ищите вблизи учебных заведений. Если речь идет о курортном городе, то важна близость моря, достопримечательностей, магазинов, кафе, ресторанов.

Для поиска используйте различные площадки объявлений онлайн или офлайн. Но нужно сразу же обговорить с собственником передачу квартиры в пользование третьим лицам. Если он не возражает, получите от него письменное согласие или составьте договор аренды, в котором пропишите «с правом субаренды».

Какие бытовые принадлежности понадобятся

Если жилье сдается в субаренду посуточно, обеспечьте жильцам комфортное проживание.

Для этого в квартире должны быть:

  • холодильник;
  • чайник;
  • плита;
  • посуда;
  • мебель;
  • прочие необходимые вещи.

Дополнительно можно предоставить постельное белье и одноразовые туалетные принадлежности.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Чтобы быстрее найти клиентов для субаренды, проявите активность. Не только просматривайте объявления и обзванивайте потенциальных клиентов. Но и самостоятельно дайте объявление.

  • подать объявление в местные газеты или специализированные журналы;
  • разместить объявление на популярных интернет-ресурсах;
  • повесить объявление в том районе, где располагается квартира под субаренду.

Не стоит ждать, что сразу же получится сдать помещение в субаренду.

Другие способы поиска клиентов

Можно обратиться в агентство недвижимости. Они помогут с поиском клиентов. Но за услуги риелтора придется заплатить. Это учтите при расчете стартового капитала.

Как правильно сдать квартиру в субаренду

Найти клиента — это половина дела! Следует правильно сдать квартиру в субаренду. На будущую прибыль влияют несколько факторов, не только расположение объекта сделки.

Как себя вести

В отношении клиентов — честно. Опишите все преимущества жилья, расскажите о его недостатках. Кроме того, их укажите в договоре.

Клиента оповестите, что заключается не первичная сделка, а вторичная, то есть субаренда. Поэтому покажите ему согласие собственника. Он должен понимать, что операция законная.

Как оплатить выставленный счет

Его можно оплатить как безналичным способом, так и наличкой. Эти нюансы обсуждаются сторонами, прописываются в соглашении.

Какие потребуется документы для сдачи квартир

Чтобы сдать квартиру во вторичное пользование, подготовьте комплект документов.

От потенциального пользователя нужен только паспорт.

Но субарендодатель должен подготовить:

  • свой паспорт;
  • если имущественное право зарегистрировано до 2016 года, «синее» свидетельство о собственности. Если же право оформлено после 2016 года, достаточно выписки из ЕГРН;
  • согласие собственника на передачу имущества в пользование третьему лицу, то есть в субаренду. Оно должно быть письменным. Заверять дополнительно у нотариуса не требуется. Если в «теле» первичного договора прописано, что он с правом субаренды, то дополнительно брать письменное согласие от владельца квартиры не требуется;
  • документ, на основании которого возникло имущественное право. Это договор купли-продажи, дарения или завещание;
  • договор аренды, в который вписаны данные субрендодателя;
  • сам договор субаренды в 2-х экземплярах;
  • если от лица субарендодателя выступает его доверенное лицо, то доверенность от нотариуса.

Так как заключается вторичное соглашение, у субарендодателя вряд ли будут оригиналы некоторых документов. Поэтому заранее подготовьте нотариальные копии. Но по договоренности с собственником можно предъявить оригиналы.

Официальное оформление деятельности по сдаче квартир

Если человек решил серьезно заняться таким бизнесом, как субаренда, ему следует его официально оформить. Один из простых способов — оформить индивидуальное предпринимательство. Для этого посетите отделение налоговой инспекции по месту жительства, подайте заявление. В качестве системы налогообложения выбирайте «патент».

Суть такой системы в том, что предприниматель оплачивает налог на потенциальный доход. Он зависит от того, сколько квартир указано в заявлении под субаренду. Чем их больше, тем выше сумма налога к уплате. Также размер обязательного взноса зависит от региона.

Сдавать дополнительную отчетность не требуется. Поэтому такая система привлекает начинающих бизнесменов.

Платить налог следует так:

  • одним взносом при получении;
  • или 1/3 при получении патента, 2/3 по окончании налогового периода.

Срок действия патента составляет от 1 до 12 месяцев. Этот критерии выбирает сам предприниматель. Если по окончании налогового периода он решит больше не продолжать деятельность по субаренде, то дополнительно уведомлять налоговиков не требуется. Если решит продолжить, то следует снова внести обязательный платеж.

Кроме того, предприниматель должен платить страховые взносы за себя. Их сумма фиксирована каждый год. Некоторые считают, что проще сдать один раз в год декларацию по УСН, заплатить налог в размере 6% от фактического дохода, чем использовать ПСН.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: