Как открыть и использовать аккредитивный счет при покупке квартиры

риелтор с клиентами

Аккредитив в банке при покупке квартиры – условное денежное обязательство, позволяющее полностью обезопасить расчеты. Мошенничество с нарушением пунктов договора купли-продажи (ДКП) и попыток получения денег невозможно с «электронной ячейкой».

Стороны ДКП используют специальные защищенные методы расчетов по умолчанию. Выбор стоит между двумя вариантами:

  1. Аккредитив.
  2. Банковская ячейка.

Что такое аккредитив при покупке квартиры

Под аккредитивами подразумевают специальные счета в финансовых учреждениях с доступом после выполнения участниками ДКП предусмотренных сделкой требований. Простыми словами, это аналог («электронной ячейки») банковского депозитария (сейфа), но для безнала.

    , задатка; по ипотеке;
  • сумм по ДКП.

Применяется и по ДДУ. На регистрацию договора долевого участия отводится ограниченный срок. Стороны страхуют себя, требуя гарантии совершения сделки в виде внесения первоначального взноса на спецсчет. После введения вместо ДДУ (с июля 2019) проектного инвестирования будут применять эскроу-счета.

  • отказывают, при обстоятельствах, обуславливающих неавтономность услуги;
  • один спецсчет – для расчетов с одним контрагентом (получателем).
  • отдельное, обособленное от ДКП соглашение, хотя и основывающееся на нем, именующееся «аккредитивной сделкой»;
  • не зависит от других правоотношений между контрагентами.
  • приказодатель;
  • получатель (бенефициар);
  • банки – разные или одно учреждение, выполняющее роль эмитента (выдача) и исполнителя (хранение).
  • гл.46 §3 части второй ГК РФ;
  • «Положением о правилах осуществления перевода денежных средств» (утв. БР 19.06.2012 №383-П);
  • Положением БР №2 от 03.10.2002 «О безналичных расчетах».

Как работает аккредитив

Различаются виды спецсчетов процедурой, условиями доступа, вариантами накопления денег и уровнями безопасности. Контрагенты перед КП оговаривают и определяют вариант.

Безотзывной и отзывной аккредитив

Для стандартных ДКП без особых нюансов распространены две вариации спецсчетов. Фактор различия – уровень полномочий клиентов. Открывается возможность откатить сделку с возвратом средств.

  • покупателю может отозвать деньги в любое время без объяснения причин;
  • продавец не подвергнется обману, ведь права на недвижимость переходят только после получения оплаты.
Покрытый и непокрытый аккредитив

Есть разновидности для сделок с юрлицами или для переводов:

  • покрытый – один банк, где спецсчет переводит финансы приобретателя для контрагента в другой. Средства держит учреждение-исполнитель до завершения сделки. Распространен для юридических лиц, поскольку все расчеты по безналу;
  • непокрытый – деньги остаются на корсчете банка-отправителя. Организация, получающая оплату недвижимости снимает средства после подачи подтверждений завершения купли-продажи. Аналог услуги физическому лицу – безакцептный счет.
Другие виды аккредитивов

Применение безакцептного варианта:

  • для доступа к деньгам реализатору квартиры достаточно подать сотрудникам финансового учреждения подтверждение перехода прав покупателю. При этом заявления от контрагента не требуется;
  • операция осуществляется без уведомления покупателя о снятии денег. Уменьшаются возможности: нельзя отозвать, прекратить сделку. С другой стороны, приобретатель не тратит свое время на поход с продавцом в банк, на написание разрешения.

Существует еще ряд разновидностей спецсчетов:

  • револьверный;
  • кумулятивный;
  • с оговоркой;
  • циркулярный;
  • подтвержденный;
  • резервный.

Все они применяются редко для КП или в особых случаях, чаще – для торговли, договоров поставки. Это комбинации способов доступа, полномочий сторон, авансовых, частичных платежей, степени участия банка и ответственности.

Аккредитив при купле-продаже квартиры: плюсы и минусы

Передача денег с применением способов защиты увеличивает затраты. Взамен стороны получат гарантии безопасности. Спецсчета стимулируют контрагентов закончить сделку в предусмотренный срок – в итоге КП совершается быстрее.

  • усиленная защита:
  • от утраты денег при невыполнении ДКП;
  • мошенничества при расчетах;
  • дополнительная проверка юридической чистоты документов и выполнения ДКП от банка;
  • обеспечение равноправности и безопасности для участников купли-продажи квартиры;
  • исключение ситуаций, когда стороны зависимые от выполнения обязательств контрагентом;
  • банк может не взимать процентов за снятие денег (но есть плата за саму услугу).
  • затратность – услуга дорогая. Эксперты прогнозируют снижение цены: государство и сами банки заинтересованы в безопасности сделок и пытаются стимулировать подобные процедуры. Оплату можно включить в стоимость имущества по ДКП и затем применить вычет;
  • увеличивается документооборот – потребуется отдельное соглашение, банк вправе запросить все бумаги по недвижимости;
  • длительность – финансовое учреждение анализирует документацию для получения доступа к деньгам, что занимает дополнительное время;
  • отсутствие гибкости – условия аккредитива сложно изменить, потребуется отдельная процедура. Изменение сроков – дополнительная плата. При безотзывном варианте досрочно снять средства можно только пройдя дополнительные этапы и с письменного согласия контрагента. С другой стороны, это плюс – дополнительная гарантия безопасности;
  • банк вправе информировать ФНС о переводимых продавцу суммах, участниках ДКП, что усложняет манипуляции со стоимостью (фиктивное занижение или увеличение, прочие схемы).

Основной риск вытекает из принципа автономности спецсчета. Банк:

  1. Не обязан контролировать исполнение ДКП, лежащего в основе услуги. Проверяют только поданные документы. Но и не запрещено более глубоко анализировать куплю-продажу. Как правило, так и делают.
  2. После выплаты суммы против надлежаще предъявленных документов считается исполнившим обязательство, даже если окажется, что один из контрагентов нарушил условия ДКП, появились ограничения прав на платеж или таковые прекратились вообще.

Финансовое учреждение проверяет документы по внешним признакам на принципах разумной тщательности, строгого соответствия условиям договора и автономности спецсчета.

Опасность принятия подделок, подложных, неактуальных документов ничтожная, но все же она есть. Впрочем, это характерно и для ячеек. Банк не отвечает за подлинность и юридическую силу бумаг, но обмануть его практически невозможно.

Документы по КП квартиры максимально индивидуализированы. Исключается выдача денег лицу, не исполнившему условий соглашения по отчуждению жилплощади.

Мошенничество с аккредитивами

  • специалист не досконально проверит документы, и раскроет спецсчет на основании подложных бумаг. Рекомендовано прописать условие о необходимости участия второй стороны;
  • при банкротстве или подобных ситуациях судьба денег будет такой же, как и на обычных счетах.

Рисков аккредитива при отчуждении квартиры намного меньше, чем при других сделках (поставки, выполнения работ). Банку достаточно сделать запрос в УФРС для подтверждения предъявленных документов или сверить передаточный акт у застройщика (бывшего хозяина) с оригиналом покупателя.

Что лучше: аккредитив или банковская ячейка

При использовании спецсчета уровень защиты выше, чем у депозитариев. Вопреки бытующему мнению, способ не значительно дороже и хлопотнее. Срок проверки бумаг для доступа минимальный (до 7 дн.).

Аккредитив Банковская ячейка
Невозможно ограбить. Депозитарий – индивидуальный сейф с защитой, располагаемый в специальном помещении.
  • не исключены случаи ограбления;
  • юридические нюансы таковы, что банк может избежать ответственности и не возместить утраченные средства:
    • пострадавшему придется требовать возмещение через суд;
    • в иске надо просить признать договор аренды ячейки договором хранения ценностей;
    • потребуется доказать, какие суммы были в ячейке.
    • дороже, но степень безопасности выше;
    • платят процент от суммы независимо от срока хранения;
    • могут взимать процент за обналичивание и перевод (не всегда). Обычно, при снятии средств в банке, где у пользователей есть счета, комиссии нет.
    • меньше стоимость аренды, фиксированная (дневная, месячная) независимо, сколько хранится в сейфе. Риски не намного значительнее, но больше;
    • за проверку купюр исполнитель не отвечает. Сторонам придется заплатить за подтверждение подлинности и пересчет.

    Кто оплачивает аккредитив: продавец или покупатель

    По умолчанию, затраты на обслуживание спецсчета несет приобретатель квартиры, а не главный выгодоприобретатель (бенефициарий) – реализатор. Стороны вправе договориться между собой, кто оплачивает или разделить платежи поровну.

    • в среднем от 6 до 15 тыс.;
    • финансовые учреждения рассчитывают плату в процентах (0,1 – 0,2%). Примеры:
      • 0,2% от внесенной сумы;
      • при необходимости сотрудничать с иными организациями – 0,3% + 2 000 руб.;0,2% за создание счета, плюс 0,2% за выполнение поручений для третьего лица;
      • 0,2% за изменение суммы, коррекцию сроков;
      • 1200 – за преждевременное закрытие;
      • за визирование (сообщение продавцу, за выдачу документов) – 300 – 1 000 руб.;
      • некоторые исполнители снизили цены на «электронные ячейки», например, встречаются предложения создать спецсчет за 2 500 руб. независимо от вносимой суммы.

      На какой срок оформляется аккредитив

      Срок – параметр, устанавливаемый сторонами по договоренности. Временные рамки ограничены только правилами банка, например, до 6 мес. Плата зависит не от периода, а от суммы хранения, но тариф на 1 квартал меньше, чем на полгода.

      Продолжительность хранения рассчитывают с учетом рамок в предварительном или главном договоре купли-продажи. Время надо определять тщательно: за изменение срока спецсчета придется доплатить 0,1 – 0,2%, что составит при отчуждении недвижимости значительную сумму.

      Схема купли-продажи квартиры через аккредитив

      Алгоритм отчуждения квартиры с применением спецсчета:

      1. Заключается соглашение КП. Надо прописать аккредитив в договоре.
      2. Приобретатель квартиры подает заявку, предоставляет ДКП. Подойдет любой банк, но удобно использовать тот, где у гражданина есть счет. Для ипотеки обслуживает операцию по умолчанию кредитор.
      3. Заключается договор об услуге с участием приказодателя (покупатель), получателя (реализатора), эмитента и исполнителя (банк).
      4. Исполнитель уведомляет продавца.
      5. На спецсчет приобретатель переводит средства – стоимость квартиры по ДКП, получает платежки.
      6. Осуществляется переоформление недвижимости в Росреестре. Ведомство выдает новому владельцу выписку о переходе права собственности.
      7. Оформляется передаточный акт на жилплощадь.
      8. Продавец предоставляет эмитенту полученные, вышеуказанные доказательства завершения сделки. Работники проверяют юридическую чистоту бумаг и осуществляют раскрытие аккредитива: переводят финансы реализатору или выдают наличными.

      Образец ДКП квартиры с использованием аккредитива

      Структура образца соглашения купли-продажи стандартная, но дополнительно прописывается разновидность и характеристики спецсчета:

      Аккредитив — современный инструмент для безопасных сделок купли-продажи

      alt=» Фото: iStock» />  Фото: iStock

      Однако пользоваться банковской ячейкой не всегда удобно. Во-первых, потому что расчет за сделку происходит исключительно за наличные деньги. Это не только небезопасно, но еще и не выгодно. Иногда снятие наличных со счета в банке сопровождается комиссией, причем не малой. Также продавец наверняка захочет удостовериться в подлинности ваших купюр. Поэтому придется потратиться еще и на услугу проверки купюр на подлинность. Согласитесь, все это довольно существенные минусы. Кроме того, недалек тот день, когда наличный расчет в принципе уйдет в прошлое.

      Именно поэтому современным ответом банковской ячейке можно считать аккредитив — новый банковский инструмент, который гарантирует честность сделки для обеих сторон. По сути, аккредитив — это специальный банковский счет, на который, покупатель зачисляет денежные средства, которые продавец может получить (а точнее эти средства могут быть перечислены на его счет) только после того, как он предъявит заранее обговоренный сторонами пакет документов. Другими словами, продавец сможет получить эти деньги только после того, как оформит квартиру на вас. При этом банк проконтролирует и наличие необходимых документов, и сумму, такая ли она, как указано в договоре, или нет. Если интересы обеих сторон будут учтены, сделка совершится.

      Поскольку банк выступает как третье независимое лицо, которое следит, чтобы ничьи права не были ущемлены, риск каких-либо махинаций тут полностью исключен.

      Помимо этого, у аккредитива есть еще целый ряд преимуществ. Например, если сделка по каким-то причинам не состоялась, банк гарантирует возврат денег покупателю. При необходимости аккредитив можно пролонгировать, т.е. продлить срок его действия на тех же условиях. Однако если срок аккредитива истек, а продавец не представил необходимые документы, деньги автоматически возвращаются обратно на счет покупателя.

      Для того, чтобы совершить, скажем, сделку купли-продажи с помощью аккредитива, совсем необязательно обладать узкоспециализированными финансовыми знаниями или уметь разбираться в финансовых инструментах. Достаточно просто прийти в банк и заявить о своем желании совершить сделку с помощью аккредитива. Сотрудник банка предложит заключить договор о расчете через аккредитив. В этом договоре будут указаны условия и порядок расчета между покупателем и продавцом. После этого покупатель открывает счет в банке (или может воспользоваться уже имеющимся), обеспечивает на счете необходимую сумму средств и оформляет аккредитив. Все остальное банк делает сам — переводит деньги на счет покрытия по аккредитиву, затем, при условии предъявления продавцом указанных в аккредитиве документов, на счет продавца.

      Аккредитив — это гибкий инструмент, его можно использовать и в ипотечных сделках, и практически во всех других видах сделок, например, таких как купля-продажа автомобиля или дорогостоящей техники или оборудования, акций или долей в уставном капитале, а также в сделках, подразумевающих выплаты гонораров или оказание каких-либо услуг.

      Аккредитив используют как физические, так и юридические лица. Например, аккредитив широко применяется при финансовых расчётах между застройщиком и подрядчиками, что позволяет застройщику не только получить контроль банка за выполнением подрядчиками обязательств, но и получить кредит для расчетов по льготной ставке.

      Поскольку аккредитив — надежный инструмент, его используют даже в государственных программах. В частности, аккредитивы включены в Программу субсидирования предприятий АПК и позволяют клиенту получить кредит для покупки, например, сельхоз техники на самых выгодных условиях.

      Плюсы аккредитива очевидны, поэтому неудивительно, что интерес к такому финансовому продукту с каждым годом только растет. Так, согласно статистическим данным Сбербанка, количество аккредитивов, открытых банком в 2018 году по поручению физических лиц, выросло в два раза по сравнению с 2017 годом.

      А в этом году Сбербанк представил новый сервис "Сбербанк API. Аккредитивы", не имеющий аналогов на российском рынке. "Сбербанк API. Аккредитивы" — это онлайн-сервис, позволяющий юридическим лицам автоматически передавать данные для оформления заявлений на открытие аккредитива. Теперь юрлицо, в пользу которого физлицо открывает аккредитив, может самостоятельно сформировать заявление на открытие аккредитива в своей системе. Это электронное заявление поступает в банк, после чего физическое лицо может подписать его в любом удобном для него отделении Сбербанка.

      Для того, чтобы воспользоваться сервисом "Сбербанк API. Аккредитивы" не требуется устанавливать дополнительное оборудование. Кроме того, такая услуга является бесплатной. При оформлении заявления параметры сделки подгружаются автоматически, что исключает возникновение ошибок.

      В скором времени появится возможность открывать аккредитивы в мобильном приложении Сбербанк Онлайн без посещения офиса Банка.

      Несмотря на то, что аккредитив — это довольно новый продукт, он уже успел зарекомендовать себя в качестве удобного и надежного инструмента совершения сделок, который помогает экономить время и обеспечивает максимальную защиту интересов сторон.

      Аккредитив при покупке квартиры

      Аккредитив при покупке квартиры

      Квартира

      Чтобы обеспечить законность и сохранность денег, при сделке купли-продажи квартиры, а также гарантировать проведение сделки, стороны заключают договор аккредитива с банком. Он позволяет продавцу и покупателю удостовериться в честности другой стороны, а контролировать денежные средства будет банк. О том, что такое аккредитив и как он поможет купить квартиру, вы узнаете из материала статьи.

      Что это такое аккредитив?

      Приобретение и продажа недвижимости с финансовой точки зрения является довольно небезопасной операцией. Окончательно сделка будет признана законной и состоявшейся только после того, как договор будет зарегистрирован в соответствующих гос органах, и новый владелец квартиры оформит свои права на нее.

      Есть риск того, что, уже подписав соглашение и подав документы на регистрацию, продавец по каким-либо причинам передумает проводить сделку, он отправится в Росреестр и заберет заявление о желании продать свою собственность. Таким образом, обе стороны не получают весомую гарантию в дальнейшем сотрудничестве и рискуют остаться как без денег, так и без недвижимости:

      • Продавец не уверен, что покупатель не заплатил ему до регистрации своих прав, в дальнейшем передаст оговоренную сумму.
      • Покупатель не может заплатить за покупку сразу и обязать продавца провести сделку в будущем.

      Как работает аккредитив

      Причем такая ситуация возможна и тогда, когда ему уже были переведены деньги за продажу объекта. В таком случае возвращать свои средства покупатель сможет только через суд, потратив на это свои силы и деньги.

      Для того чтобы обезопасить сделку от таких ситуаций, продавец и покупатель могут затребовать проведение продажи только с помощью аккредитива.

      Аккредитив – это широко распространенная форма безналичного расчета между сторонами, чаще всего используемая как раз при проведении купли-продажи. Банк, по запросу своих клиентов, блокирует определенную сумму на покупку недвижимости, и обязуется перевести ее продавцу по окончанию сделки.

      Это один из наиболее надежных вариантов проведения сделок. В данном случае банк выступает посредником, гарантирующим:

      • Юридическую чистоту процедуры купли продажи.
      • Сохранность денег до момента перехода права собственности к покупателю.
      • Обязательный финансовый расчет между сторонами.

      Типы аккредитива

      Есть несколько видов аккредитива, различающихся в зависимости от налагаемых обязательств:

      1. Отзывной аккредитив: подразумевает, что условия договора могут быть изменены, а само соглашение можно аннулировать (даже не извещая продавца).
      2. Безотзывный: договор, условия которого нельзя изменить без обоюдного согласия сторон.
      3. Переводной: когда перевод средств осуществляется по указанию продавца.
      4. Резервный аккредитив, который позволяет продавцу получить средства, даже если покупатель не выполнил свои обязательства.
      5. Аккредитив с внесением авансовой суммы на счет продавца без проверки документов.

      Условия раскрытия аккредитива

      На практике аккредитив в сделках купли-продажи квартир реализуется в 4 этапа:

      1. Стороны составляют Договор аккредитива и определяют все важнейшие условия передачи недвижимости – обязательства и сроки по оплате, порядок извещения участников сделки, указываются их реквизиты и основания для проведения расчета.
      2. С этим договором покупатель отправляется в свой банк, и на основании соглашения оформляет с ним аккредитив. В банке продавца, также открывается его личный счет, куда в дальнейшем будет переведена вся сумма за квартиру.
      3. Заключается договор купли-продажи. Стороны передают заявление и необходимые документы в регистрирующие органы.
      4. После регистрации право собственности на покупателя, в банк подают подтверждающие документы. С аккредитивного счета покупателя списывают заблокированные средства и переводят их на счет продавца.

      Договор аккредитива

      Стороны вправе сами определить в условиях договора аккредитива, какие документы будет рассматривать банк в дальнейшем, когда потребуется одобрить перевод денежных средств. Однако в этом договоре обязательно должны присутствовать:

      • Дата и номер.
      • Сведения об объекте недвижимости, который становится предметом сделки – адрес, параметры и характеристики помещения и прочая информация.
      • Паспортные и контактные данные продавца и покупателя (либо уставная документация, если в договоре задействованы юридические лица).
      • Точная сумма, которая будет списана за покупку квартиры (прописью и цифрами). и назначение платежа.
      • Необходимость в подтверждении перевода.
      • Точный список документов, которые должен будет рассматривать банк, а также требования, предъявляемые к ним.
      • Данные получателя – реквизиты его счета, куда будут переведены средства.
      • Порядок исполнения договора и срок его действия.
      • Дату, когда в банк должна быть подана правоустанавливающая документация.
      • Сумма оплаты за услуги банка (включая порядок расчетов между организацией и клиентом). Указывается и лицо, которое оплачивает открытие и закрытие счета аккредитования.

      Договор аккредитива

      В дальнейшем банку обязательно понадобится получить соответствующие свидетельства:

      • Выписку из ЕГРН о том, что продавец передал квартиру, и покупатель теперь действительно является полноправным собственником недвижимости.
      • Справка из гос органов, подтверждающая, что покупатель действительно запросил процедуру регистрации своих прав на объект.

      Обеим сторонам гораздо проще заключить договор аккредитива и открыть личные счета в одном банке. Тогда схема перевода средств и контроля сделки становится гораздо проще и быстрее.

      В случае необходимости продление срока аккредитива, отказ или внесение изменений в условия соглашения возможно только при наличии обоюдного согласия сторон. За продление договора чаще всего взимается дополнительная плата.

      Особенности банков

      • Договор купли-продажи квартиры, с отдельным пунктом в котором указывается аккредитив как способ расчета.
      • Договор с банком на открытие аккредитования для проведения сделки.

      ВТБ 24

      При открытии аккредитивного счета для приобретения квартиры в этом банке клиентам предлагают следующие условия:

      • 0,2 % от суммы недвижимости (до 6 тыс. рублей) за открытие такого счета.
      • За продление или изменение стоимости сделки также берут 0,2%.
      • Дополнительные условия можно внести в договор за 1,5 тыс. рубля.
      • Перевод и выдача средств (продавцу или доверенному лицу) – 0,2 % от перечисляемой суммы (примерно 2-5 тыс. рублей).

      Райффайзенбанк

      В данной организации клиент оплачивает следующие суммы:

      • Банк взимает около 0,2% от общей стоимости сделки (до 15-20 тыс. рублей).
      • За перевод денег на счет продавца берут около 3 тыс. рублей.
      • За изменение каких-либо условий договора оплачивается 1,5 рубля.
      • Продление договора стоит минимум 2 000 рублей (в зависимости от желаемого срока действия).

      Сбербанк

      Также в Сбербанке можно воспользоваться и ячейкой для хранения денежных средств. Стоимость аккредитива заметно дешевле, чем в других банках – минимальная сумма услуги – 2000 рублей и увеличивается в зависимости от конкретных условий договора.

      Если средства будут переведены на счет продавца в другом банке, с клиента взимается 0,3 % (до 10 тыс. рублей).
      Смотрите видео о том как работает аккредитив в Сбербанке:


      Преимущества в доступности отделений и быстром оформлении договора. Банк гарантирует оформление соглашения в течение часа, даже если продавец и покупатель проживают в разных населенных пунктах.

      Продление срока действия соглашения аккредитива стоит 2000 ₽.

      Сбербанк аккредетив

      Плюсы и минусы аккредитива

      Плюсы в такой системе расчета следующие:

      1. Серьезные гарантии безопасности и законности сделки. Заключив договор аккредитива, стороны обоюдно контролируют проведение сделки. Деньги будут переведены только после того, как в банк будут поданы соответствующая подтверждающая документация.
      2. Покупатель будет уверен в соблюдении обязательств продавцом: если по какой-либо причине процедура будет сорвана, то деньги будут в полном объеме возвращены. А продавец сможет удостовериться, что покупатель действительно располагает необходимой суммой, которая автоматически блокируется.
      3. Сам банк несет ответственность (согласно действующему законодательству) за сохранность денежных средств и законность проведения сделки. Он поручается за покупателя и также участвует в сделке. Организация внимательно проверит все поданные документы на подлинность и отсутствие юридических ошибок, прежде чем одобрить перевод денег.

      Операция проводится в безналичной форме, что особенно выгодно и удобно:

      • нет нужды хранить крупную сумму на руках и беспокоиться за ее сохранность;
      • рассчитаться можно в течение нескольких минут через Интернет, предварительно уполномочив банк на перечисление продавцу конкретной суммы;
      • сумма за покупку будет переведена только после того, как продавец исполнит обязательства – подтверждает же это сам приобретатель недвижимости.

      Однако есть в этой системе расчета и недостатки:

      • Поскольку в сделке участвует банк, потребуется время на проверку документов. А раз волокита еще больше увеличивается, то оформление аккредитива не подойдет тем, кому требуется купить или продать квартиру в срочном порядке.
      • За свои услуги банковское учреждение взимает плату. Чаще всего она зависит от самой суммы договора купли-продажи, но стоимость будет существенной.

      Аккредитив или ячейка?

      Аккредитив уже давно сравнивают с другой формой расчета между сторонами – при помощи банковских ячеек.

      Разница между ними есть в самом хранении средств:

      • В ячейке могут храниться только денежные средства в натуральном проявлении.
      • При аккредитиве же банк хранит только безналичные средства.

      Аккредитив или ячейка

      Различия и в осведомленности самого банка:

      1. Оформляя договор аккредитива, клиенты указывают сумму сделки и само основание перевода средств (купля-продажа квартиры). Банк знает точную стоимость покупки недвижимости, что позволяет обезопасить сделку и гарантировать, что продавец получит всю сумму денег.
      2. При использовании банковской ячейки средства в ней хранятся тайно – клиент не должен разглашать ее содержимое. Это менее надежный вариант, поскольку продавцу придется надеяться лишь на честность покупателя. Он не обладает гарантией, что получит оговоренную сумму в полном объеме, даже если договор купли-продажи уже был подписан.

      Итак, аккредитив является надежной формой расчета. Она налагает на обе стороны обязательства и дает обоюдные гарантии, стимулируя их к проведению сделки. Договор аккредитива не стоит подписывать лишь тем, кому нужно приобрести или избавиться от квартиры «здесь и сейчас», так как из-за проверок документов сделка затягивается.

      Что такое аккредитив при покупке недвижимости и в чем преимущества такой формы сделки

      Когда вы заключаете сделку купли-продажи недвижимости, всегда есть риск стать жертвой обмана. На рынке недвижимости мошенников больше, чем где-либо. Для заработка они используют лазейки в законодательстве. И если вы стали жертвой аферы во время покупки или продажи недвижимости, доказать факт мошенничества не всегда просто.

      Аккредитив – это надежный способ застраховать свою оплату для покупателя и дополнительные гарантии со стороны банка для продавца. Из статьи вы узнаете, что это такое – аккредитив при покупке недвижимости и как его правильно оформить.

      Что такое аккредитив при покупке недвижимости

      Представьте, что вы хотите купить загородный дом в Подмосковье. Нашли подходящий вариант, посмотрели его и готовы брать. Владелец живет в Санкт-Петербурге и опасается продавать только по одной причине – не хочет перевозить наличные деньги из Москвы в Питер. Боится, что его ограбят или с ним в пути что-то произойдет. А еще, ему нужны дополнительные гарантии, что сделка пройдет честно, и он сразу получит свои деньги в полном объеме.

      Вам так понравился дом, что вы готовы поискать выход из такой ситуации – предоставить продавцу дополнительные гарантии и сделать так, чтобы он не вез наличные деньги с собой. Вы предлагаете ему аккредитивную форму оплаты.

      Что такое аккредитив при покупке недвижимости и в чем преимущества такой формы сделки

      Аккредитив – это вид безналичного расчета, который реализуется не напрямую между участниками сделки, а через банк, который берет на себя функцию гаранта и следит за тем, чтобы все было честно.

      Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца и вносит на него деньги – всю сумму или ее часть в зависимости от условий договора. При этом продавец не получит средства до тех пор, пока не выполнит все обязательства перед покупателем. Однако он будет знать, что деньги переведены и лежат в надежном месте – в банке, который контролирует все этапы выполнения сделки.

      Банковские аккредитивы используются не только при продаже квартир, но и в других сферах – в расчетах между юридическими лицами, в международной торговле и любых других сделках, участникам которых нужен независимый гарант.

      Отличия от банковской ячейки

      В сделках купли-продажи недвижимости широко используются банковские ячейки. Часто их путают с аккредитивами, но это принципиально разные инструменты. Разберемся, в чем разница.

      Главное отличие – это форма расчета и договора. Заказав ячейку, вы используете ее для передачи средств. Но при этом банк не гарантирует, что покупатель поместит в нее всю сумму. Задача банка – обеспечить доступ к ячейке, а ее содержимое его уже не касается. Финансовая компания не гарантирует, что покупатель поместит в ячейку деньги. При аккредитиве банк дает такую гарантию.

      Аккредитив – это в первую очередь гарантия со стороны банка, а ячейка – всего лишь место для хранения активов.

      Аккредитив – это безналичный способ оплаты, а в ячейку можно положить только наличные деньги.

      Есть несколько видов аккредитивной оплаты. Рассмотрим те, что используется при продаже недвижимости.

      Подтвержденный и неподтвержденный

      Суть подтвержденной формы в том, что банк-эмитент привлекает сторонний банк, который выступает дополнительным гарантом по сделке. Если по каким-то объективным причинам банк-эмитент не сможет выполнить свои обязательства перед клиентами, это сделает его банк-партнер.

      Когда в стране экономическая и политическая обстановка стабильны, подтвержденными аккредитивами пользуются редко, поскольку они дороже в обслуживании. Они становятся востребованными в кризисные периоды, когда есть риск банкротства банков. Если один обанкротился, сделку завершит второй, указанный в договоре.

      Неподтвержденный – когда гарантом в сделке выступает всего один банк. Все аккредитивы по умолчанию неподтвержденные.

      Отзывный и безотзывный

      Отзывный – это тот, который можно отозвать, то есть аннулировать. При этом ставить вторую сторону сделки в известность не обязательно.

      Безотзывный – тот, который нельзя аннулировать без разрешения бенефициара. Если получатель платежа отказал в аннуляции, банк не имеет права отозвать аккредитив.

      Безотзывные способы оплаты не пользуются популярностью в России: если без уведомления бенефициара отзывать платежи, такой способ оплаты сразу теряет все свои преимущества.

      Справка. Все аккредитивы по умолчанию – безотзывные.

      Гарантированный и депонированный

      Гарантированный – когда в банке открывается счет на имя получателя платежа. Плательщик кладет сразу всю сумму на счет, но получатель не может воспользоваться деньгами до тех пор, пока не предоставит банку доказательства выполнения сделки со своей стороны. Как только доказательства получены, он получает право забрать все деньги. Доказательством будет документ, который плательщик указал в договоре аккредитива.

      Депонированный отличается от гарантированного лишь тем, что после выполнения обязательств продавцом деньги будут переведены в банк, в котором он обслуживается. Депонированные платежи часто используются, когда один из участников сделки находится за рубежом.

      Револьверный

      Используется, когда оплата растянута во времени. Например, когда покупатель и продавец договорились осуществлять оплату не одним платежом, а поэтапно.

      Например, участники сделки решили, что покупатель расплатится за купленную недвижимость в течение 10 месяцев. Чтобы не открывать каждый раз новый аккредитив, создается один – револьверный.

      С красной оговоркой

      Отличается от других тем, что дает продавцу право получить аванс до предоставления подтверждающих документов.

      Популярны среди компаний по продаже недвижимости, особенно часто применяются для покупки жилья в новостройках – застройщик получает аванс еще до того, как дом сдан в эксплуатацию.

      Пример. Владелец хочет продать недвижимость как можно скорее. У него нет времени торговаться и вести длительные переговоры. Вы предлагаете владельцу оформить аккредитив с красной оговоркой. В виде гарантии владелец получает аванс. Обе стороны остаются в выигрыше – покупатель приобретает дом, а владелец экономит время.

      Название связано с тем, что раньше в документах красным обводилась та часть, в которой были прописаны условия внесения аванса. Отсюда название – «с красной оговоркой».

      Что такое аккредитив при покупке недвижимости и в чем преимущества такой формы сделки

      На какой срок можно оформить аккредитив

      Аккредитив оформляется на то время, которое нужно участникам сделки для проведения платежа. Срок действия аккредитива сторонами определяется индивидуально и зависит прежде всего от способа оплаты. Такой счет можно открыть как на один день, так и на более длительный период – хоть и на несколько лет.

      Важно. Обслуживание счета в большинстве банков платное. Обычно в тарифах указана плата за квартал. В среднем это 0,2% от суммы платежа. Если по каким-то причинам за это время не успели произвести расчет, срок действия счета всегда можно продлить, но за дополнительную плату.

      Как проводится купля-продажа недвижимости через аккредитив

      Итак, вы уже знаете, что такое аккредитив и как он работает. Следующим шагом будет изучение процедуры применения этого способа оплаты в сделках по купле-продаже недвижимости. Чтобы понять, какое место аккредитивные платежи занимают в договоре, рассмотрим все этапы проведения сделки – от переговоров до закрытия сделки.

      Как проходит купля-продажа недвижимости через аккредитив:

      1. Покупатель ищет дом или квартиру.
      2. Сам или через риелтора находит вариант, который его устраивает.
      3. Связывается с продавцом и обсуждает все детали: цену, сроки, порядок оформления документов.
      4. Участники сделки решили, что самый безопасный вариант – аккредитив.
      5. Покупатель обращается в банк и открывает аккредитивный счет на имя продавца.
      6. Вносит на него деньги – всю сумму или часть, в зависимости от договоренностей.
      7. Банк замораживает деньги до тех пор, пока недвижимость не перейдет в собственность к покупателю.
      8. Когда продавец выполнил все условия сделки, он приходит в банк и приносит документы, подтверждающие это.
      9. Банк отдает деньги бенефициару.
      10. Сделка закрыта.

      Преимущества и недостатки аккредитивной формы расчета

      Расчеты через аккредитив подходят не всем. Так что для начала стоит рассмотреть преимущества и недостатки аккредитивов, и только потом принимать решение об их использовании.

      Преимущества:

      1. Гарантии от банка. Их получает как продавец, так и покупатель, и это – главный плюс такой формы оплаты.
      2. Банк контролирует все этапы проведения сделки. Пока продавец не выполнит все свои обязательства перед покупателем, деньги он не получит.
      3. В договоре можно прописать дополнительные условия.
      4. Можно использовать в международных платежах. К примеру, когда один из участников сделки проживает за рубежом.
      5. Есть несколько видов аккредитивов. Пользователь выбирает наиболее оптимальный для вас вариант.

      Недостатки:

      1. Услуга платная.
      2. Не всегда участникам сделки подходит такой способ расчета.
      3. Если вы еще не пользовались аккредитивами, разобраться без помощи юриста будет сложно, поскольку требуется оформлять много документов, особенно в следках купли-продажи недвижимости.

      В каких банках можно оформить аккредитив

      Аккредитивную форму оплаты предлагает большинство российских банков. Но не во всех банках этот способ оплаты пользуется популярностью. Рекомендуется выбирать среди банков, в которых хорошо отработана схема проведения таких сделок.

      Мы изучили данные мониторинга портала Банки.ру и выбрали для вас самые выгодные предложения от крупных банков.

      Что такое аккредитив при покупке недвижимости и в чем преимущества такой формы сделки

      Аккредитив несложно оформить в:

      • Альфа-Банке; ; ;
      • Тинькофф Банке;
      • Россельхозбанк;
      • ЮниКредитБанке.

      Условия и стоимость услуги

      Условия банков отличаются. Средняя стоимость услуги – 0,1% от суммы платежа, но не меньше 1500 рублей.

      В договоре аккредитива обязательно указывается:

      • дата;
      • сумма;
      • сроки действия счета;
      • реквизиты исполнителя, получателя и банка-исполнителя;
      • перечень документов, которые должен предоставить получатель средств;
      • порядок оплаты услуг банка – кто и как платит за обслуживание счета (по умолчанию – плательщик).

      Необходимые документы

      Для открытия аккредитива понадобятся следующие документы:

      • паспорт;
      • ИНН;
      • договор купли-продажи;
      • заявление на открытие аккредитива;
      • сопроводительное письмо.

      Кто открывает – покупатель или продавец

      Как правило, аккредитивный счет открывает плательщик, он же оплачивает услуги банка. При необходимости можно составить договор так, что оплачивать услугу будет продавец.

      Важно! При открытии аккредитивного счета заранее рассчитайте комиссию и вносите ее вместе с основным платежом. Если этого не сделать и заплатить только за стоимость покупки, комиссию вычтут из нее. Это значит, что продавец получит не полную сумму, а сделка будет считаться незавершенной – вам придется доплачивать.

      Заключение

      Аккредитивная форма расчетов пари купле-продаже недвижимости входит в число самых надежных. Ее особенность в том, что банк контролирует все этапы совершения сделки – от открытия счета до проверки условий выполнения обязательств сторон и переводе денег продавцу.

      Главное преимущество таких сделок – гарантии со стороны банка. Он следит за тем, чтобы обе стороны честно и вовремя выполняли условия договора. Открыть аккредитивный счет предлагает большинство российских банков.

      Аккредитив при покупке недвижимости

      Аккредитив при покупке недвижимости

      Как уйти от наличных расчетов при покупке квартиры? Ведь собрать наличными большую сумму довольно трудно. В целях снижения рисков в последнее время часто используется аккредитив при покупке недвижимости. Что это такое, плюсы, минусы, стоимость, в каком банке. Разберемся вместе.

      Банковский аккредитив при покупке недвижимости снижает риски

      Сегодня аккредитив при покупке квартиры – это, безусловно, весьма популярная форма расчетов. В каком-то роде это безналичный аналог банковской ячейки, делающий сделку безопасней. Так что же такое продажа квартиры через аккредитив и как это происходит? Попробуем разобраться ниже.

      Какое-то время назад министр финансов РФ Антон Силуанов высказался о том, что крупные сделки, в том числе купля-продажа недвижимости, должны проходить в безналичной форме. Такие высказывания мотивированы, главным образом, желанием государства контролировать крупные денежные потоки.

      Кроме того, по словам чиновников, подобные шаги должны помочь государству вытеснить теневой рынок. Озвученная инициатива министра финансов касается, в основном, простых граждан. Ведь юридические лица и без этого производят свои взаиморасчеты по безналичной форме.

      Сама по себе аккредитивная схема расчетов — это продолжение идеи, заложенной ранее оплатами через банковскую ячейку. А именно, перед подачей документов в Росреестр покупатель закладывает деньги за квартиру в ячейку.

      В соглашение с банком включается пункт, когда продавец квартиры получит доступ к этой ячейке. Например, после того, как предъявит в банк документы, подтверждающие переход права собственности к покупателю. Покупатель, в свою очередь, не имеет доступа к ячейке в течение срока, необходимого для совершения сделки.

      Суть такой схемы заключается в том, что повышается безопасность сделки для обеих сторон

      Покупатель застрахован от того, что продавец, получив деньги, откажется переоформлять квартиру. Продавец же знает, что, передав квартиру, он сможет беспрепятственно получить причитающиеся ему деньги.

      Вариант оплаты через банковскую ячейку прост и, несомненно, дает участникам сделки существенные гарантии.

      Здесь подробно указано, как продать квартиру быстро, дорого, без рисков.

      Банковский аккредитив при продаже квартиры имеет все те же преимущества. При этом, он подразумевает помещение денег вместо ячейки на специальный банковский счет.

      Аккредитив – это обязательство банка исполнить поручение плательщика в пользу получателя, которым выступает продавец квартиры.

      При этом прописываются условия, при которых банк должен исполнить данное обязательство. Как и в случае с банковской ячейкой, таким условием является предоставление продавцом в банк документов, доказывающих, что покупатель стал собственником квартиры.

      Упрощенно процедура может выглядеть, например, так:

      • Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры. Там прописывают порядок расчетов с информацией об открываемом аккредитивном счете.
      • Покупатель идет с этим договором в оговоренный банк, где пишет заявление на открытие аккредитива. В заявлении указываются условия раскрытия аккредитива, где перечисляются документы, которые должен предъявить продавец для получения денег. Эти же условия рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи.
      • После открытия счета, покупатель вносит на него установленную договором сумму.
      • Банк отправляет продавцу уведомление (авизо), где сообщает об открытии покупателем аккредитивного счета, об условиях его закрытия, а так же о зачислении туда требуемой суммы денег.
      • Стороны идут в Росреестр и подают документы на государственную регистрацию сделки.
      • После того, как документы будут готовы, продавец несет в банк договор купли-продажи со штампом регистратора (или иные документы, указанные в условиях раскрытия аккредитива) и, на этом основании, получает положенные ему деньги.

      При продаже квартиры используется безотзывной аккредитив. Он подразумевает, что покупатель не сможет забрать деньги с аккредитивного счета в течение определенного срока, достаточного для того, чтобы прошла регистрация и продавец получил эту сумму.

      Преимущества и недостатки аккредитива:

      Плюсы:

      • во-первых, гарантия того, что продавец не решит отказаться от похода в Росреестр, получив деньги за квартиру;
      • во-вторых, гарантия того, что покупатель, оформив на себя права, выплатит положенные продавцу деньги.

      Минусы:

      • во-первых, относительно высокие расценки банков на данную услугу — от 20’000 до 40’000 рублей;
      • во-вторых, непростой документооборот;
      • в-третьих, не каждый банк готов предложить данную услугу.

      Говоря о том, что нужно повсеместно внедрять безналичную форму расчета, чиновники часто кивают на Запад, где оборот наличных денег минимизирован.

      Дело теперь за малым: пробовать создать такие условия, чтобы безналичные сделки являлись для граждан не сложным дорогим обременением, а удобным простым способом рассчитываться между собой.

      Разобраться во всех хитросплетениях сделки с недвижимостью не так просто, если не иметь профессионального образования и опыта.

      Рекомендуем не экспериментировать с покупкой квартиры самостоятельно, не заручившись поддержкой специалистов. Обратитесь к нам! Мы поможем грамотно составить договор и провести сделку!

      О нас

      АВАНГАРД administrator

      Агентство недвижимости АВАНГАРД — риэлторские услуги: купля-продажа, обмен квартир, аренда жилой и коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья. Хотите продать квартиру? Поможем продать по максимально возможной цене. Хотите купить квартиру? Проверим юридическую чистоту и обеспечим безопасность сделки. Звоните +7(495)978-56-56

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: