Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу

Приобретение жилья иногда омрачается рядом формальностей. Недостаточно просто собрать всю сумму, еще нужно правильно ею распорядиться и знать, когда отдавать деньги при покупке квартиры.

JCat.Недвижимость расскажет, как лучше передать деньги, исключая обман и мошенничество.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

  • безналичный;
  • наличный;
  • расчеты у нотариуса;
  • аккредитив;
  • банковская ячейка.

Безналичный расчет

Если стороны договариваются между собой, деньги можно перевести между банковскими счетами, не привлекая юристов и риелторов, но и здесь есть свои риски.

А при покупке жилплощади в новостройке нужно предварительно проверить строительную компанию. Такая мера предосторожности частично защищает от обмана.

Расписка о получении денег за квартиру обязательна и при безналичном расчете, поэтому не забудьте попросить ее у владельца недвижимости.

Преимущества безналичного расчета:

  • защита от поддельных купюр;
  • отсутствие необходимости носить большую сумму с собой;
  • возможность быстрой проверки точности перевода.

Есть и минусы, о которых нужно помнить при выборе способа расчета:

  • риск потерять деньги, если осуществлять перевод до получения права на объект.

Наличный расчет

Покупатель и продавец встречаются для передачи наличных. По времени это может происходить до подписания договора по покупке квартиры или после него. Передача денежных средств из рук в руки использовалась во все времена. Способ небезопасный, но многим кажется привычным.

Крупная сумма передается после оформления документов в присутствии других лиц на усмотрение сторон. Составление договора по всем правилам позволяет сократить риски. С этой целью нужно обратиться за помощью к юристам. Способ популярен, когда сделка заключается между родственниками или знакомыми. Расписка о получении денег за квартиру поможет подтвердить факт оплаты. Когда речь о большой сумме, лучше перестраховаться подтверждающим документом.

Преимущества сделки с наличной оплатой:

  • оперативность;
  • отсутствие комиссии и процентов.

Недостатки оплаты наличными:

  • риск использования поддельных купюр;
  • опасность перевозить большие суммы.

Нужно тщательно все взвесить перед принятием решения.

Расчеты у нотариуса

С привлечением третьего лица больше гарантий соблюдения обязательств. Деньги отправляются на депозитный счет нотариуса, дополнительно составляют соглашение. Нотариус отслеживает регистрацию и уполномочен самостоятельно подавать документы. Также он проверяет участников сделки, защищает их интересы и гарантирует правомерность действий.

Нотариусы вправе открывать депозиты согласно № 457-ФЗ п. 4 с 2015 года. На депозите деньги хранятся до подписания договора передачи недвижимости на нового владельца. Каждый перевод облагается процентами.

Покупатель может отозвать деньги с депозитного счета нотариуса в любой момент, согласно ст. 327 п. 3 ГК РФ, если иное не предусмотрено в дополнительном соглашении.

Основные плюсы нотариальных услуг:

  • сделка занимает всего 1–2 дня;
  • оформление обойдется вам всего 0,5% от суммы.

Единственный недостаток расчета связан с лицензией нотариуса, которую могут забрать по причине мошенничества. Но практика показывает, что это случается крайне редко.

Аккредитив

Аккредитация подразумевает привлечение банка как посредника. Передача денег при покупке квартиры осуществляется после соблюдения всех условий сделки.

Покупатель создает счет, банк открывает на него аккредитив, деньги на счете блокируются до окончания срока. Покупатель передает аккредитив продавцу, который приносит аккредитив в свой банк и получает деньги. Если срок прошел, а условия не выполнили, сумма вернется на счет, с которого была списана.

Способ безопасный, поскольку содержимое аккредитива застраховано. Когда-то эта процедура обходилась очень дорого, а сейчас доступна каждому. Безналичный расчет через заблокированный лицевой счет является условным обязательством. Владелец недвижимости должен лишь подтвердить переход недвижимости в собственность второй стороны. Риски минимальные, потому что изначально все тщательно проверяется финансовой организацией, и ошибки быть не может.

Выбирая банк, нужно учитывать, что при переводе возникают вопросы по поводу происхождения средств на покупку квартиры. Поэтому операцию могут приостановить, что особенно характерно для государственных учреждений. Не все финансовые организации предлагают данную услугу и умеют с ней работать, возможно, по причине того, что ее редко заказывают.

Цена услуги колеблется в диапазоне 3 тысяч рублей. Стоимость рассчитывается как процент от суммы, также может быть фиксированной.

Основные преимущества аккредитива:

  • безопасность обеспечивается законом;
  • средства доступны через 2–5 дней после регистрации договора в Росреестре.
  • услугу предоставляют не все банки;
  • проведение выплат исключительно в рублях;
  • если финансовая организация останется без лицензии, средства будут заморожены.

Банковская ячейка

Для передачи денег при покупке квартиры используют аренду сейфа. Арендовать нужно 1 или 2 места в хранилище, второе для расписки. При альтернативной сделке с участием нескольких квартир потребуется больше ячеек.

Дополнительное соглашение определяет, кто и когда сможет открыть хранилище. Последовательность этапов:

  1. Заключение договора купли-продажи недвижимости.
  2. Выбор финансовой организации.
  3. Регистрация в Росреестре.
  4. Предъявление паспорта, договора и записи о передаче недвижимости новому владельцу или выписка из ЕГРН.
  5. Вскрытие ячейки.
  6. Выдача расписки.

Та же практика используется для ипотеки, только сначала подписывают кредитный договор. Если сумма находится в разных финансовых организациях и нужно собрать ее, можно снять отдельное хранилище и добавлять средства туда постепенно.

Стоимость данной услуги от 1000 до 5000 рублей в месяц, плюс 2–5 тысяч за составление дополнительного соглашения. При подписании договора определяется, кто будет платить, обычно это делает покупатель.

Банковская ячейка популярна на вторичном рынке недвижимости. Например, в Москве, 90% сделок проходят именно так. Ключ от хранилища можно оставить в банке.

Преимущества банковской ячейки:

  • защита сторон законом о хранении материальных ценностей (статья 922 ГК РФ);
  • деньги будут в сохранности, даже если соглашение сорвется;
  • условия хранения защищают обе стороны.

Но есть и ряд недостатков:

  • не все финансовые организации предлагают такую услугу;
  • высокая стоимость услуги;
  • если у банка будут отзывать лицензию, возникнут проблемы с возвратом денег.

Сервис безопасных расчетов

Банковская услуга, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Сервис безопасных расчетов есть в Сбербанке и ВТБ. Оформление занимает мало времени и стоит 3400 рублей. Процесс длится до 7 рабочих дней и зависит от времени регистрации недвижимости в Росреестре. Принцип работы сервиса простой:

  1. Покупатель переводит деньги на специальный счет.
  2. Банк запрашивает данные в Росреестр.
  3. Деньги перечисляются продавцу.

Если продавец и покупатель открывают счет в одном и том же банке, перевод денег занимает несколько часов. Банк высылает уведомление по электронной почте покупателю о регистрации сделки. Все делается удаленно, не нужно посещать самостоятельно банк. Сделка защищена от расторжения, и покупатель не может отозвать деньги без согласия продавца. Для расчета нужен минимальный пакет документов, ИНН, паспорт, банковские реквизиты и договор покупки квартиры.

  • сделка не может быть расторгнута в одностороннем порядке;
  • оформление занимает до 15 минут;
  • не нужно посещать банк, все делается удаленно;
  • продавец может получить деньги через 7 дней после открытия номинального счета.

Есть и недостатки:

  • банк не несет ответственности за сохранность денег;
  • услуга недоступна в некоторых случаях (участники сделки не имеют гражданства России, собственность оформлена до 1998 года, квартиру покупают по дополнительному соглашению к ДДУ и т. д.).

JCat.Недвижимость рекомендует ознакомиться со всеми особенностями передачи денежных средств при покупке квартиры во избежание ошибок. В любой ситуации можно снизить риски, если подойти к решению поставленной задачи грамотно. Мы постарались описать подробно каждый способ передачи денег и желаем успешной сделки.

Оставайтесь с JCat.Недвижимость, чтобы заключать только успешные сделки с недвижимостью. Сделайте свое объявление о продаже квартиры или дома заметным с помощью нашего сервиса. Выбирайте подходящий тариф и будем сотрудничать!

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Фото: DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

Читайте также  Долги за квартиру где посмотреть?

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург. В данный момент занимается юридической практикой.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.
Читайте также  Что такое коносамент определение

схема аккредитива

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банка Тарифы за квартал в рублях
Сбербанк За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк 0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк 0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк 0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки

Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки

Приобретение недвижимости случается не так уж и часто. По статистике, большинство россиян участвуют в таких сделках в среднем один-два раза в жизни. Способов для расчетов несколько, с помощью экспертов мы перечислили основные и выяснили, в каких случаях уместен каждый из них.

Вид платежа

Достоинства

Недостатки

Возможность рефинансирования, безопасность за счет использования эскроу-счетов, шанс не откладывать покупку

Переплата из-за начисления процентов

Быстрое решение финансовой стороны сделки

Низкий уровень безопасности, сложность получения разом столь большой суммы

Отсутствие необходимости выплачивать проценты

Непросто договориться о таком способе; схема может быть невыгодна продавцу: он получает деньги не сразу

Возможность оформления услуги ответственного сейфового хранения

Низкий уровень безопасности, проблемы при получении денег в непредвиденных ситуациях

Простота и надежность

Зависимость от положения банка: в случае отзыва лицензии деньги вернуть сложно

Удобство: в одном месте можно сделать сразу два дела

Риск отзыва лицензии у нотариуса или риск столкнуться с мошенничеством

Комфортный безналичный способ расчетов

Ряд ограничений, не исключены проволочки

Проблему продажи старой квартиры берет на себя компания

Риск продать квартиру по невыгодной цене

На первичном рынке недвижимости существует три основных формы расчетов, причем все они безналичные (то есть деньги поступают на счет девелопера): ипотека, единовременная оплата и рассрочка.

Ипотека

Доля ипотечных займов в структуре сделок в зависимости от класса жилья варьируется от 30 до 80%. Здесь применяется аккредитивная форма оплаты (подробнее об этом ниже), когда деньги поступают на безотзывный безакцептный аккредитив в банке и переводятся на счет застройщика только после того, как право собственности на недвижимость перейдет клиенту.

Основной минус ипотеки — выплата процентов, размер которых зависит от выбранного банка, но в результате выливается в существенную сумму сверх стоимости купленной недвижимости. Ипотечный кредит можно рефинансировать в другом банке, снизив процент по кредиту.

Во всех проектах, получивших разрешение на строительство после июля 2019 года, используются эскроу-счета, на которые и поступают деньги покупателей, а застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию.

Более подробно об этой схеме читайте здесь .

Сервис ВТБ «Метр квадратный» тоже дает возможность проводить расчеты по ипотечным сделкам Банка ВТБ и любым не ипотечным сделкам с недвижимостью.

Сейчас сервис доступен при покупке квартир у застройщиков, где продавец объекта недвижимости или его представитель формируют договор на оказание услуг для покупателя – физического лица гражданина РФ.

Как пояснили в «Метр квадратный», после подтверждения регистрации сделки в Росреестре, происходит автоматическое перечисление денежные средства продавцу или на эскроу-счет, в зависимости от типа сделки. Дополнительных действий или посещения офисов для этого не требуется. Если по каким-либо причинам на регистрацию сделки в Росреестре потребуется больше времени, то это никак не повлияет на процесс расчетов по сделке, так как договор действует бессрочно. Для удобства участников сделки, предусмотрена возможность изменять условия и расторгать сделки в онлайн-режиме.

Сервис совместим с «бумажной» и электронной регистрацией (в том числе других платформ).

Единовременная оплата

Это самый простой прямой способ оплаты, когда покупатель перечисляет всю сумму сразу. Основная сложность — единовременное наличие у покупателя полной суммы, которая требуется для оформления сделки.

Есть и побочный эффект: не всегда этот способ оказывается безопасным. Проблема в том, что на момент выплаты денег право собственности покупателя на объект может быть еще не зарегистрировано в Росреестре — в этом случае существует риск столкнуться с «неосновательным обогащением» (приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований). Даже если суд встанет на сторону пострадавшего, возврата денег придется подождать.

Аналогичным образом рискует и продавец, которого попытается обмануть покупатель. В целом способ будет актуален лишь тогда, когда стороны имеют все основания друг другу доверять.

Рассрочка

Квартира находится в залоге до полной оплаты, а покупатель в течение определенного срока (как правило, одного года) вносит регулярные платежи. При этом клиент предварительно делает первоначальный взнос, размер которого составляет до 30% стоимости жилья.

Безусловным плюсом такой разновидности оплаты является отсутствие процентов (как в случае с ипотекой), причем платить покупатель будет не банку, а продавцу-застройщику.

Банковская ячейка

Анна Жукова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге, напоминает о таком способе передачи денег, как банковская ячейка. Правда, по словам эксперта, этот способ теряет популярность — он стал менее безопасным. Раньше банки были более лояльны к условиям получения средств из ячейки: можно было прописать перечень справок и документов, который придется предъявить продавцу для получения денег из ячейки.

Деньги закладываются в присутствии обеих сторон сделки, поскольку обычная аренда банковской ячейки не подразумевает проверку подлинности отправленных в сейф купюр и их количества.

Но у банков есть отдельная платная услуга по проверке подлинности — за нее придется заплатить в среднем около 0,1% суммы (иначе банк будет отвечать только за хранение — предъявить претензии, если купюры окажутся поддельными, не получится). Чтобы гарантия безопасности сделки была выше, имеет смысл арендовать ячейку в тех банках, которые получают информацию о регистрации сделки онлайн.

«Есть еще один вариант — услуга ответственного сейфового хранения. Она стоит дороже, но представитель банка присутствует на закладке денег и составляет опись содержимого ячейки. И тут уже банк заинтересован проверить и количество заложенных денежных средств, и их подлинность», — уточняет собеседница Циан.Журнала.

В заключение Анна Жукова рекомендует заранее узнать, как удастся получить доступ к деньгам при возникновении непредвиденных ситуаций. Да, риск их возникновения невелик, но при таких крупных сделках полагаться на авось неразумно.

Аккредитивы По мнению опрошенных нами экспертов, это один из наиболее популярных (за счет простоты и надежности) способов расчета. Суть его заключается в следующем: деньги зачисляются на счет банка и хранятся там до тех пор, пока покупатель не выполнит условия сделки и не предоставит подтверждающие этот факт документы. Покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в день подписания договора купли-продажи.

Данила Савченко, генеральный директор Apple Real Estate

Главное, чтобы продавец явился в банк в течение срока действия аккредитива, иначе после его окончания деньги вернутся обратно на счет покупателя. Аккредитив считается достаточно безопасным способом расчетов. Основные риски связаны с отзывом лицензии у банка — это приведет к зависанию денег.

Депозит нотариуса Другой способ оплатить приобретение квартиры — обратиться к нотариусу, у которого есть специальный счет в банке, чтобы переводить на него деньги для расчетов. Если стороны решили воспользоваться депозитом нотариуса, необходимо удостоверить у него договор купли-продажи.

Чтобы рассчитаться через депозит нотариуса, покупатель пишет ему заявление с просьбой принять деньги в депозит. После этого нотариус передает покупателю реквизиты своего счета, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счет продавца.

Если нотариус подает документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, то он сам отслеживает регистрацию и совершает платеж без дополнительного обращения, отмечает генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.

Недостатки этого способа — риск отзыва лицензии у нотариуса или мошеннические действия с его стороны. Если покупатель не переведет деньги на депозитный счет, нотариальный договор придется расторгать тоже у нотариуса либо обращаться в суд.

Сервис безопасных расчетов Сбербанка

После того как появилась возможность подавать документы на регистрацию перехода права собственности в электронном виде (электронная регистрация), Сбербанк запустил и начал активно использовать услугу «Сервис безопасных расчетов». Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности: если регистрация прошла успешно, он производит платеж в пользу продавца, говорит Данила Савченко.

«Эта услуга доступна как ипотечным клиентам, так и клиентам, которым не нужен ипотечный кредит. Такой способ расчета применяется как для покупки квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Впрочем, есть ряд условий, при которых воспользоваться ею не получится: например, при покупке квартиры по доверенности, или если недвижимость оформлена в собственность до 1998 года, или если получателей денежных средств по договору больше двух», — подчеркивает эксперт.

С одной стороны, это достаточно комфортный безналичный способ расчетов. С другой, настораживает, что владельцем номинального счета является некое ООО (хотя оно и входит в группу компаний Сбербанка). Перевод и поступление денег на счет продавца иногда проходят с существенной задержкой.

Трейд-ин

Руководитель направления трейд-ин ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллина напомнила, что существует и схема трейд-ин. Это относительно новая система управления продажами новостроек, которая набирает обороты у российских застройщиков.

«Большая доля жилья приходится именно на старый фонд. Проведя аналогию с автомобильным бизнесом, многие застройщики внедрили эту схему и у себя. Покупатель решает продать квартиру и обращается в специальный офис, где ему предлагают либо одновременный выкуп его квартиры и покупку новой, либо помощь в одновременной реализации старой квартиры и покупки новой. Некоторые компании предоставляют эту услугу бесплатно, некоторые дают скидку при покупке новой квартиры. Получается довольно выгодно», — резюмирует эксперт.

У каждого из упомянутых способов расчетов масса нюансов, о которых покупателям недвижимости лучше узнать на берегу — еще до совершения сделки. Поэтому вне зависимости от выбора схемы расчетов, внимательность и въедливость никогда не будут лишними.

Аккредитив в Сбербанке для физических лиц

Трескова Клавдия Анатольевна

Когда предстоит покупка, продажа, размен жилья, дорогого автомобиля, оборудования или другая серьезная сделка покупатели опасаются обмана со стороны продавца. Но и продавцы боятся не меньше, что останутся и без денег и без своего имущества. В подобных случаях на помощь приходят банковские аккредитивы, когда стороны-участницы возлагают на финансовое учреждение ответственность за расчет и переход права собственности на объект продажи в пользу покупателя.

  1. Понятие банковского аккредитива
  2. Зачем и кому понадобится
  3. Виды
  4. Оформление обязательства
  5. Какие предоставить документы
  6. Тарифы
  7. Какие выгоды дает сделка
  8. Сейфовая ячейка или аккредитив?

Что же такое аккредитив Сбербанка, сколько он стоит и какие дает гарантии сторонам, разобрался Бробанк.

Понятие банковского аккредитива

Условное обязательство, при помощи которого происходит безналичный расчет между сторонами-участницами при сделках с имуществом или любого другого дорогостоящего права, называется аккредитивом. В нем прописываются правила, при которых право владения переходит от продавца к покупателю. Когда обе стороны исполняют четко оговоренные условия, то деньги переходят от одного клиента к другому.

Процедура отчасти напоминает предоплату, аванс или инкассо. Получатель вносит деньги на специальный сберегательный счет, а продавец, при оформлении подтверждающих документов, получает деньги. Инициатором оформления сделки по аккредитиву Сбербанка может выступать как владелец имущества, так и его покупатель.

Зачем и кому понадобится

При заключении договоров на большие суммы физическим лицам на территории РФ безопасно использовать систему расчета по аккредитиву. Этот вариант удобен, например, при:

  • приобретении квартиры, дома, другого жилого объекта по ипотеке;
  • обмене жилплощади;
  • покупке дорогостоящего оборудования, автотранспортного средства, ценных бумаг или доли из уставного капитала организации;
  • расчете за дорогостоящие услуги компаний, физических лиц или индивидуальных предпринимателей.

Аккредитив удобен, например, при приобретении квартиры, дома, другого жилого объекта по ипотеке

Если по сделке не предусмотрен перевод больших сумм, то можно использовать другие способы оплаты. Например, проведение купли-продажи через системы CashPass, ГарантПРО или другие подобные сервисы, где проводят безопасные расчеты между продавцом и покупателем.

В банковской практике используется несколько типов аккредитива. Чаще остальных встречаются:

  1. Покрытый. Применяется для сделок на территории России, не подходит для международных расчетов. При выборе покрытого аккредитива на счете замораживается – депонируется вся сумма сразу, которая предусмотрена по сделке
  2. Непокрытый. Когда со счета вначале списывается часть средств, оговоренная для расчета, а при наступлении определенной даты – оставшаяся сумма. Термин не применяется в международной практике, потому что, по сути, все аккредитивы работают по такой схеме.
  3. Отзывной. При нарушении какого-то условия по сделке собственник средств вправе запросить возврат зарезервированной суммы. Но подобный отзыв дополнительно проверяется и одобряется банком, который выступает гарантом сделки.
  4. Безотзывной. Когда возврат средств происходит не только при запросе со стороны собственника денег, а при обоюдном согласии сторон. В этом случае понадобится разрешение получателя на то, чтобы сумма была отправлена назад покупателю. Также этот вариант может предусматривать полное отсутствие возможности отзыва.

Подобные виды специфичны для внутреннего рынка банковских гарантированных сделок. При международных расчетах применяется другая классификация.

Оформление обязательства

При выборе аккредитива Сбербанка для расчета физлиц предусмотрено 6 этапов оформления:

  1. Согласование сторонами цены на объект сделки.
  2. Заключение договора. Это может быть приобретение, обмен, разделение имущества, контакт цессии, оказание дорогих услуг и другие сделки на большие суммы.
  3. Открытие счета, на который вносится сумма достаточная для выплаты по договору.
  4. Подача заявления на аккредитив в любому представительстве банка или через предварительную заявку на сайте в режиме онлайн.
  5. Предоставление продавцом подтверждающих документов о праве собственности на объект сделки. Например, контракт с отметкой Росреестра о регистрации.
  6. Проверка документов специалистами банка и перевод оплаты в пользу продавца.

Аккредитив Сбербанка допускается продлевать при согласии сторон

При таком расчете защищены обе стороны. Покупатель получит имущество, которое приобрел, а продавец деньги за него. Аккредитив Сбербанка допускается продлевать при согласии сторон. То же касается и любых других изменений в условиях, они возможны только при обоюдном соглашении.

Какие предоставить документы

При открытии аккредитива в Сбере клиенты предоставляют:

  • паспорта;
  • договор или его проект между сторонами-участницами;
  • заявку на открытие счета и использование его для расчетов по аккредитиву, оформляет покупатель;
  • сопроводительное письмо, которое оформляет получатель денег.

При договоре между сторонами об корректировке условий на сайте Сбербанка размещены бланки на изменение аккредитива и об его отзыве.

При подаче предзаявки на аккредитив на сайте клиенту понадобится указать такие сведения:

  • ФИО;
  • номер телефона для связи;
  • электронную почту.

Предзаявка рассматривается в тот же день, но если она оформлена после 17:30 по московскому времени, то будет обработана с 9:00 следующего рабочего дня. Если при оформлении остались вопросы, то можно связаться с call-центром Сбербанка. Но специалист банка в любом случае даст ответ по сформированной предзаявке по телефону или электронной почте, указанной в форме.

Тарифы

Проведение сделок только с участием физических или одновременно физических и юридических лиц отличается тарифами. Также размер комиссии зависит от объекта сделки. Стоимость аккредитива в Сбербанке приведена в таблице.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: