GlobalBizz

Сейчас желающих начать свой бизнес максимально быстро и легко всюду соблазняют объявлениями типа «аренда кассы», «аренда ИП» или «аренда ООО». Суть подобных предложений исчерпывающе изложена и на нашем сайте. Вот только не всегда предприниматель, часто молодой и неопытный, понимает, что стоит за этими понятиями. Безусловно, ведение бизнеса с привлечением компаний, полностью занимающихся его юридической и бухгалтерской сторонами, во многих случаях имеет свой смысл и немало плюсов. О них вам подробно распишет любой рекламирующий подобные услуги сайт.
А каковы минусы таких решений?
Начнем с так называемой аренды ИП. Первое, на что вам укажет любой юрист – само понятие аренды ИП неправомерно. ИП – это человек, и потому его нельзя арендовать. В этом и заключается противоречие. Конечно, вы будете иметь с компанией-арендодателем отношения, аналогичные отношениями между арендодателем и арендатором в другой сфере, и, тем не менее, если вопрос по какой-либо причине коснется суда, там вы доказать, что арендуете ИП, не сможете. Несмотря на все вышесказанное, ИП «арендуют» многочисленные предприниматели, не желающие возиться с документами самостоятельно. Нюанс заключается в том, что вы должны быть осведомлены о возможных последствиях, что поможет вам грамотно подойти к выбору компании, предлагающей аренду.
При аренде ИП вы сможете при желании вести многие дела самостоятельно. Каким образом? Компания-арендодатель обязана выдать вам доверенность, по которой вы как раз-таки и сможете принимать все важные решения. Один момент – доверенность должна быть заверена у нотариуса, иначе согласно законодательству РФ во многих учреждениях не заверенную у нотариуса доверенность от ИП никто не воспримет всерьез.
Многие опасаются того, что при проверке налоговой инспекции выяснится, что ИП якобы не ваш и вы ведете деятельность незаконно, что чревато уголовной ответственностью. Вот что доказать действительно сложно! Далеко не каждый ИП ведет свою деятельность самостоятельно и у многих есть доверенные лица, которые осуществляют ее на полных основаниях по нотариальной доверенности в интересах ИП. По сути с юридической точки зрения Вы будете тем же доверенным лицом со всеми положенными документами, и доказать обратное представляется крайне проблематичным, в особенности при отсутствии показаний самого ИП.
Чему действительно стоит уделить серьезное внимание – это тому, чтобы кассовый аппарат, который вместе с ИП был предоставлен в аренду, был действительно зарегистрирован согласно закону и проходил все необходимые процедуры тех. обслуживания. Проверить это несложно – достаточно изучить все основные документы по ККМ: паспорт ККМ, журналы кассира-операциониста и учета вызовов технических специалистов, регистрационная карточка ККМ. Во всех документах должны быть пометки от налоговой инспекции. Вы всегда можете проверить, состоит ли ККМ на учете в налоговой. Более того, при необходимости на взятое в аренду ИП можно зарегистрировать новый аппарат и самому поприсутствовать на регистрации. Многое будут делать за Вас , но мы настоятельно рекомендуем хотя бы минимально участвовать в процессе и интересоваться деталями, обезопасив себя от недобросовестных арендодателей. В конце концов, это в ваших интересах.
Второй важнейший вопрос – арендованное ИП должно быть действующим и без задолженности. Актуальность ИП и его состояние вы сами можете проверить по базам налоговой инспекции — https://egrul.nalog.ru/.
При аренде ООО рисков, безусловно, больше. В особенности это касается аренды расчетного счета. Арендуя ООО, вы будете принимать безналичные оплаты и проводить безналичные платежи по расчетному счету, все права на использование которого будут у владельца ООО. Вам в единственном экземпляре будет предоставлен электронный ключ к счету, вы сможете отслеживать все движения по счету и полностью им распоряжаться. Но! Никто не сможет дать Вам гарантии, что владелец ООО в один чудесный день не придет в банк и на полных правах не обналичит всю сумму на банковском счете. И вообще, возможны ли здесь гарантии? Нет. Не существует документов, которые в случае аренды ООО могут дать Вам полные права на защиту своего бизнеса. На то она и аренда. Как поступать? Связываться с компаниями, с которыми успешно сотрудничают ваши знакомые, анализировать плюсы и минусы принятого решения. Это та ситуация, когда вопрос касается выбора. В первом случае Вам необходимо, собрав множество документов и потратив немало времени, открыть ООО, собрать штат сотрудников, которые будут вести вашу бухгалтерию и канцелярию, платить им зарплату, контролировать их общение с налоговой. Во втором случае все вышеперечисленное будет сделано за вас, за что, конечно, придется платить долей риска. Платить так или иначе в бизнесе приходится всем и всегда. Вопрос – какой путь ближе вам.

Если вы решились арендовать ООО и ИП и понимаете, что аренда решит многие проблемы бизнеса, с которыми вам некогда разбираться, старайтесь уделять внимание следующему:

    • 1. Проверять по возможности компании, с которыми собираетесь заключать договор на аренду: при отсутствии отзывов от знакомых, пересмотрите отзывы в интернете, форумы, уделите внимание своим ощущениям при общении с представителями компании.
    • 2. Тщательно проверяйте документы, предоставляемые компанией: действительно ли существует ИП или ООО, действующее ли оно, нет ли задолженности, зарегистрирована ли касса, ведется ли по ней тех. обслуживание.
    • 3. Периодически выходите на связь с компанией. Порядочным специалистам, которым нечего скрывать, нетрудно будет пообщаться с вами по общему делу и предоставить необходимые документы по вашему требованию.

    В общем, удачи вам и мудрости в выборе бизнес-партнеров. И помните, что только вам решать, как вести свое дело и какой путь принесет вам больше успеха.

    Риски аренды имущества у первых лиц организации

    Достаточно часто в аренду организациям сдают имущество физические лица. Какие риски в этом случае возникают у самого физлица и как их избежать?

    А должен ли физик при сдаче имущества в аренду быть ИП?

    В этой ситуации важно понимать, когда действия собственника объекта недвижимости признаются предпринимательской деятельностью, а когда нет.

    Чёткого перечня критериев предпринимательской деятельности законодательством не установлено

    В Гражданском кодексе РФ в ст. 2 даются лишь общие характеристики, в которых делается акцент на то, что предпринимательской является самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли.

    Так, ещё в 2013 году налоговые органы (письмо ФНС РФ от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@) рекомендовали обратить внимание на следующее. Если физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать прибыль, и (или) у него несколько объектов недвижимости, которые сдаются в аренду, то оно обязательно должно быть зарегистрировано, как индивидуальный предприниматель. Однако, вы понимаете, что доказать на практике для каких именно целей было приобретено имущество изначально бывает весьма сложно. И в каждом конкретном случае ситуацию необходимо анализировать по существу.

    Хоть какую-то ясность в этом вопросе внесла судебная практика

    Например, суды пришли к выводу, что если гражданин приобрел одно или несколько жилых помещений для личных нужд или получил их по наследству, но у него нет необходимости их использовать, то он может сдать такое имущество в аренду. И это не будет являться предпринимательством и собственнику объектов недвижимости регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно ( см. п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 и Постановление Верховного суда Республики Татарстан от 27.04.2015 № 4а-378м). Важно, что не будет относиться к коммерческой деятельности и сдача внаем повременно таких жилых помещений (Постановление Верховного суда РФ от 10.01.2012 № 51-АД11-7). Аналогично обстоят дела и с ситуацией, когда физлицо в аренду сдает несколько легковых автомобилей или иное имущество, приобретенное изначально для личных нужд.

    Очевидно, когда в аренду будут представлены достаточно большие площади нежилых помещений, подстанции, линии электропередач, спецтехника и т. д., то обосновать, что это имущество изначально приобреталось для личного использования практически невозможно.

    Признаки предпринимательской деятельности по мнению налоговой

    О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности, по мнению налоговых органов (письмо ФНС РФ от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@, Информация ФНС РФ от 04.10.2018 №) могут так же свидетельствовать следующие факты:

    изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

    учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

    взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

    устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

    Вывод и последствия

    Таким образом, если гражданин сдает в аренду имущество, приобретенное изначально для личных целей, то регистрироваться, как индивидуальный предприниматель совершенно не нужно. Однако гражданину выгоднее быть предпринимателем. Ведь это позволит применять упрощенную систему налогообложения и с полученного дохода от сдачи имущества в аренду платить уже не НДФЛ в размере 13% (ст. 224 НК РФ), а единый налог по ставке 6 % (ст. 346.20 НК РФ). Кстати, её субъект имеет право снизить.

    Если контролирующие органы все же расценят сдачу имущества в аренду, как предпринимательскую деятельность, то составят протокол об административном нарушении (п. 2 ст. 28.3 КоАП РФ). Решение о взыскании штрафа по протоколу будет принимать суд (п. 1 ст. 23.1 КоАП РФ). Не исключается и уголовное преследование за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).

    Если суд признает деятельность гражданина предпринимательской – ему необходимо будет заплатить налоги по сдаче имущества в аренду, как если бы он был предпринимателем (апелляционные определения Ульяновского областного суда от 29.04.2014 № 33-1278/2014 и Архангельского областного суда от 22.07.2013 № 33-3671).

    Ситуация усложняется тем, что задним числом налогоплательщик не сможет заявить право применения специального режима налогообложения, например, УСН, и заплатить налоги придется по общей системе налогообложения: НДФЛ (гл. 23 НК РФ), иные. Причем НДС из арендной платы налоговые органы будут выделять расчетным путем (постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33). Такой совершенно законный маневр уменьшит сумму дохода, подпадающую под НДФЛ, но переплата по НДФЛ не перекроет задолженности по НДС. Следовательно, на суммы недоимки придется заплатить штрафные санкции (ст.122 НК РФ) и пени (ст. 75 НК РФ).

    Как видите, последствия незаконного предпринимательства могут быть весьма плачевные. Кстати, если в аренду будет сдаваться только один склад или одна подстанция и так далее, то зарегистрироваться, как ИП необходимо будет даже в таких случаях (апелляционные определения Архангельского областного суда от 29.08.2013 № 33-4388 и Волгоградского областного суда от 30.10.2013 № 33-11798/2013).

    Кто подпишет договор

    Немало вопросов возникает и по поводу подписания документов, когда организация выступает арендатором имущества своего руководителя, который выступает, как в роли арендодателя, так и как руководитель арендатора.

    Судебная практика свидетельствует о том, что руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (определения ВАС от 19.12.2007 № 14573/07, от 18.01.2007 № 16517/06, постановления Президиума ВАС от 11.04.2006 № 10327/05 и от 01.11.2005 № 9467/05, постановления ФАС Московского округа от 01.02.2008 № КГ-А40/14593-07 и от 10.07.2007 № КГ-А40/4605-07, Поволжского округа от 05.07.2007 № А65-13887/2006).

    Не забудьте и про рыночную цену

    Не забудьте проконтролировать ваши арендные отношения и на предмет соблюдения рыночных цен. Суды изначально поддерживают контролирующие органы (письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-01-18/8-145, Письмо ФНС РФ от 02.11.2012 №ЕД-4-3/18615) на предмет правомерности контроля в рамках камеральных и (или) выездных проверок цены сделок, которые не относящихся к контролируемым (Решение ВС РФ от 01.02.16 №АКПИ15-1383). Но корректировать цену в таких сделках инспекция вправе, только если докажет, что участник получил необоснованную налоговую выгоду.

    Сделки с первыми лицами компании достаточно часто классифицируются, как сделки со взаимозависимыми лицами, что несколько усугубляет положение сторон. Организации обязаны самостоятельно информировать налоговые инспекции о контролируемых сделках. Правильность ценообразования в таких сделках представители ФНС устанавливают в ходе специальных проверок. Если же инспекторы обнаружат неконтролируемые сделки со взаимозависимыми лицами, то сверят цену сделки с рыночной (письма Минфина от 08.07.2016 № 03-07-11/40217, от 18.10.2012 № 03-01-18/8-145 и ФНС от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938, от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18615, постановление Президиума Верховного суда 16.02.2017). Важно помнить, что корректировать цены таких сделок проверяющие вправе, только если докажут, что участник получил необоснованную налоговую выгоду и отклонение цены сделки многократно отличается от рыночной(определения Верховного суда от 11.04.2016 № 308-КГ15-16651, от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327). Сама по себе взаимозависимость сторон сделки не может быть основанием для доначисления налогов и взыскания пеней и штрафов.

    Рыночность цен налогоплательщик вправе подтвердить методами ценообразования для контролируемых сделок или отчетом независимого оценщика (письма Минфина от 28.11.2018 № 03-12-12/1/85982, от 11.04.2014 № 03-01-РЗ/16738, ФНС от 11.04.2018 № СА-4-7/6940 (п. 8), от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938, определений ВАС от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327, от 11.04.2016 № 308-КГ15-16651).

    На практике встречаются случаи, когда имущество передается не в аренду, а в безвозмездное пользование. Не забудьте про риски с безвозмездностью (Информационное письмо ВАС РФ от 22.12.05 №98). Передающим в безвозмездное пользование имущество, находящимся на общей системе налогообложения, придется начислить и заплатить НДС, так как передача имущества в безвозмездное пользование признается услугой, облагаемой НДС (Определение Верховного Суда РФ от 26 августа 2019 г. N 303-ЭС19-14515). Получающая же это имущество сторона должен признавать доход (п.8 ст. 250 НК РФ, ст. 346.15 НК РФ). Кроме этого, имейте в виду, что для целей налогового учета по основным средствам, переданным в безвозмездное пользование, необходимо начислять амортизацию, но учитывать эти суммы в расходах с 1 января 2020 года запрещено (п. 29 ст. 2 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ). Из выше сказанного следует, что наиболее оптимально имущество все же сдавать в аренду. Конечно, оспорить арендную плату тоже возможно, но это сделать намного сложнее, чем сделать доначисления или оспорить суммы налогов, начисленные самим налогоплательщиком по договорам безвозмездного пользования.

    Ещё больше полезных полезных материалов читайте в Базе знаний Такском

    ИП в аренду с кассовым аппаратом, расчётным счётом и картой в 2021 году

    Услуга по аренде ИП стала востребованной в последние несколько лет. Смысл её в том, что предприниматель фактически запускает и развивает свой бизнес, но с точки зрения государства бизнесменом не считается, поскольку деятельность ведёт от имени ИП, взятого в аренду, а не от собственного. Поскольку в 2021 году спрос на эту услугу остаётся, а на рынке представлены и предложения, рассказываем, кому она интересна, как ей воспользоваться и какие подводные камни стоит иметь в виду при этом.

    Кому и зачем нужна «аренда ИП»

    Статус ИП даёт физическому лицу право вести коммерческую деятельность, нанимать работников, заключать договоры на оказание услуг или поставку товаров с целью получения прибыли с физическими и юридическими лицами и другими ИП. Конечно, вести коммерческую деятельность в ряде случаев можно и от имени физического лица. Например, сдавать собственную недвижимость. Но для физического лица ставка налога с получаемого от такой деятельности дохода одна — 13% для налогового резидента РФ и 30% для нерезидента.

    Налоговым резидентом по закону считается человек, который проводит в России не менее 183 дней в календарном году. Если это условие выполнено, он считается резидентом вне зависимости, какое у него гражданство. Может быть иностранцем или лицом без гражданства с разрешением на столь длительное пребывания в стране. А вот если гражданин РФ живёт за границей и проводит на территории России меньше названного срока, по умолчанию он нерезидент. Хотя возможны исключения, если у него есть в России то, что официально именуется «центром жизненных интересов» — в частности, источники регулярного дохода, включая работу по найму или предпринимательскую деятельность.

    У предпринимателя выбор побольше — в зависимости от ситуации доступны до пяти налоговых систем, и большинство из них подразумевает меньшую налоговую нагрузку. Например, на упрощённой системе налогообложения (УСН) можно выбирать между ставками 6% дохода или 15% разницы между доходами и расходами, на патентной (ПСН), если она применима к конкретному виду деятельности в регионе, где ИП её осуществляет, платится фиксированная сумма независимо от доходов, а при едином налоге на вменённый доход (ЕНВД) ставка налога зависит от физических показателей — количества торговых точек, общей площади используемых для бизнеса помещений, числа автомобилей в автопарке и подобных.

    Однако наряду со льготами у ИП есть и обязательства перед государством: декларировать доходы, платить налоги, делать социальные отчисления за себя и работников, если они есть, удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ с зарплаты работников и всё это делать в полном объёме и строго в предусмотренные законом сроки. Если же ИП, например, принимает платежи от населения наличными, ему нужен кассовый аппарат, а это дополнительные обязательства по отчётности и оплате обслуживания.

    Где обязательства — там и ответственность. Её готовы взять на себя не все. «Аренда ИП» представляется вариантом, который позволяет эту ответственность делегировать тому самому предпринимателю, что «берётся в аренду».

    Мужчина с маской в руке

    «Аренду ИП» можно сравнить с маской — деятельность ведёт «арендатор», но от чужого имени

    Задумываются об «аренде ИП», когда бизнес сезонный. Например, вы держите мини-отель у моря, который приносит доход только с мая по сентябрь, владеете надувным батутом и используете его только в тёплое время года на улице, сдаёте напрокат лодки и тому подобное. Другой вариант — вы только начинаете бизнес, делаете это впервые и неуверены, что не прогорите. Поэтому хотите посмотреть, как пойдут дела, и если всё будет хорошо, планируете зарегистрировать своё ИП или юридическое лицо.

    С позиций собственного опыта предпринимательской деятельности в течение четырёх лет могу сказать, что основные проблемы в отношениях с государством ИП создаёт себе сам вследствие финансовой неграмотности. Помогает чётко понимать: не все деньги, что зашли на счёт или в кассу, ваши. Часть из них вы обязаны отдать государству в виде налогов и перевести во внебюджетные фонды. Это такое же обязательство, как оплата контрагентам и выдача зарплаты работникам, если они у вас есть. Поэтому лучше сразу зарезервировать нужную сумму — например, откладывать на налоги 6% каждого поступления, если применяете УСН «доходы 6%», сколь бы скромным ни был ваш доход. Это надёжнее, чем уповать — вдруг в следующем месяце дела пойдут лучше, и выручки хватит на налоги за весь квартал. Можно сразу перечислять положенное в бюджет, не дожидаясь конца квартала, или аккумулировать деньги на уплату налогов на отдельном счёте. Аналогично с отчислениями в фонды. Ну а коль бизнес пошёл совсем плохо и ИП только тянет деньги в виде отчислений в фонды, а их ИП обязан делать, даже если не имел дохода или получил убыток, безопаснее сразу закрыть ИП и открыть заново, когда настанут более благоприятные времена, а не копить долги по неисполненным обязательствам. На такие долги начисляются пени, и вообще, чем больше долг, тем труднее его погасить.

    «Аренда ИП» представляется также возможностью обойти законодательный запрет на ограничение предпринимательства для отдельных категорий граждан. По закону не вправе регистрироваться в качестве ИП полицейские, федеральные и мировые судьи, нотариусы, адвокаты, запрет на занятие предпринимательством практикуется как мера наказания за отдельные преступления и административные правонарушения, есть ограничения для тех, кто был признан банкротом. Конечно, любой способ обойти запрет — это обман государства и нарушение закона. Но лазейки, которые позволяет это сделать, существуют, и «аренда ИП» — одна из них.

    Условия аренды ИП и порядок её оформления

    Если вы решили арендовать ИП, можно рекомендовать такую последовательность действий:

    1. Найти ИП, согласного оказать такую услугу, самостоятельно или с помощью посредника.
    2. Обсудить с ним все условия аренды: цену, что входит в эту стоимость, а за что придётся доплатить, порядок расторжения отношений — за сколько времени вы должны сообщить, что больше не хотите пользоваться услугой, а арендодатель — что не планирует оказывать её в дальнейшем, бывает и такое, или предупредить об изменении цены, и другие значимые нюансы. В зависимости от региона и опций — таких, как доступ к расчётному счёту, наличие кассового аппарата, эквайринг (приём оплаты по банковским картам), использование банковской карты, привязанной к расчётному счёту ИП, и других — чем больше опций, тем дороже, цена аренды ИП в 2021 году составляет от 3 000 до 10 000 рублей в месяц.
    3. Подписать договор или соглашение, если есть такая возможность — а лучше иметь дело с ИП, который на это согласен. Поскольку услуга по аренде ИП лежит вне правового поля, договор пригодится только «для взаимного спокойствия». В суд с ним идти смысла нет, но при решении спорных вопросов, если они возникнут, сослаться на его положения, которые зафиксированы на бумаге и скреплены вашими подписями.
    4. Вместе с ИП, который оказывает услугу аренды, посетить с паспортом нотариуса, где он оформит на вас доверенность. Входят ли услуги нотариуса в общую стоимость, или вы должны оплатить их отдельно, оговорите заранее. Возможны разные варианты, единой практики нет.
    5. Получить от арендуемого ИП весь набор документов, реквизитов и технических средств (кассовый аппарат, POS-терминал для приёма оплаты банковскими картами, карту, привязанную к расчётному счёту ИП, ключи, пароли и прочие идентификаторы для интернет-банкинга, если применимо, и другие), которые потребуются для ведения деятельности от его имени.

    После этого можете начинать работать от имени ИП, который предоставил себя в аренду.

    Необходимые документы для «аренды ИП»

    Для оформления «аренды ИП» от «арендатора» потребуется только паспорт для визита к нотариусу и, возможно, в банк. А вот к набору документов, которые должен предоставить «арендодатель», надо отнестись максимально внимательно. Этот набор включает:

      Нотариальную копию свидетельства о государственной регистрации ИП или выписка из ЕГРИП, если он зарегистрирован в 2017 году и позже. В любом из этих документов должен содержаться ОГРНИП — уникальный номер, который присваивается каждому ИП при государственной регистрации и затем используется как один из его идентификаторов, фигурирует, в частности, в договорах, которые заключает ИП, и других официальных бумагах.

    Образец свидетельства ИНН

    Так выглядит свидетельство о присвоении ИНН физическому лицу

    Образец выписки из ЕГРИП

    С 2017 года государственная регистрация ИП подвтерждается выпиской из ЕГРИП

    Кроме того, ИП должен предоставить вам идентификаторы для доступа в интернет-банкинг, пластиковую карточку, привязанную к его расчётному счёту, и пин-код к ней, а в идеале — оформить отдельную карту на ваше имя, кассовый аппарат, POS-терминал для приёма оплаты по банковским картам.

    Плюсы и минусы «аренды ИП»

    При «аренде ИП» «арендатор» получает возможность полностью сосредоточиться на бизнесе и его развитии, не отвлекаясь на бюрократию в правоотношениях с государством. Все вопросы по отчётности, уплате налогов и социальных отчислений и ответственность за исполнение этих обязательств он делегирует «арендодателю». Однако все остальные обязательства, вытекающие из коммерческой деятельности, в том числе по оплате услуг «арендатора», остаются на нём и отвечает за них он сам.

    Однако по закону «арендовать» ИП нельзя. Ведь это живой человек, а не транспортное средство, помещение или станок. Поэтому такие отношения лежат вне правового поля.

    Ведя деятельность от чужого лица, «арендатор» ИП тем самым обманывает государство. Нельзя исключать, что если тому станет известно об «аренде», претензии возникнут к обеим сторонам такой сделки. В «аренде ИП» нетрудно усмотреть признаки незаконного предпринимательства, а за него полагается уголовная ответственность. Статья 171 Уголовного кодекса РФ предусматривает за это штраф до 300 тыс. рублей, обязательные работы или арест, а если преступление совершено группой лиц или полученная прибыль достигла особо крупного размера (более 9 млн рублей), то и до пяти лет лишения свободы.

    Есть риск «арендовать» ИП, который официально прекратил деятельность. Впрочем, зарегистрирован ли ИП, легко проверить с помощью онлайн-сервиса «Риски бизнеса. Проверь себя и контрагента» на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) России. Для проверки достаточно ввести Ф. И. О. ИП. А для максимальной идентификации желательно знать его ИНН, ОГРНИП и регион, где он зарегистрирован.

    Скрин формы поиска в сервисе по проверке контрагентов на сайте ФНС России

    Если поиск не даст результатов или в них будут сведения, что ИП прекратил деятельность, связываться с ним не стоит

    Ещё один фактор риска — доступ к банковскому счёту будете иметь не только вы, но и как минимум «арендодатель». Ведь счёт открыт на его, а не на ваше имя, а ваш доступ он вправе в любой момент аннулировать. Поэтому нельзя исключать, что однажды он исчезнет со всеми вашими деньгами в неизвестном направлении. Если же счётом будут пользоваться и другие «арендаторы», нет гарантий, что кто-то из них не снимет лишних денег по злому умыслу или по ошибке. Лучше всего, если счётом будете пользоваться только вы. К тому же закон не ограничивает ИП в количестве счетов, которые он вправе открыть в банках. А репутацию ИП можно проверить по отзывам других клиентов, если они есть. Если его много ругают — и, по вашему мнению, за дело, не стоит связываться.

    Что до меня, я бы не связывался с этой услугой ни как «арендатор», ни как «арендодатель». Но коль услуга предлагается и спрос на неё есть, не запретишь.

    Несмотря на то, что услуга по «аренде ИП» лежит вне правового поля и сопряжена с рядом рисков, в 2021 году она остаётся востребованной. Пользоваться ей или нет, решать вам. Но если по любой причине предпочитаете «арендовать» ИП, а не зарегистрироваться в этом качестве сами, действовать вам предстоит на свой страх и риск, и это надо иметь в виду.

    Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

    Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

    Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

    Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

    Налоги

    Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

    «ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

    Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

    Штрафы

    Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

    Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

    Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

    Проверки

    В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

    По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

    Сash is the king

    Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

    Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

    Аренда ИП подводные камни

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    1. ИП сдает помещения в аренду ИП и физическим лицам. Они оплачивают аренду с расчетного счета. ИП сдает в аренду нежилые помещения. Оплата осуществляется в безналичном порядке. Организация выдает клиенту квитанцию на оплату, на основании которой клиент оплачивает услуги в банке.
    Будет ли применяться контрольно-кассовая техника (ККТ) после 01.07.2019?
    2. ООО (УСН) оказывает услуги организациям и физическим лицам по проектированию.
    Будет ли применяться контрольно-кассовая техника (ККТ) после 01.07.2019?

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
    1. ИП, сдавая нежилые помещения другим ИП или организациям и получая оплату в безналичной форме, ККТ после 01.07.2019 может не применять.
    Исходя из нынешней редакции Закона N 54-ФЗ, при сдаче в аренду нежилых помещений физическим лицам предпринимателю после 01.07.2019 нужно будет применять ККТ как при наличных, так и при безналичных расчетах. Вместе с тем существует проект закона, который в случае принятия может изменить этот вывод.
    2. Оказывая услуги по проектированию, ООО на УСН после 01.07.2019 вправе не применять ККТ при безналичных расчетах с ИП и организациями.
    При оказании услуг по проектированию физическим лицам после 01.07.2019 организации нужно будет применять ККТ при любых способах расчетов — наличных и безналичных.

    Обоснование вывода:

    1. Применение ККТ индивидуальным предпринимателем

    В соответствии с п. 1 ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» контрольно-кассовая техника применяется на территории РФ в обязательном порядке всеми организациями и ИП при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Законом N 54-ФЗ. При этом действие законодательства о применении ККТ распространяется как на наличные, так и на безналичные расчеты (абзац 21 ст. 1.1, п.п. 5, 5.3 ст. 1.2 Закона N 54-ФЗ).
    Ситуации, в которых ККТ может не применяться, перечислены в ст. 2 Закона N 54-ФЗ. Согласно абзацу 17 п. 2 ст. 2 Закона N 54-ФЗ без применения ККТ могут производиться расчеты при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду (наем) помещений при одновременном соблюдении двух условий:
    — помещения являются жилыми;
    — они принадлежат ему на праве собственности (письмо Минфина России от 08.05.2018 N 03-01-15/31042, от 04.05.2018 N 03-01-15/30285)*(1).
    Если же сдаваемые в аренду помещения не относятся к числу жилых, вопрос применения ККТ решается несколько иначе.
    1.1. ИП сдает нежилое помещение в аренду другому ИП (или организации).
    Согласно п. 9 ст. 2 Закона N 54-ФЗ ККТ не применяется при осуществлении расчетов в безналичном порядке между организациями и (или) индивидуальными предпринимателями, за исключением осуществляемых ими расчетов с использованием электронного средства платежа с его предъявлением.
    Поскольку на данный момент законодательством не принято каких-либо поправок, касающихся нормы п. 9 ст. 2 Закона N 54-ФЗ, освобождение от применения ККТ в схожих обстоятельствах после 01.07.2019 будет сохраняться.
    Поэтому если такой расчет между двумя ИП (или между ИП и организацией) производится в безналичном порядке или с использованием ЭСП без их предъявления, то применение ККТ при таких расчетах не требуется ни до 01.07.2019, ни после этой даты.
    Следовательно, ИП, сдавая нежилые помещения другим ИП или организациям и получая оплату в безналичной форме, ККТ после 01.07.2019 может не применять.
    1.2. ИП сдает помещение в аренду физическому лицу.
    На сегодняшний день законодательством предусмотрен ряд временных льгот по применению ККТ, действие которых прекращается с 1 июля 2019 года (ст. 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 290-ФЗ и п. 4 ст. 4 Федерального закона от 03.07.2018 N 192-ФЗ).
    Так, в отношении физических лиц, которые не являются ИП, п. 4 ст. 4 Закона N 192-ФЗ предусмотрено, что организации и ИП при осуществлении расчетов с физическими лицами, которые не являются ИП, в безналичном порядке (за исключением расчетов с использованием электронных средств платежа вправе не применять ККТ и не выдавать (направлять) БСО до 01.07.2019.
    Еще одна норма, позволяющая не применять ККТ до 01.07.2019, содержится в ч. 8 ст. 7 Закона N 290-ФЗ. Здесь предусмотрено, что организации и ИП, выполняющие работы, оказывающие услуги населению (за исключением организаций и ИП, имеющих работников, с которыми заключены трудовые договоры, оказывающих услуги общественного питания), вправе не применять ККТ при условии выдачи ими соответствующих БСО в порядке, установленном Законом N 54-ФЗ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 290-ФЗ), до 01.07.2019.
    После 01.07.2019 эти льготы не будут действовать, поэтому исходя из нынешней и будущей редакций Закона N 54-ФЗ ИП при сдаче в аренду нежилых помещений физическим лицам предпринимателю нужно будет применять ККТ как при наличных, так и при безналичных расчетах.
    В настоящее время рассматривается Проект федерального закона N 682709-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» (смотрите Досье на проект федерального закона N 682709-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» (в части оптимизации порядка применения контрольно-кассовой техники). Для рассматриваемого случая интерес представляют положения, изложенные в ст. 2 Проекта.
    Здесь предполагается установить, что ИП, не имеющие работников, с которыми заключены трудовые договоры, при реализации товаров собственного производства, выполнении работ, оказании услуг вправе не применять ККТ при расчетах за такие товары, работы, услуги до 1 июля 2021 года.
    В Общероссийском классификаторе продукции по видам экономической деятельности (ОКПД 2) ОК 034-2014 (КПЕС 2008) (приказ Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст) сдача недвижимости в аренду поименована как «68.2 Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственного или арендованного недвижимого имущества»*(2).
    Поэтому есть основания предполагать, что в случае принятия соответствующего закона и если исходить из того, что аренда может быть квалифицирована в качестве услуги, в отношении предоставления предпринимателем, не имеющим работников, услуги аренды физическим лицам будет действовать эта отсрочка. Вместе с тем положения проекта могут измениться, поэтому рекомендуем следить за информацией.

    2. Организация (УСН) оказывает услуги по проектированию организациям и физлицам

    2.1. Как уже сказано выше, в соответствии с п. 9 ст. 2 Закона N 54-ФЗ ККТ не применяется при осуществлении расчетов в безналичном порядке между организациями и (или) индивидуальными предпринимателями, за исключением осуществляемых ими расчетов с использованием электронного средства платежа с его предъявлением (письмо Минфина России от 19.12.2018 N 03-01-15/92860).
    Поэтому, оказывая услуги по проектированию, ООО на УСН как до 01.07.2019, так и после 01.07.2019 вправе не применять ККТ при безналичных расчетах с ИП и организациями*(3). Смотрите также письмо Минфина России от 19.12.2018 N 03-01-15/92860.
    2.2. С 01.07.2019 прекращается действие норм, позволяющих:
    — не применять ККТ при осуществлении расчетов с физическими лицами, которые не являются ИП, в безналичном порядке (за исключением расчетов с использованием ЭСП) (п. 4 ст. 4 Закона от 03.07.2018 N 192-ФЗ);
    — не применять ККТ организациям и ИП, выполняющим работы, оказывающим услуги населению (ч. 8 ст. 7 Закона N 290-ФЗ).
    Поэтому при оказании услуг по проектированию физическим лицам после 01.07.2019 организации нужно будет применять ККТ при любых способах расчетов — наличных и безналичных.

    Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
    — Вопрос: ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы», работников не имеет. ИП осуществляет сдачу в наем загородных домиков физическим лицам, оплата за услуги происходит на расчетный счет ИП. Нужно ли ИП применять электронную кассу (контрольно-кассовую технику)?
    — Вопрос: Правильно ли, что с 01.07.2019 ИП должен приобрести онлайн-кассу и пробивать чеки, когда физические лица со своих карт перечисляют ему на счет ИП денежные средства, в случае, если ИП сдает квартиру физическому лицу, и в случае, если ИП сдает нежилое помещение физическому лицу (нежилые помещения не предназначены для удовлетворения личных нужд (имеют коммерческое назначение))? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2018 г.)
    — Вопрос: ИП (УСН) сдает в аренду собственное помещение физическому лицу. Оплату физическое лицо производит со своего расчетного счета в банке на счет ИП. ИП имеет наемных работников и сдает в аренду жилые помещения, принадлежащие ему на праве собственности. Должен ли ИП в данном случае применять контрольно-кассовую технику? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2018 г.)
    — Вопрос: Организация (общий режим налогообложения) сдает собственные помещения в аренду юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям (ИП) и физическим лицам, не являющимся ИП. Для организации это единственный вид деятельности. Физические лица, не являющиеся ИП, оплачивают арендные платежи исключительно через кассу банка (без использования пластиковых карт, терминалов банка и мобильных приложений). Обязана ли организация применять ККТ с 01.07.2019 в связи с получением арендных платежей от физических лиц, не являющихся ИП, в таком порядке? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2019 г.)
    — Вопрос: ООО — микропредприятие на общей системе налогообложения. Работает только с юридическими лицами или ИП по предоплате или с отсрочкой платежа. Предварительная оплата за готовую продукцию, поступающая от клиентов, производится через систему «Банк-Клиент». Подотчетные денежные средства переводятся на карту сотрудника. Оборотов по счету 50 нет, соответственно, нет кассы. Должно ли ООО с 01.07.2019 применять ККТ? Необходимо ли применение ККТ при оплате в командировке работниками расходов на поднаем жилья, если в редких случаях (в основном перечисления осуществляются на расчетный счет организации-исполнителя) возникла необходимость оплаты наличными? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2019 г.)

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    аудитор, член РСА Мельникова Елена

    Ответ прошел контроль качества

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    ————————————————————————
    *(1) Напомним, что сведения о назначении здания, помещения (жилое, нежилое) содержатся в кадастре недвижимости (п.п. 9, 10 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
    *(2) До внесения изменений в Закон N 54-ФЗ аренда нежилых помещений населению также признавалась оказанием услуг населению и не требовала применения ККТ при условии выдачи БСО. Действовавшим ранее Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденным постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163, были предусмотрены услуги как по аренде жилого фонда (код 803101), так и по аренде нежилого фонда (код 803102) (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2007 N А21-6296/2006).
    *(3) Но в случае расчетов наличными денежными средствами либо с предъявлением электронного средства платежа ККТ должна будет применяться при расчетах между организациями и ИП (письмо Минфина России от 22.01.2019 N 03-01-15/3427).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: